baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

Публикация

Инвестиции, зарытые в землю. Портал 72.ru

27.11.2008

Обналичив значительную часть сбережений, хранившихся на банковских вкладах, россияне стали лихорадочно думать, куда вложить деньги. Неоднократно в качестве удачного варианта инвестиций выступали и земельные участки. Своим мнением о том, насколько своевременно сегодня вкладываться в землю, делятся эксперты из разных городов России.

Как с наступлением кризиса поменялись цены на земельные участки в регионах России?

Руководитель отдела инвестиционного консалтинга, ASTERA St.Petersburg Александр Волошин (Санкт-Петербург):

Цена продажи земельных участков в Санкт-Петербурге и области пока меняется медленно. Предложение участков на рынке формируют те собственники, которые приобретали их, часто по муниципальной стоимости, в спекулятивных целях. Такие собственники пока не готовы идти на серьезное снижение цены, но меняющиеся требования спроса рано или поздно заставят их пересмотреть условия продажи. Если говорить о средних показателях по рынку, то два месяца назад земельные участки продавались по 170 долл./кв. м, а сейчас есть предложения уже по 120-130 долл./кв. м.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько (Краснодар):

На рынке земельных участков Краснодарского края отмечается стабильная ситуация в большинстве крупных городов и на Черноморском побережье. Обострение финансового кризиса вызвало общую приостановку роста цен, которые зафиксировались на одном уровне, начиная с сентября 2008 года. Количество сделок по купле-продаже участков значительно сократилось по сравнению с началом года, однако снижение цен за последние месяцы не произошло. Исключением можно считать участки, ранее переоцененные и не востребованные на рынке.

В Краснодаре цены на земельные участки под многоквартирное строительство в центральной части города в среднем составляют от 1,5 млн руб. до 2,5 млн руб. за сотку. Участки, расположенные в деловой части города, продаются по максимально высоким ценам. Верхний предел отмечен на уровне 4,3 млн руб. за сотку. Ценовой минимум отмечается в неблагоустроенных и значительно удаленных от делового центра районах и составляет около 1 млн руб. за сотку.

Наиболее высоко оцениваются участки под коммерческое назначение, находящиеся поблизости от центральных улиц – Северной и Красной. Здесь цена на землю может достигать 3-4 млн рублей за сотку, при условии, что участок оформлен в собственность и имеются инженерные коммуникации. Средние цены на участки под индивидуальное жилищное строительство в центре города в среднем составляют 2,6-2,7 млн рублей за сотку.

Покупка земельного участка с готовым объектом коммерческой или жилой недвижимости сопряжена с рядом условий. Это, прежде всего, ориентация на узкий сегмент покупателей, что само по себе увеличивает рыночные риски. Учитывая тенденции снижения спроса в секторах коммерческой и жилой недвижимости, покупка земли с готовым объектом не представляется целесообразной. По мнению экспертов, стабилизация ситуации возможна не ранее чем через год.

Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA Александр Осипов (Москва):

Нельзя однозначно сказать, что изменение цен на землю связано с кризисом. Скорее, нестабильная экономическая ситуация вызывает у потенциальных покупателей земли желание сыграть на кризисе и купить привлекательные участки по низким ценам. Демпинг доходит до 50%. Некоторые собственники земли, особенно имеющие проблемы с ликвидностью, готовы продавать свою землю по более низким ценам, чем, собственно, и пользуются многие покупатели.

Участки с не очень удачным расположением, сложными техническими характеристиками, которые плохо продавались и до кризиса, сейчас вообще не рассматриваются потенциальными покупателями. В условиях дефицита финансирования риск вхождения в сложный, способный затянуться, проект очень велик.

Влияние кризиса на рынок земли стало ощущаться еще в середине лета, когда земля перестала продаваться. К концу лета не начато оформление практически ни одной новой сделки – сейчас в основном завершаются старые. Многие земельные компании, пополнявшие свой бюджет в основном за счет продаж участков, оказались на грани выживания.

Исполнительный директор НО «Ассоциация ЮГРО» Вартан Тикиджи-Хамбурьян (Ростов-на-Дону):

Рынок земли представляет собой один из наиболее спокойных и устойчивых секторов риелторской деятельности на Юге России. Он оказался наименее подвержен колебаниям рынка и кризисным явлениям, свойственным отрасли в целом. В рамках этого сектора по-прежнему действуют те же самые механизмы, которые работали и до вступления рынка недвижимости в полосу кризисного развития. Баланс спрос-предложение практически не изменился, что привело к стабильности в ценовых вопросах.

