baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Краснодар. Октябрь 2019 года

23.12.2019
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

 Анализ предложения

Объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Краснодаре за последний год почти не изменился. По состоянию на октябрь 2019 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 5,5 млн кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 5,5 кв. м, что оценивается как очень большое значение. Важно отметить, что повышающее влияние на него оказывает несоответствие статистических данных о жителях г. Краснодара (1 008 тыс. чел.) реальной численности города, которая, по оценкам местных муниципальных властей, составляет не менее 1 380 тыс. чел. При использовании последних данных объем возводимого МЖС в г. Краснодаре в расчете на 1 чел. является на 1,5 кв. м меньшим и составляет 4,0 кв. м. Тем не менее, он в разы превышает значение показателя во многих городах России.

Доля проблемных и замороженных объектов на локальном рынке остается очень высокой (25%). Поэтому фактический объем возводимого МЖС составляет не 5,5 млн кв. м, а 4,1 млн кв. м. Однако с подачи Администрации города прослеживается постепенная санация рынка. По данным компании MACON, не менее 12% возводимого на сегодняшний день МЖС приходится на комплексы, реализация которых была возобновлена после длительной приостановки, в том числе силами привлеченных компаний и инвесторов.

По итогам первых девяти месяцев текущего года объем возводимого МЖС в городе значимых изменений не претерпел (возрос всего на 0,2 млн кв. м или на 3%). Затишье девелоперов в 2019 г. стало закономерным следствием активного вывода новых домов и, соответственно, существенного прироста объема возводимого МЖС в 2018 г. (местные застройщики старались максимально нарастить свой портфель до перехода на проектное финансирование). На сегодняшний день основой предложения являются стандарт- и комфорт- классы, которые занимают 44,2% и 47,4% соответственно. Высококлассное жилье представлено преимущественно бизнес-сегментом (8,0%).

В 2019 г. выраженной динамикой отметился только стандарт-класс. Объем возводимого МЖС в его рамках увеличился на 0,3 млн кв. м или на 13%. Доля в предложении возросла на 3,8 п. п. Это, в частности, связано с активным освоением городских окраин. Например, в 2019 г. было начато строительство комплексов «Лучший» (район ул. П. Метальникова), «Движение» и «Самолет» (Западный обход), «Родные просторы» и «Сосновый бор» (Знаменский), «Спортивный парк» (Новознаменский), вышли очередные литеры в объектах «Светлоград», «Красных Партизан» (Западный обход), и т.д.

На сегодняшний день рынок Краснодара характеризуется высокой степенью ликвидности большинства представленных комплексов с точки зрения квартирограммы. В их составе преобладают студии и 1-комн. квартиры с компактными планировочными решениями, что соответствует текущим потребительским предпочтениям. Дальнейшего потенциала для оптимизации квартирограммы практически нет, что и находит отражение в минимальных изменениях структуры предложения в разрезе типов и средних площадей.

Ценовая ситуация

С 2015 г. среднерыночные цены характеризуются устойчивой положительной динамикой, которая в текущем году стала более выраженной. На сегодняшний день цены достигли своей максимальной за всю ретроспективу величины. По итогам первых девяти месяцев 2019 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодара возросла на 9%, что оценивается как большое изменение. Для справки, в ретроспективе показатель не увеличивался более чем на 5% за год. Активной положительной динамике цен способствуют два фактора. Во-первых, происходящая коррекция в большинстве объектов (по данным компании MACON, за последние три месяца очередным приростом цен отметились 77% домов). Во-вторых, выход новых объектов по сравнительно высоким ценам (например, средняя стоимость 1 кв. м по выведенным на рынок в течение 3 квартала 2019 г. комплексам стандарт-класса составила 46,3 тыс. руб., что практически соответствует среднему значению цен в данном сегменте).

С начала 2019 г. в структуре предложения первичного рынка прослеживается постепенное сокращение доступных объектов. На сегодняшний день только в 18% домов (как строящихся, так и сданных, но имеющих широкий выбор квартир в остатке) квартиры продаются по цене до 40 тыс. руб./кв. м, тогда как еще в конце 2018 г. их доля составляла 27%. В текущем году приростом цен отметились все классы. В частности, в стандарт-сегменте за 01-09.2019 показатель увеличился на 12%, в комфорт - на 11%, в бизнес - на 14%, в элитном - в 2 раза.

Анализ спроса

На протяжении последних лет спрос на локальном рынке демонстрирует стабильность. По итогам 2018 г. число сделок незначительно снизилось относительно 2017 г. Если говорить об итогах первых трех кварталов 2019 г., то число проданных квартир оказалось тем же, что и по итогам аналогичного периода прошлого года (19,4 тыс. ед.).

