villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Ярославль. Ноябрь 2019 года

19.12.2019
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

 

Анализ предложения

В последние годы объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Ярославле является относительно стабильным. По состоянию на ноябрь 2019 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 0,7 млн кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 1,2 кв. м, что оценивается как среднее значение. При рассмотрении ретроспективы видно, что с 2015 г. и по сегодняшний день объем возводимого МЖС претерпевает небольшие изменения (находится в диапазоне от 0,7 до 0,8 млн кв. м).

Основой предложения являются массовые сегменты, которые в сумме занимают около 84% объема возводимого МЖС. При этом стандарт- и комфорт-классы имеют практически одинаковые (41% и 42% соответственно) доли. Высококлассное жилье в г. Ярославле представлено только бизнес-сегментом.

Преобладающими на локальном рынке являются 1-комн. и 2-комн. квартиры, в совокупности занимающие 87%. 3-комн. варианты встречаются значительно реже (12%). Студии и квартиры от 4 комнат в своем составе в новостройках г. Ярославля единичны. Низкая представленность квартир-студий является особенностью локального рынка. Во многих городах РФ доля квартир данного типа в квартирограмме новостроек находится в диапазоне от 10% до 15% и порой достигает еще больших величин. Таким образом, местные девелоперы еще не исчерпали потенциал для наращивания студий.

Средняя площадь квартир на локальном рынке составляет 54,4 кв. м, что оценивается как высокое значение. Во многих городах РФ показатель приближен к 47,5 кв. м. Это позволяет говорить о том, что застройщики г. Ярославля могут расширять свою аудиторию не только за счет повышения доли малогабаритных квартир, но и посредством минимизации площадей жилых помещений всех типов. Важно также сделать акцент на изменении средней площади новостроек г. Ярославля, которая в последние годы возрастает, в то время как во многих городах России прослеживается иная ситуация. В свою очередь, увеличение размера квартир на локальном рынке негативным образом сказывается на спросе, ограничивая круг платежеспособных клиентов.

Лидером по объему возводимого МЖС является Фрунзенский район г. Ярославля, аккумулирующий 29% предложения. На втором месте находится ближайший пригород (21%). Представленность еще 4 районов (Дзержинского, Заволжского, Кировского и Красноперекопского) является сопоставимой и находится в диапазоне от 11% до 13%. Наименьшая девелоперская активность в сегменте МЖС имеет место в Ленинском районе.

Ценовая ситуация

С 2017 г. среднерыночные цены характеризуются умеренной положительной динамикой и на сегодняшний день достигли своей максимальной за всю ретроспективу отметки. Этому способствовал стабильно растущий спрос. С начала 2015 г. ажиотажный спрос, прослеживающийся в 2014 г., пошел на спад, а вместе с ним - и рост стоимости 1 кв. м в новостройках. Однако местные девелоперы не спешили существенно снижать цены в своих домах, т. к. надеялись на скорое восстановление активности клиентов.

В 2016 г. ожидаемого увеличения числа сделок на локальном рынке не произошло, и застройщики вынужденно пошли на отрицательную коррекцию цен. На повышение доступности жилья в рассматриваемый период также повлияло структурное изменение предложения: увеличение доли стандарт-класса, традиционно имеющего минимальные ценовые характеристики. По итогам годам средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках г. Ярославля снизилась на 4% и вернулась к отметке на конец 2013 г. (48 тыс. руб./кв. м).

В 2017-2018 гг. спрос начал восстанавливаться, что стало главным основанием для роста цен. По итогам 2017 г. среднерыночное значение показателя увеличилось на 3%, 2018 г. - еще на 5%. В текущем году местные девелоперы продолжили увеличивать цены в своих объектах. На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м достигла своей максимальной за всю ретроспективу отметки.

По состоянию на 11.2019 продажи квартир ведутся в 34 домах стандарт-класса. По-прежнему самыми доступными остаются новостройки в пригороде. В «Радужном» квартиры предлагаются от 35 тыс. руб./кв. м, «Щедрино-2» - от 36 тыс. руб./кв. м и т. д. Отметим, что в последние годы данный сегмент демонстрировал наибольший прирост цен. Первые 10 месяцев 2019 г. не стали исключением, по итогам которых средневзвешенная стоимость 1 кв. м увеличилась еще на 4,8%. В комфорт-классе продажа жилых помещений осуществляется в 40 домах. Стоимость 1 кв. м начинается от 38 тыс. руб., по которой, например, предлагаются квартиры в третьем строении «Экоквартала». Бизнес-класс представлен 7 домами. Минимальная граница цен - 57 тыс. руб./кв. м (в «Ярославле Сити»).

Самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ярославля зафиксирована в пределах Кировского района (78,4 тыс. руб., что на 44,2% выше среднерыночного показателя). Это, главным образом, обусловлено расположением в границах рассматриваемого района 5 объектов бизнес-класса, цены реализации которых высоки. Наименьшими ценами по-прежнему характеризуются отдаленные от центра города Дзержинский, Заволжский и Ярославский районы. 

Анализ спроса

В 2017-2018 гг. емкость спроса на квартиры в новостройках г. Ярославля увеличивалась. Однако в 2019 г. положительный тренд, главным образом за счет достижения цен своей максимальной для локального рынка величины, был сломлен.