Земельные участки в границах городских кварталов, пригодные для ведения строительства многоэтажных жилых зданий, сегодня находятся в числе аутсайдеров. Лидер спроса – земельные участки вне границ городов, целевое назначение для ведения садового хозяйства. Это объясняется тем, что сейчас настал относительно короткий период, когда на рынок выходит большое количество «депозитных» денег. Население стремится вложить имеющиеся у него накопленные средства с максимальными гарантиями. Основная масса накоплений определяется несколькими сотнями тысяч рублей (до миллиона). Из всего многообразия предложений по недвижимости в этом ценовом коридоре находятся коммунальные квартиры и земельные участки под садовое хозяйство. Так, сегодня можно довольно свободно купить землю, с водоснабжением «для полива», площадью шесть соток, с целевым назначением «земли поселений, для садоводства, огородничества…» где-нибудь на юге Ростовской области по цене 50-70 тысяч рублей за сотку. Ненамного дороже можно взять земельные участки в полузаброшенных хуторах и деревнях (при этом на земле будет стоять еще и дом). Однако спрос на подобные участки ниже. Инвестиционная покупка земельного участка в деревне кажется людям менее привлекательной, нежели просто инвестиционная покупка земли.

Цена одной сотки земли в пределах городских кварталов Роствоа-на-Дону может колебаться от 1 млн до 2,2 млн рублей. Разброс цен – достаточно большой, но в эту ценовую нишу входят практически все участки, пригодные именно для ведения индивидуального частного строительства, для возведения хорошего частного дома. Ни участки под коммерческое строительство (они – дороже, доходят до 2 млн и даже до 2,5 млн руб. за сотку), ни участки в садовых товариществах (цена за сотку может начинаться от 100 тыс. руб.) такой популярностью не пользуются.

Директор АН «ВЕК» Андрей Ветхов (Челябинск):

Рынок загородной недвижимости Челябинска сегодня – это предложения в более чем 20 коттеджных и дачных поселков (включая «вторичные продажи»), практически все – это девелоперские проекты в стадии реализации (таунхаусы, коттеджи, земельные участки без подряда). Стоимость объектов приобретения остается достаточно высокой – от 30 т. р./кв. м в объектах жилого фонда, от 10 т. р./сотка земли под дачное или коттеджное строительство. В краткосрочной перспективе можно наблюдать снижение цен на земельные участки. Причин несколько. Имеются большие свободные территории для обширного строительства в черте города Челябинска. Строительным компаниям отказывают в кредитных средствах под строительство нового жилья. Снижаются объемы денежной массы у инвесторов, ужесточаются условия ипотеки. С другой стороны, можно отметить надежность предмета инвестиций: даже во время кризиса 1998 года цена челябинских земель не упала, в 2008 году – продолжает оставаться на одном уровне.

Наблюдается ли ажиотажный спрос на землю?

Руководитель отдела инвестиционного консалтинга, ASTERA St.Petersburg Александр Волошин (Санкт-Петербург):

Об ажиотажном спросе говорить пока рано, но определенный рост активности есть. Потенциальные покупатели полагают, что сейчас удачный момент для приобретения земельных участков, так как собственники с большей готовностью идут на переговоры и рассматривают возможность существенного дисконта по актуальным предложениям.

Наибольшее количество заявок поступает на участки в центральных районах города (такие площадки идут, как правило, под жилую застройку), либо участки вдоль КАД площадью от 1 до 10 гектаров. Участки вдоль КАД приобретаются под строительство торговой недвижимости, но не комплексов, а сетевых гипермаркетов, крупных строительных магазинов и так далее. Пользуются спросом и небольшие участки под строительство АЗС.

Высокую активность сегодня проявляют иностранные производственные компании, рассматривающие возможность приобретения земли с целью размещения сборочного или иного производства. Другая активная категория – крупные девелоперы жилой недвижимости.

Качественных объектов в текущем предложении участков на продажу, практически нет. Приобретающим землю девелоперам в любом случае придется сносить существующие объекты и возводить новые, и с этой точки зрения выгоднее покупать участки без объектов. Но, с другой стороны, крайне важно наличие необходимых инженерных коммуникаций – их отсутствие удорожает размер инвестиций в развитие земли в разы, такие участки неперспективны.

Исполнительный директор НП «РГР, Пермский край» Вадим Перегудов (Пермь):

Судя по множеству рекламных щитов вдоль дорог с объявлениями «Продам земельный участок», ажиотажного спроса на землю нет. Но предложений по продаже много. Думаю, что земельные участки в черте города и на расстоянии до 20 км от Перми всегда будут пользоваться спросом. В землю вкладывает здравомыслящий человек, который понимает, что земля – самый надежный способ сохранить и приумножить денежные средства: начиная от владельца крупного бизнеса и заканчивая частным лицом, покупающим всего несколько соток. Многие стремятся купить участок с недостроем или ветхим домом, поскольку земля – всегда в цене.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько (Краснодар):

Количество обращений в риелторские агентства по покупке участков заметно сократилось – примерно на 40% по сравнению с началом года. Застройщики коммерческой недвижимости также не торопятся приобретать земельные участки в связи с нестабильной ситуацией в финансовом секторе.

Обострение финансового кризиса вызвало на первичном рынке снижение спроса, как на жилые объекты, так и на земельные участки. Проблемы с финансированием заставили застройщиков искать пути решения стимулирования продаж и снижать цены. На вторичном рынке существенное снижение цен не ожидается, однако покупательская активность, по мнению риелторов, резко снижена.

Продажи ведутся в основном по небольшим участкам под индивидуальное жилищное строительство. Однако объемы и темпы продаж на рынке земли протекают вяло. Основная доля инвестиций в земельные участки поступает из экономических центров страны и ресурсодобывающих регионов – Москвы, Санкт-Петербурга, Сугргута, Новосибирска, Тюмени, Урала. На долю местных игроков приходится около 10% рынка земли.

Директор АН «ВЕК» Андрей Ветхов (Челябинск):

С 2006 года, когда земельные паи в стали оформлять в собственность, в сельской местности структура спроса и предложения начала меняться. Частные застройщики загородных домов сменяются строительными компаниями, однако на рынке строительства загородных поселков отсутствуют крупные инвестиционные компании и банки, инвестирующие в загородное жилье. Первичный рынок земельных участков (когда только был выделен пай в натуре) резко сокращается, и по мере уменьшения в черте Челябинска количества участков, пригодных для строительства, растет интерес к землям с удаленностью от 30 до 100 км от города.

В отличие от рынка жилой недвижимости, где цены уже скорректированы на -10%, рынок земли находится пока в стагнации. Спрос растет на земельные участки под индивидуальное строительство, где цена на них остается конкурентоспособной по отношению к цене на квартиры. В ситуации кризиса, когда приобрести квартиру стало еще сложнее, потребители переключились на индивидуальное строительство, где можно инвестировать наличные средства постепенно. Стагнирование рынка земли еще объясняется тем, что содержание объекта земли выходит в «копейки», в отличие от квартиры. Тем не менее сказать, что ажиотаж на землю есть, нельзя. Сейчас формируется отложенный спрос. Покупают только те, кто готов весной уже начать стройку, а таких мало.

Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA Александр Осипов (Москва):

Ажиотажного спроса на землю не наблюдается. Из основных причин, которые на это повлияли, помимо кризиса следует назвать значительное увеличение предложения. Так, если в 2006 году на рынке в среднем предлагалось около 25 тыс. га, то в 2008 году было выставлено примерно 40 тыс. га. Здесь также нужно отметить, что в черте Москвы свободных участков под продажу уже практически нет, причем давно. Сейчас земля в Москве продается только с «обременениями» в виде находящихся на ней предприятий, строений. В 30-километровой зоне от Москвы также уже практически не осталось ликвидных участков. Сейчас основные предложения находятся на расстоянии 50 км от Москвы и дальше. Также необходимо отметить, что по большинству характеристик имеющиеся в наличии участки сейчас значительно хуже, поскольку ликвидные земли быстро вымываются. Но все же на рынке сейчас время от времени появляются очень качественные участки, которые собственники вынуждены продавать из-за сложного финансового состояния.

Особым спросом пользуются участки с полностью оформленными документами, удачно расположенные. Если речь идет про землю, приобретающуюся под строительство ритейла, то важными факторами являются близость к жилому массиву, если речь идет об участке под офисный центр – то важным моментом является транспортная доступность и развитая инфраструктура, если речь идет о земле, предназначенной под склады, – то кроме транспортной доступности важен еще и размер.

Сейчас основными покупателями участков являются ретейлеры, подбирающие выгодные участки под свои гипермаркеты и лэнд-девелоперы. Пока зафиксированы только крупные сделки, например недавнее вхождение структуры СУ-155 в проект «Большое Домодедово» и продажа некоторых участков в проекте А 101 УК «Масштаб». Но такая ситуация может произойти и с более мелкими игроками. Так, компания «Эко-лэнд» уже продает свою землю по сниженной цене (по 800 долларов за сотку и ниже, тогда как в конце августа ее рыночная цена была на уровне 2 тыс. долларов). Дешеветь будут и земли дальних рубежей Московской области, и тем более – за ее пределами. Ликвидность рынка земли восстановится только после того, как пойдут в рост другие сегменты рынка недвижимости.

Исполнительный директор НО «Ассоциация ЮГРО» Вартан Тикиджи-Хамбурьян (Ростов-на-Дону):

В кризисные периоды развития рынка колебания спроса происходят настолько резко и быстро, что говорить о традиционном ажиотаже не приходится. Можно также констатировать снижение спроса земельных участков, предназначенных под коммерческую недвижимость.

Не следует забывать, что помимо местных денег на Юге работают деньги столицы и нефтеносного северного пояса. Поэтому средних портретов покупателя получается два: резидент и не резидент. Резидент – средняя прослойка, пытающаяся спасти депозитные средства от инфляционных и кризисных процессов. Считает деньги до копейки, торгуется до умопомрачения. Несмотря на близкое географическое расположение приобретенных земель, может так никогда на него и не выехать до момента продажи, поскольку считает участок исключительно инвестиционным инструментом. Не резидент – достаточно состоятельный гражданин, приобретает земли не только с целью дальнейшей перепродажи, но и, возможно, с целью ведения дальнейшего бизнеса. При изменении экономической ситуации в стране в лучшую сторону, возможно, закажет бизнес-проект на оптимальное использование имеющихся у него земель.

Стоит ли вообще сегодня вкладываться в землю?

Руководитель отдела инвестиционного консалтинга, ASTERA St.Petersburg Александр Волошин (Санкт-Петербург):

Вкладываться в землю стоит, если инвестор планирует развивать в дальнейшем эту территорию. При этом наиболее перспективны подготовленные участки – с полученными разрешениями и лимитами на подключения, согласованнями въездами, выездами и так далее. Приобретать земельные участки в спекулятивных целях сегодня смысла нет.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько (Краснодар):

Капиталовложения в земельные участки сегодня характеризуются средними инвестиционными рисками. Инвестор должен использовать жесткие критерии для подбора земельного участка. Приобретение земли с целью строительства многоквартирного жилья на данном этапе нецелесообразно, что объясняется низким уровнем спроса и снижением цен на жилую недвижимость. Нужно также понимать, что инвестиции в земельные участки будут носить долговременный характер, и в краткосрочной перспективе не перспективны.

Исполнительный директор НО «Ассоциация ЮГРО» Вартан Тикиджи-Хамбурьян (Ростов-на-Дону):

Пожалуйста, попробуйте предложить более надежный инвестиционный инструмент для долгосрочной перспективы. Автомобили? С течением времени они только дешевеют. Новостройки? Кто даст гарантию, что они будут достроены? Вторичное жилье? Оно стареет. Банки? Имеют крайне неприятное свойство – лопаться. Золото? Валюта? Стройматериалы? Продукты питания?..

В качестве долгосрочных инвестиций нет ничего более надежного, нежели земельный участок, который не подвержен ни старению, ни снижению спроса, ни колебанию индексов на фондовых рынках.

Когда-то Марк Твен произнес поистине гениальную фразу: «Покупайте землю, ее больше не делают!» Лучше не скажешь.

Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA Александр Осипов (Москва):

Если целью покупки земли является спекуляция и желание продать затем подороже, то на это можно рассчитывать только в долгосрочной перспективе. Сейчас продажи участков в Подмосковье замедлились, и цены постепенно пошли вниз. Если сейчас приобретать землю с тем, чтобы потом на ней что-либо построить, например коммерческую недвижимость, – то смысл покупать есть.

Антонина ЛАПТЕВА специально для 72.ru
http://72.ru/thinking/10-print.html