Спрос на первичном рынке МЖС г. Краснодара остается под влиянием нескольких негативных факторов:

  • высокий текущий уровень средних цен. Предложение уверенно смещается в сторону жилья с большей стоимостью, из-за чего круг платежеспособной аудитории сужается. Новые литеры даже в рамках текущих комплексов выходят по достаточно высоким ценам, рост зафиксирован по большинству объектов в продаже;
  • низкий темп снижения ставок по ипотеке. По состоянию на сентябрь 2019 г. ключевая ставка ЦБ РФ всего на 0,25 п. п. ниже значения годом ранее, при этом ее величина в первом полугодии 2019 г. было выше аналогичного периода прошлого года. На сегодняшний день ипотека оказывает существенную поддержку рынку жилья в условиях низкой платежеспособности населения и высоких цен, но обеспечить рост спроса не в состоянии;
  • подорванное доверие к рынку. Значительное число проблемных и замороженных объектов, появившихся на рынке за последние годы, вызывает опасение со стороны потенциальных покупателей относительно надежности всех застройщиков города. Несмотря на внимание со стороны местной Администрации (в виде поиска инвесторов и подрядчиков) и Федеральной власти (внесение изменений в ФЗ-214), проблема обманутых дольщиков сохраняется, недоверие населения остается. Кроме того, падает инвестиционный интерес ввиду повышенных рисков вложений и высоких начальных цен, из-за чего сокращается спрос на объекты низкой степени готовности.

Основная масса (49% и 44%) сделок совершается в стандарт- и комфорт- сегментах. Соответственно, на высококлассное жилье приходится всего 7%.

На текущий момент нереализованными являются 54,4 тыс. квартир, которые, при неизменной активности спроса, могут быть распроданы за 1,9 года. Однако важно отметить, что количество остатков в том числе включает нереализованное жилье в проблемных и замороженных домах, без учета которых, можно говорить об относительном балансе спроса и предложения.

Тенденции и перспективы

На сегодняшний день первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Краснодара вышел из стадии насыщения и находится в стабильном состоянии. Сокращение девелоперской активности после 2014-2015 гг., а также приостановка реализации ряда объектов, постепенно привели к снижению количества ликвидных остатков на рынке. Текущий объем предложения соответствует спросу, и ситуация выглядит сбалансированной. Однако, потенциала для дальнейшего существенного увеличения объемов строительства нет, что обусловлено отсутствием предпосылок для роста платежеспособности населения и потенциала для снижения цен.

По состоянию на 10.2019 первичный рынок МЖС г. Краснодара характеризуется следующими тенденциями:

  • спрос стабилен. В третьем квартале, как и во втором, было продано 6,5 тыс. квартир, а всего с начала года - 19,4 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем аналогичного периода прошлого года. Ограниченный выбор дешевых предложений (до 40 тыс. руб./кв. м), низкий темп снижения ставок по ипотеке, при отсутствии существенного роста доходов населения не дают спросу расти. Также рынок стал терять привлекательность для частных инвесторов ввиду высокой цены продажи уже на начальной стадии строительства;
  • объем новых проектов падает. От квартала к кварталу в 2019 г. он сокращается, преимущественно выводятся литеры в ранее возводимых комплексах. Всего с января по сентябрь было начато строительство 1,1 млн кв. м, что на 21,3% ниже объема аналогичного периода прошлого года. В новых условиях работы (изменения в ФЗ-214 вступили в силу с июля 2019 г.) компании реализовывают старые объекты, тем более что в прошлом году они обеспечили себе достаточный задел по ним. К тому же сам по себе локальный рынок на текущий момент сохраняет высокие риски девелопмента, а часть ресурсов ряда ведущих игроков задействована на завершение ранее проблемных и замороженных объектов;
  • объем возводимого жилья практически не меняется. В строительстве находится 5,5 млн кв. м, что на 3% выше конца 2018 г. Наиболее вероятно, что к концу 2019 г. показатель упадет ввиду характерного для последних месяцев года роста объемов ввода. При этом стоит отметить постепенную санацию рынка - строительство ряда проблемных и замороженных объектов возобновилось, в том числе силами других инвесторов и застройщиков;
  • число остатков растет. На конец 2019 г. их число оценивается в 54,4 тыс. ед., что на 11,7% выше значения конца прошлого года, даже при том, что застройщики сократили объем выхода новых проектов. Но в целом рынок пока еще характеризуется балансом спроса и предложения (если не брать в расчет проблемные и замороженные объекты), а темпы продаж в рамках ключевых объектов остаются стабильны;
  • текущая средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 54,4 тыс. руб., в разрезе массовых сегментов: стандарт - 46,8 тыс. руб., комфорт - 55,0 тыс. руб. По итогам квартала цены выросли как в рамках всего рынка (на 3,1%), так и отдельных классов. По абсолютному большинству текущих объектов было произведено повышение стоимости 1 кв. м.

В ближайшей перспективе привлекательность первичного рынка МЖС г. Краснодара оценивается как невысокая. Потенциал для существенного увеличения спроса в ближайшие годы отсутствует, возможности для снижения цен у застройщиков нет, а объем текущего предложения достаточно высокий. Наиболее вероятно, девелоперская активность замедлится в ближайшие годы.


Теги: Краснодар, жилая многоэтажная недвижимость

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме