baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Строим много. Но — мало…

19.04.2007

 Однако жилищная проблема стойко хранит свою остроту.
По данным анализа рынка недвижимости, основанного на данных Росстата, на долю края приходится 39% всего сдаваемого на Юге России (ЮФО) жилья, все остальные регионы остались в этом многозначительном рейтинге — строительство не зря называют основой экономики! — далеко позади. Вот эти красноречивые цифры: у Ростовской области в этом списке — 21%, у Ставропольского края — 12%, у Дагестана — 9%, у Волгоградской области — 7%, у всех остальных субъектов федерации, входящих в состав ЮФО, поводов для гордости значительно меньше. Даже на общефедеральном пьедестале Кубань занимает высокое третье место, уступая только — кому же еще? — Москве (13,7% от всего показателя по России в целом) и динамично развивающемуся Подмосковью (11%). Позади Краснодарского края с его показателем 5,8% расположились другие лидеры-застройщики: Башкирия (4,4%), Санкт-Петербург (3,8%) и Ростовская область (3,5%). Если говорить об абсолютных цифрах, в прошлом году в крае было сдано около 2,5 миллиона квадратных метров жилья, треть из них — 860 тысяч квадратов — пришлась на столицу Кубани.

Вроде бы, немало, однако много ли? Особенно, если учесть цифры, которые озвучил на экономическом форуме «Кубань-2006», прошедшем в сентябре в Сочи, заместитель главы администрации Краснодарского края Александр Иванов. Вице-губернатор тогда сообщил, что нуждаются в улучшении жилищных условий около 130 тысяч проживающих на территории региона семей, а потребность в жилье превышает семь миллионов квадратных метров.

Здесь, в этих цифрах, и кроется одна из основных причин, которая приводит к росту цен на недвижимость. Но — обо всем по порядку.

 

Почему растут цены?

Лет 30 назад у обеспеченного — по-советским, конечно же, меркам: квартира с мебелью, машина, дача — человека было два варианта вложения своих «сверхдоходов». Первый — туристические поездки в страны социалистического лагеря. Стремление посмотреть мир, хотя бы доступную в те годы его часть, было заветной мечтой миллионов советских людей. Только вот мечта эта была доступна немногим. Распределение путевок зависело в первую очередь от дружбы с руководством парткома и профкома предприятия, а оно, это руководство, дружить со всеми не могло — слишком уж мало выделялось путевок. У тех же, кто шансов на поездку в Карловы Вары или Золотые пески не имел, оставался второй вариант — инвестиции в хрусталь, ковры и золото.

Прошло несколько десятилетий, но народ наш, как и прежде, не очень доверяет банкам, разуверился в хрустале и золоте. Что до фунтов и прочих долларов, запретных в советские годы, то они сегодня, поскольку рубль потихоньку укрепляется, используются в качестве объекта инвестиций уже не слишком активно. Под подушкой их хранить не дальновидно, инфляцию еще никто не отменял, да и украсть валюту в любой момент могут. Положить на счет — тоже не выход, воров можно не опасаться, но проценты по вкладу все равно этой самой инфляции уступают. То ли дело — недвижимость!

«Особым спросом сегодня пользуются однокомнатные квартиры, которые постепенно перестают быть просто местом жительства или объектом недвижимости, — говорит директор риэлтерской компании «5 авеню» Ольга Хлебникова. — Это еще и один из лучших, если не лучший, вариант вложения денег. Анализ рынка недвижимости показывает, что инвестированные в покупку квартиры средства не просто сохранятся, но и будут преумножены за счет постоянного роста цен на недвижимость и сдачи жилья в аренду. Естественно, что высокая инвестиционная привлекательность квартир поднимает и без того высокий спрос на них, что, соответственно, ведет к росту цен».

Как всегда в центре событий остаются и федеральные власти, по какому-то странному стечению обстоятельств словно руководствующиеся выработанным еще десять лет назад Виктором Черномырдиным принципом «Хотели как лучше…». Безусловно, благие намерения решить наконец жилищный вопрос посредством активного внедрения ипотеки и реализации национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье» спровоцировали новый виток роста цен. Почему это произошло? Обывателю четко дали понять, что скоро ситуация кардинально изменится, в ответ на что застройщики, риэлторы и собственники дружно решили зарабатывать, пока квартиры не обрели обещанную «доступность».

Ну, и не будем забывать, что стоимость квадратного метра жилья во многом диктуется производителями материалов, из которых возводятся здания. А смежники на планы правительства «строить, строить и строить» отреагировали адекватно — и цены на свою продукцию подняли. И еще один немаловажный штрих к деятельности федеральной власти, которая как будто стремится одной рукой перечеркнуть то, что уже сделала вторая. Речь о целом пакете принятых в 2005 году законов, посвященных жилищному законодательству, и Жилищном кодексе 2006 года.

«Действительно, жилищная сфера и строительная отрасль давно нуждались в определенных изменениях в законодательной базе, — считает Иван Скорина, директор инвестиционно-строительной компании «Модус». — Однако новые правила ведения бизнеса оказались плохо продуманными и порой несоответствующими друг другу. Кроме того, многое было отдано на согласование с местными властями, которые к такому повороту событий и возложенной на них ответственности оказались не очень готовы. Возникшие со вступлением новых законов в силу условия мешают работать, а раз так — объемы строительства растут медленнее, чем того всем хотелось бы. Как же при подобном положении дел девелоперские компании могут удовлетворить высокий спрос на жилье?».

Одним из самых неприятных для строительных компаний итогов работы законодателей стал ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который вступил в силу в апреле 2005 года. Закон ужесточил ответственность застройщиков перед дольщиками, следствием чего стало и увеличение финансовых затрат девелоперов. То есть, если ранее разрешение на строительство фактически можно было получить даже в процессе возведения дома, то теперь для начала работ необходимо собрать, подготовить и зарегистрировать гораздо большее количество разрешительной документации. Кроме того, новый закон определенно регламентирует возможность принятия денежных средств от населения строительными фирмами – компания должна обладать и собственными финансовыми ресурсами. Некоторые эксперты считают, что ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» приведет, прежде всего, к монополизации строительного рынка, к уходу с него небольших компаний.

Вышло так, что, защищая интересы дольщиков (которые, как выяснилось в ходе многочисленных скандалов, потрясших едва ли не все регионы страны, в защите остро нуждались), закон заставил и честных застройщиков искать для себя наиболее оптимальные решения проблем, порожденных ФЗ №215. «Нельзя сказать, что какие-то объекты были заморожены, однако, пока шли поиски новых схем работы, — говорит генеральный директор компании «Европа-Инвест» Денис Рулев, — темпы строительства были снижены, следствием чего стал еще больший разрыв между спросом и предложением. Как итог — повышение цен на недвижимость».

 

Приятно, но дорого

Согласно анализу рынка недвижимости Юга Росии, итоги политики, которую на фоне общего подъема экономики и гораздо большего, нежели прежде, внимания к социальной сфере сложно назвать иначе, кроме как непродуманной, предельно четко отражают цифры. «Стоимость квадратного метра с декабря 2004 года выросла примерно на 60% — с 18 610 до 29 606 рублей, — говорит Денис Сериков, ведущий специалист компании MACON Realty. — Отмечу, что здесь приводится средневзвешенный показатель по всему краснодарскому рынку недвижимости, то есть средняя стоимость квадратного метра по всем строящимся объектам, вне зависимости от степени их готовности к сдаче в эксплуатацию, расположения, типа здания и степени комфортности».

Динамика роста цен отличалась — пусть не кардинально, но все-таки существенно — в зависимости от применявшейся при строительстве технологии. Квартиры в монолитно-кирпичных домах за последние два года подорожали на 56,9%, в кирпичных — на 58,6%. Наибольшим образом ценовые скачки отразились на объемно-блочных объектах. Здесь рост составил 69,1%.

Самыми востребованными были и остаются однокомнатные квартиры площадью до 50 квадратных метров. На их популярности не сказывается даже то обстоятельство, что квадрат в них стоит на 500-1 000 рублей дороже, чем в более просторных квартирах. Такое положение дел объясняется существенным дефицитом маленьких квартир и, опять же, повышенным на них спросом. По цене квадратный метр однокомнатной можно сопоставить лишь с ценами на престижные многокомнатные квартиры в центре.

Иметь новую квартиру приятно, однако позволить себе это могут далеко не все потенциальные покупатели. Острая нехватка жилья привела к тому, что цены на первичном и вторичном рынках недвижимости вопреки логике — свежий товар всегда дороже залежалого! — находятся на одинаковом уровне, поэтому краснодарцы, финансовые возможности которых едва-едва позволяют рассчитывать на покупку квартиры, часто отдают предпочтение «бэушному» жилью. Ларчик открывается просто: доведение до ума новостройки, обычно имеющей так называемую предчистовую отделку (она подразумевает наличие стяжки, штукатурки, электроразводки, системы отопления; некоторые застройщики устанавливают межкомнатные двери и сантехнику), по самым скромным подсчетам может обойтись, по меньшей мере, в 300-500 тысяч рублей дополнительных расходов.

С декабря 2005-го по декабрь 2006-го, основываясь на данных анализа рынка недвижимости, квадрат площади в домах типовых серий подорожал на 33%, что составило 27 310 рублей. Прирост за тот же период в домах, построенных по индивидуальным проектам, оказался еще выше — 36% и 32 464 рубля соответственно.

Самые дорогие в Краснодаре квадратные метры, естественно, в центре. «В исторической части города стоимость квадрата доходит до 46 тысяч рублей, — Ольга Хлебникова «5 авеню». — По мере удаления от центра цены падают. Скажем, на Гидрострое или в Комсомольском микрорайоне можно найти квартиру в доме, находящемся на далеком еще от сдачи этапе строительства, по цене от 26 тысячи за квадратный метр».

Этап строительства, на котором жилье поступает в продажу, — один из ключевых ценообразующих факторов на первичном рынке недвижимости. В момент, когда в будущей высотке показалась только пара этажей, квартиру здесь можно приобрести из расчета, скажем, 26-28 тысяч рублей за квадратный метр. Но когда до сдачи в эксплуатацию остается пара месяцев, за каждый квадрат приходится выкладывать уже 36-38 тысяч. По данным исследований и анализа рынка недвижимости, проведенных компанией MACON Realty, средний рост цен на строящееся жилье с момента начала строительства до момента сдачи составляет 25-30%.

Помимо этого, стоимость квартиры в новостройке зависит и от уровня комфортности жилья. Правда, в Краснодаре местный рынок пока с классификацией жилья не определился. Риэлтерам и девелоперам прекрасно известно, по каким критериям оценивается уровень жилья в Москве, но на Кубани столичная система общего признания пока не получила, В итоге, у нас большинство застройщиков определяет принадлежность к эконом- или бизнес-классу, что называется, «на глазок», делая акцент на плюсах собственного объекта, а не следуя какой-то четкой классификации».

 

Застройщиков много.

Квартир — мало

Наиболее активно застраиваются сейчас Прикубанский округ, Центральный и Юбилейный микрорайоны, на долю которых в общей сложности приходится более 70% новостроек. Если говорить о каких-то конкретных местах, где работы идут наиболее активно, стоит выделить Школьную и Восточно-Кругликовскую улицы. Эта активность объясняется предельно просто: именно здесь есть свободные площадки, пригодные для строительства. В других районах найти участок земли (от 3 соток, необходимых для строительства 12-квартирного дома) очень проблематично.

Лицензии на строительную деятельность в крае имеют около 5 000 предприятий. Наиболее активную деятельность на местном первичном рынке недвижимости ведут около 30 предприятий-застройщиков. Среди самых крупных игроков выделяется большая пятерка. В 2006 году компания «ВПИК» одновременно возводила 10 жилых домов, «Девелопмент-Юг» — 12, на счету «ДСК» было 5 строящихся объектов, у «НефтеСтройИндустрии-Юг» — 8, у «Строй-Интернейшнл» — 11. Тем не менее, даже такое присутствие на рынке девелоперских компаний остроты дефицита нового жилья не снижает, и спрос существенно опережает предложение. Чем же вызван такой перекос? По мнению Дениса Серикова (MACON Realty), причины кроются в ограниченности собственных мощностей и, в большей мере, новых правилах работы на рынке. «В последние годы заметно увеличилась активность государства, пытающегося решить жилищные проблемы граждан, однако при этом ужесточились и условия деятельности девелоперов, — убежден Иван Скорина («Модус»). — Отсюда и дисбаланс между увеличившимся спросом с одной стороны и неспособностью застройщиков обеспечить максимальное предложение с другой. Сегодня ситуация такова, что строительная отрасль нуждается в государственной поддержке. Если не финансовой, хотя снижение налогового бремени напрашивается давно, то хотя бы организационной — необходимо упростить механизмы различного рода согласований и утверждений при массовых застройках».

Отчасти сокращению дефицита предложения может поспособствовать изменение структуры местного рынка. Первенство в ней сегодня занимают монолитно-кирпичные (58%) новостройки. Значительно менее популярны у застройщиков объемно-блочные (29%) и кирпичные (13%) объекты. В ближайшее время, видимо, возрастет часть более дешевых и быстрых по срокам возведения панельных домов из современных материалов. Таким образом, рынок получит столь необходимое сегодня жилье эконом-класса.

Хотя, по мнению специалистов, разница в классе жилья на краснодарском рынке сильно размыта, есть несколько факторов, в общих чертах характеризующих квартиры бизнес-класса. Сегодня качественное дорогое жилье отличается главным образом престижным расположением, монолитно-каркасной конструкцией с обложенными кирпичом наружными стенами, большой площадью и удобной (лучше — подземной) парковкой. Характерно, что рост цен наблюдается, прежде всего, в сегменте эконом-класса, а не в элитных комплексах. Это объясняется повышающимся уровнем жизни среднего класса — недорогую квартиру могут позволить себе купить все большее количество людей. В сегменте же бизнес-класса (он, по данным исследований MACON Realty, оставляет не более 20% рынка новостроек, остальной объем занимает эконом-класс), спрос стабилен, и это сдерживает рост цен.
По прогнозам экспертов, рост цен на жилую недвижимость в 2007 году останется на уровне предыдущего года. Есть мнение, что новый виток цен будет вызван грядущей реконструкцией центральной части города, однако этот фактор вряд ли окажет свое влияние — скорее всего, застройка будет деловая, развлекательная, офисная, гостиничная, но не жилая. Тем не менее, темпы роста цен на первичном рынке недвижимости видимо сохранятся на уровне 25-30% в год. За это говорят два фактора. Во-первых, такую динамику обеспечит очевидный рост доходов активного населения, во-вторых, хотя объемы сдачи жилых объектов увеличатся, все же отставание предложения от спроса кардинально не уменьшится.

Александр Харламов, "Краснодарский Бизнес-журанал", приложение "Ипотека и недвижимость", апрель 2007 г.

Источник: Александр Харламов, .