На протяжении 2011-2014 гг. количество сделок на локальном рынке неизменно увеличивалось, достигнув по итогам 2014 г. значения 5,4 тыс. ед. Положительная динамика бы-ла прервана в 2015 г. Причиной этому стали деструктивные изменения в экономике страны. Общее количество сделок по итогам того года составило около 3,9 тыс. ед. (-28% по отношению к 2014 г.). Кроме того, негативное влияние на спрос в тот период оказали:

  • снижение объема выхода новых проектов. В 2015 г. на локальный рынок вышло в 2 раза меньше новостроек, чем в 2014 г., это естественным образом ограничило выбор клиентов;
  • присутствие значительного числа замороженных домов и перенос сроков сдачи во многих возводимых объектах. Это негативным образом повлияло на уровень потребительского доверия к рассматриваемому рынку;
  • дефицит предложения в стандарт-классе.

В 2016 г. емкость спроса, в сравнении с 2015 г., осталась практически неизменной. По мнению аналитиков компании MACON, провала показателя во многом удалось избежать за счет продолжившей свое действие программы субсидирования ипотечного кредитования, введенной в действие Правительством РФ в марте 2015 г.

В 2017 г. началось восстановление спроса. За тот год было заключено порядка 4,3 тыс. сделок, что на 13% превысило значение 2016 г. Положительное влияние на емкость спроса оказало снижение ставки по ипотечным кредитам и расширение объема предложения. 2018 г. отметился продолжением наращивания числа реализованных квартир в новостройках г. Ярославля. Основные драйверы - снижение ипотечной ставки до рекордно низкой величины, большой для локального рынка объем выхода новых проектов, а также опасения клиентов относительно роста цен в перспективе. По итогам 2018 г. на рассматриваемом рынке было заключено 4,9 тыс. сделок, что на 12% превысило прошлогоднее значение показателя. Однако емкость спроса не достигла своей максимальной отметки (зафиксированной по итогам 2014 г.), что в т. ч. позволяет говорить о наличии потенциала для ее дальнейшего роста. В расчете на 1 тыс. постоянного населения в 2018 г. в новостройках г. Ярославля было заключено 8 сделок, что оценивается как среднее значение.

По данным компании MACON, за 01-10.2019 на рассматриваемом рынке было приобретено 3,6 тыс. квартир, что на 11% или на 0,5 тыс. квартир меньше аналогичного периода 2018 г. На это повлияло несколько факторов, ключевыми из которых стали:

  • произошедший рост цен и их высокий уровень. По итогам первых 10 месяцев текущего года показатель увеличился на 5% и достиг своей максимальной за всю ретроспективу отметки (54 тыс. руб./кв. м);
  • высокая закредитованность населения, что привело к снижению выданных ипотечных жилищных кредитов.

Превалирующим в сделках остается комфорт-класс (61%). Вторым массовым сегментом является стандарт (32%). На бизнес-класс приходятся оставшиеся 6% заключаемых на локальном рынке сделок.

Тенденции и перспективы

Текущая ситуация на локальном рынке характеризуется как благоприятная для девелопмента. По мнению компании MACON, из положительных предпосылок стоит, в первую очередь, выделить прослеживающийся на протяжении всех последних лет прирост цен, приемлемую конкуренцию и емкость спроса. Ниже приведены текущие индикаторы сегмента новостроек в г. Ярославле, подтверждающие вышеприведенные тезисы:

  • на сегодняшний день в новостройках нереализованными являются порядка 6,1 тыс. квартир. Они, при неизменной активности спроса, могут быть распроданы за 1,6 года, что приближено к средней длительности строительного цикла домов и свидетельствует о приемлемой конкуренции;
  • текущая емкость спроса в расчете на 1 тыс. постоянного населения составляет 8 сделок в год, что оценивается как среднее и достаточное для достижения приемлемых темпов продаж значение. На сегодняшний день в ликвидных комплексах от 250 до 500 жилых объектов в своем составе ежемесячно продается по 10 квартир, в домах меньшего масштаба - по пять;
  • по состоянию на 11.2019 цены в новостройках г. Ярославля как в целом, так и в разрезе сегментов являются максимальными за всю ретроспективу. Показатель на рынке в целом составляет 54,4 тыс. руб./кв. м, в стандарт-классе - 46,2 тыс. руб./кв. м, в комфорт-классе - 51,4 тыс. руб./кв. м;
  • стоимость реализации 1 кв. м как в целом на рынке, так и в разрезе сегментов демонстрирует устойчивую положительную динамику на протяжении последних лет. В частности, по итогам первых 10 месяцев текущего года среднерыночное значение показателя увеличилось на 5,4%;
  • квартирограмма новостроек по типам и площадям квартир не в полной мере отвечает предпочтениям потенциальных клиентов;
  • возможности для отстройки от конкурентов также заключаются в концептуальной и/или инфраструктурной составляющей, которая во многих новостройках тщательно не проработана. Иными словами, даже 1-2 нестандартных элемента в составе проектов способны стать конкурентным преимуществом и положительно сказаться на ценах и темпах продаж.

В перспективе инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Ярославля глобальных изменений не претерпит: потенциал для жилищного девелопмента сохранится. При этом основные индикаторы (цены и емкость спроса) будут демонстрировать положительную динамику, а конкуренция останется приемлемой.

Отдельный акцент стоит сделать на классности проектов. Наименьшие риски для девелопмента в г. Ярославле имеют многоквартирные дома комфорт-класса, т. к. именно этот сегмент с точки зрения спроса является одним из массовых и при этом характеризуется наименьшим уровнем конкуренции.


Теги: жилая многоэтажная недвижимость, ярославль

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме