img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Классное предложение. Краснодарский Бизнес Журнал

10.10.2008

Строительный бум, достигающий в Краснодаре своего апогея, напоминает пластическую операцию: старые, отжившие клетки безжалостно удаляются, зато вместо них наращиваются новые. Один из таких имплантатов, вживляемых в изношенную архитектурную ткань города, — офисная недвижимость. Есть и соответствующие специалисты. Основные операторы на этом рынке — краснодарские компании, выступающие индивидуальными инвесторами: «Девелопмент-Юг» (около 17,3% рынка), «Кубанская марка» (около 5%), «Теплостройсервис» (5%), SBS Development (3%), «Югмонтажспецстрой» (3%), ЗАО «СУ Краснодарстрой» (3%). Общая доля этих компаний — порядка 36% от всего объема рынка. Но почему строительством офисов в Краснодаре занимаются главным образом местные игроки? «На рынке коммерческой недвижимости самым выгодным считается торговый сегмент, — комментирует генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. — Он наиболее востребован потребителями, у него высокая рентабельность и быстрые сроки окупаемости. Именно в этом сегменте в первую очередь работают международные и федеральные компании, в том числе и в Краснодаре. Пустовавшую же офисную нишу стали осваивать прежде всего региональные девелоперы. Особенности местного рынка они понимают гораздо лучше, а административный ресурс для них более доступен. Хотя практически ни один из них пока не строит несколько объектов сразу. Это было бы и тяжело, и слишком рискованно. Рынок офисной недвижимости в Краснодаре только начинает развиваться, и он четко фрагментирован: один девелопер ведет один-два проекта».

За последние четыре года в Краснодаре введено в эксплуатацию в общей сложности десять крупных офисных объектов. Среди них БЦ «Кавказ», «Кубань-Кредит», «Венский дом», Raiffeisenbank и другие. Однако, как показала практика, этих проектов явно недостаточно. Для полноценного оживления городского «организма» необходим целый комплекс «реанимационных» мер. Важный показатель насыщенности этого рынка — уровень вакантных офисных площадей. В Краснодаре он равен всего лишь 2-3%, да и то связан с естественной миграцией арендаторских потоков. По обеспеченности населения офисами город значительно отстает от многих других региональных центров. В конце 2007 года на тысячу жителей здесь приходилось 119 кв. м офисных площадей. Тогда как, например, в Новосибирске этот показатель равен 135, в Екатеринбурге — 186, в Москве — 670 кв. м. Общий же объем краснодарского рынка офисной недвижимости в мае 2008 года составлял порядка 446 500 кв. м. При этом большая его часть представлена некачественными перепрофилированными помещениями класса С (около 350 тысяч кв. м). Остальные офисы — класс В, В+ и В-.


К высоким целям


Краснодар — город с бурно растущей деловой активностью. На фоне активного развития местного бизнеса в регион охотно идут федеральные и международные компании. Со стороны крупных предприятий, как правило, имеющих четкие стандарты работы, все больше возрастает спрос на офисы класса А. По мнению директора по маркетингу, начальника отдела маркетинговых исследований и консалтинга АКГ «Ваш СоветникЪ» Полины Криворучко, наиболее востребованный среди арендаторов объем площади в этом сегменте — 70-100 кв. м с возможностью увеличения размеров арендуемой площади до 200-300 кв. м.

Однако в Краснодаре офисы класса А представлены всего лишь одним объектом — бизнес-центром «Олимпик-Плаза» (прежнее название — «Центральный»), расположенным на углу улиц Красноармейской и Гоголя. Здание включает в себя 15 этажей общей площадью порядка 18 550 кв. м. Первые два этажа отведены под торговлю, основное пространство занимают офисы. Причем большая часть арендаторов — столичные компании. Проект, инвестиции в который, по оценкам независимых экспертов, составили один миллиард рублей, был сдан в эксплуатацию буквально несколько недель назад. 

Помимо «Олимпик-Плазы», в городе появятся и другие бизнес-центры, заявленные как класс А. Часть из них уже находится на разных этапах реализации, часть — на стадии разработки концепции. Одним из таких объектов — на пересечении улиц Московской и 40 лет Победы — занимается строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг». По словам помощника президента, руководителя департамента стратегического развития компании Игоря Мищенко, проект представляет собой многофункциональный 15-этажный деловой центр общей площадью 63 250 кв. м, одна из составляющих частей которого — пятизвездочный отель на 210 номеров. Помимо офисов и отеля, комплекс будет включать в себя универсальные конференц-залы, заведения общепита, магазины, банк, пункты обмена валют, подземную парковку. На двух верхних этажах комплекса расположены фитнес- и SPA-центр. Сдача в эксплуатацию запланирована на второе полугодие 2009 года. Инвестиции в проект составят более 80 миллионов долларов. «Вначале мы планировали построить просто офисный центр класса А, — рассказывает Игорь Мищенко («Девелопмент-Юг»). — Но впоследствии, учитывая тенденции и ситуацию на российском рынке коммерческой недвижимости, решили объединить два проекта таким образом, чтобы гостиничная и офисная части дополняли друг друга.

Для Краснодара с его тотальным дефицитом офисов и гостиниц такое совмещение наиболее оптимально». Того же мнения придерживается и Илья Володько (Macon Realty Group): «В условиях постепенного нарастания конкуренции на рынке коммерческой недвижимости проекты многофункциональных комплексов, когда один объект включает в себя и офисы, и торговые помещения, и гостиницы, и даже жилье, позволят девелоперам диверсифицировать риски и получить дополнительный синергетический эффект от проекта в целом». Однако, по мнению заместителя директора по развитию компании SBS Development Даниила Иванова, с многофункциональными центрами надо быть крайне осторожным. Центры эти намного сложнее как при разработке концепции, так и при последующей эксплуатации. Гостиничная и офисная недвижимость — абсолютно разный бизнес. Соответственно, здесь совершенно разные подходы и в управлении. Поэтому объединять эти проекты в единое целое можно лишь при наличии соответствующего опыта. Впрочем, как считает генеральный директор московской компании Ru Development, аффилированной с компанией «РАИнКО», Андрей Лукьянов, такие комплексные проекты в Краснодаре будут эффективны в любом случае. В городе очень развит бизнес-туризм, и деловые командировки составляют больше половины от общего числа визитов.

Надо сказать, компания Ru Development и сама выходит на краснодарский рынок коммерческой недвижимости. По словам Андрея Лукьянова, компания совместно с английским архитектором Ричардом Роджерсом разрабатывает концепцию сразу трех проектов, два из которых — бизнес-центры класса А.

Обеспеченность населения офисными площадями по городам, кв. м на 1 000 жителей  
Сочи — 61
Ростов-на-Дону — 70
Краснодар — 119
Источник: собственные данные Macon Realty Group

Общая площадь первого, самого крупного объекта, — на пересечении улиц Красной и Длинной — около 200 тысяч кв. м. К строительству компания планирует приступить в ближайшие полтора года. Предварительный объем инвестиций — 7 миллиардов рублей. Площадь другого офисного объекта — на перекрестке Постовой и Кубанской Набережной — около 25 тысяч кв. м. Интерес Ru Development вполне объясним и финансово обоснован. Рынок офисной недвижимости в Краснодаре не насыщен и представлен, напомним, объектами региональных девелоперов. Места для развития более чем достаточно. И дело не только в этом. «Офисная недвижимость — это прежде всего стабильные, хорошо просчитываемые денежные потоки, — рассуждает Андрей Лукьянов (Ru Development). — Именно поэтому сюда проще привлечь дешевые инвестиции из-за рубежа. Западным фондам этот рынок близок и понятен. Они легко просчитывают такие проекты и охотно в них инвестируют. Краснодар же в этом смысле интересен вдвойне. Чем меньше насыщенность рынка, тем быстрее проекты окупятся. Если в Москве средняя окупаемость офиса класса А — 6-8 лет, то в Краснодаре, по нашим прогнозам, она не превысит 4-5 лет».  

Прогноз объемов ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей, кв. м (в виде столбиков-небоскребов)

2007 — 37 951

2008 — 140 375

2009 — 39 936

2010 — 0

2011 — 177 100

Источник: собственные данные Macon Realty Group 

Мотивация реализации

Заявленный высокий класс офисных центров предполагает соответствующие требования. Одно из основных таких требований — удобное месторасположение бизнес-центра. По словам Ильи Володько (Macon Realty Group), офисы класса А должны находиться на улицах в центре города с хорошей транспортной доступностью и иметь вместительную парковку. Другой, не менее важный, критерий — эффективные планировки. Однако в разных странах нормативы могут различаться. За рубежом, например, глубина этажа должна быть не больше 16 метров. Допустимая глубина помещения в Москве — 20-21 метр. Немаловажно соотношение общих и полезных площадей, которые сдаются в аренду. В старых зданиях советской постройки всевозможные перегородки, коридорные системы, лифты и лестничные марши отнимают не меньше 30-40% общей площади. В бизнес-центрах же класса А разница между общими и полезными площадями не должна превышать 12-15%, а в идеале — 10% (в Москве был прецедент, когда разница составила всего лишь 9,1%). Кроме того, в высококлассных офисных центрах обязательно наличие централизованной системы кондиционирования, вентилируемых фасадов, двух независимых систем электроснабжения, современных высокоскоростных лифтов и других удобств цивилизации.

Но главное — офисные помещения класса А после сдачи их в эксплуатацию, по мнению Данила Иванова (SBS Development), не должны распродаваться по частям. «Высококлассный бизнес-центр должен работать как единый организм, — комментирует Данил Иванов. — Если же он будет продан по частям, управляющая компания уже не сможет повлиять на их собственников. В итоге общая концепция такого центра просто развалится. Ни о каком классе А в этом случае не может быть и речи».

Собственники высококлассных площадей заинтересованы далеко не во всех арендаторах. Арендаторский пул здесь формируется примерно так же, как в торговых и торгово-развлекательных центрах: в первую очередь привлекаются «якоря», вокруг которых группируются более мелкие арендаторы. «В своей стратегии мы делаем упор на увеличение капитализации компании, — подтверждает Игорь Мищенко («Девелопмент-Юг»). — Поэтому все свои коммерческие объекты мы будем сдавать в аренду и управлять ими самостоятельно. И офисная недвижимость в этом смысле не исключение. Мы ориентируемся прежде всего на крупные федеральные компании финансового и страхового секторов. Располагаясь в офисных центрах класса А, такие предприятия сразу же создают себе лицо на региональных рынках». Согласен с этим и Илья Володько (Macon Realty Group): «Когда один крупный арендатор занимает большой объем офисных площадей, это значительно снижает издержки собственника на администрирование. Кроме того, при помощи солидного якоря управляющая компания обеспечивает соответствующее позиционирование своего объекта в высоком сегменте. В качестве «якорей» часто привлекаются, например, крупные федеральные и международные компании, что автоматически повышает статус и самого бизнес-центра. А чем выше статус, тем, соответственно, выше арендные ставки».


Динамика базовых арендных ставок в марте — мае 2008 г., руб. за кв. м в месяц  
Март — 863
Апрель — 887
Май — 926
Источник: собственные данные Macon Realty Group

Другое дело — офисы более низкого класса. Инвесторы строят бизнес-центры, продают их, а вырученные средства тут же вкладывают в новый объект. Впрочем, можно поступить и по-другому. «Способ реализации зависит в первую очередь от стратегии компании-девелопера, — считает Андрей Лукьянов (Ru Development). — Стратегически эффективнее всего эксплуатировать офисный центр в течение нескольких лет, а потом продать как бизнес. За это время здание достигнет максимальной заполняемости и, обеспеченное четкими денежными потоками, наберет наивысшую стоимость». Как бы там ни было, предложений продажи офисных площадей в Краснодаре немного (стоимость офисов колеблется от 80 до 140 тысяч рублей за квадратный метр). В условиях острого дефицита высококачественных офисов аренда — самый эффективный способ их реализации. Это типичный тренд деловых столиц, независимо от их масштаба. Например, один японский банк, «ютившийся» на окраине Лондона, в центре британской столицы построил себе высококлассный офисный центр. Однако спрос на это здание оказался настолько велик, что собственникам стало выгоднее сдать его в аренду, а самим остаться на исходных позициях.

Что касается Краснодара, то, по словам Андрея Лукьянова (Ru Development), в 2007 году стоимость аренды офисных помещений класса В- здесь подскочила на 58%, класса В+ — на 31% (к слову, в Москве за тот же период эти показатели составили лишь 15-25% в силу большей насыщенности рынка). И рост этот продолжается. Сейчас средняя стоимость аренды составляет 600-1300 рублей за квадратный метр (классы С и В соответственно). Ежемесячная же аренда офисов класса А, по прогнозам экспертов, будет начинаться от 1 500 рублей. Для арендаторов такие расценки не проблема. Наоборот, по оценкам Ильи Володько (Macon Realty Group), качественное предложение отстает от спроса на 200-250 тысяч кв. м. Особенно на офисные помещения класса А. Правда, стоимость аренды не всегда будет расти так быстро. Как только офисный рынок достигнет определенной степени насыщения, рост ставок, по мнению Ильи Володько, едва ли станет превышать 10-15% в год. Соответственно, доходы девелоперов упадут, и тогда наиболее эффективным способом реализации офисных площадей станет именно продажа. 

Стоимость аренды основных существующих офисных центров, май 2008 г.

Объект

КлассРуб. за кв. м в месяц
Golden House

В-

600

Raiffeisenbank

В-

1 250

Венский дом

В+

1 100

Гаврилова — Коммунаров

В-

900

Дзержинского — Морская

В-

850

Индустриальная, 10

В-

700

Кавказ

В-

750

Красная, 155/1

В-

750

Красноармейская — Кузнечная

В-

1 300

Кр. Партизан — Севастопольская

В-

800

Кр. Партизан — Котовского

В

1 050

Красных Партизан, 409

В-

710

Красных Партизан, 499

В

1 000

Кубань-Кредит

В

Площади сданы

Ленина — Седина

В-

Площади сданы

Садовая, 115

В-

1000

Северная — Базовская

В-

860

Северная — Базовская, 2

В-

1 000

Северная — Корницкого

В-

850

Седина, 49

В-

1 290

Стройград

В-

1 100

Тургенева — Олимпийская

В

Площади сданы

Тургенева, 54

В-

Площади сданы

Источник: собственные данные Macon Realty Group 

Предложенного три года ждут

По данным компании Ru Development, основной объем офисной недвижимости сейчас сосредоточен в Центральном и Фестивальном микрорайонах Краснодара. В то же время формируется устойчивая тенденция к децентрализации офисов. Основная причина — свободные земли под новую капитальную застройку. Немаловажную роль играют и такие факторы, как транспортная доступность, развитая сервисная инфраструктура, наличие энергомощностей и инженерных коммуникаций для строительства. На сегодняшний день заявлено в общей сложности десять крупных проектов офисных центров (включая А- и В-классы), часть из которых уже находится на разных стадиях реализации. Причем основной объем офисных площадей будет введен в эксплуатацию в ближайшие два года. В 2008 году, по данным компании Macon Realty Group, планируется сдать в эксплуатацию 140,4 тысячи кв. м. офисных площадей. В 2009 году будут сданы два крупных объекта класса А и три сравнительно небольших бизнес-центра класса В. Так, на третий квартал 2009 года запланирована сдача в эксплуатацию торгово-офисного комплекса класса В на углу улиц Карасунской и Коммунаров. В шестиэтажном здании (включая цокольный этаж) с первого по третий этаж будут располагаться торговые помещения, с четвертого по шестой — офисы. Арендная ставка на офисные площади в базовой части здания, по данным компании Macon Realty Group, равна одной тысяче рублей, стоимость продажи — 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Согласно прогнозам аналитиков, общий объем ввода офисных площадей в 2009 году составит 39,9 тысячи кв. м. Еще 177,1 тысячи кв. м офисов запланировано на 2011 год. Однако вместе с ростом офисных площадей увеличивается и спрос. Удовлетворят ли его все заявленные проекты? Как считает Андрей Лукьянов (Ru Development), по мере появления в Краснодаре высококачественных бизнес-центров начнется постепенная миграция арендаторских потоков из класса в класс. И подобный круговорот, по словам Андрея Лукьянова, — общемировая практика. Не так давно в лондонском Сити снесли 20-этажный деловой центр 1979 года постройки. Собственник решил, что здание устарело и не отвечало требованиям современного рынка. Так это или нет — доподлинно неизвестно. Но теперь на месте делового центра будет построен новый офисный комплекс, который, вероятно, станет самым высоким зданием Лондона. Приблизительно такая же ситуация складывается и в Краснодаре: на месте старых, потерявших свою актуальность, зданий постепенно будут возводиться новые. Общий объем офисных площадей, по оценкам экспертов, к 2011 году увеличится в 4,5 раза по сравнению с 2008 годом (при условии сдачи в эксплуатацию всех заявленных объектов). Конкуренция на этом рынке возрастет, и в выигрыше, по мнению Игоря Мищенко («Девелопмент-Юг»), останутся те девелоперы, которые смогут предложить наиболее качественные и актуальные проекты. Тем не менее, как считает Илья Володько (Macon Realty Group), спрос едва ли когда-нибудь удастся «закрыть» на 100%. Город — живой развивающийся организм, меняющийся вместе со своими «анатомическими» составляющими. И офисная недвижимость не исключение. А значит, «переливание крови» и «пластические операции» время от времени будут ему необходимы. 


Динамика базовых арендных ставок в марте — мае 2008 г., руб. за кв. м в месяц  
Март — 863
Апрель — 887
Май — 926
Источник: собственные данные Macon Realty Group

Андрей Пугачев
Краснодарский Бизнес Журнал