irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Екатеринбург. Октябрь 2019 года

17.12.2019
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

 

Анализ предложения

C начала 2018 г. объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Екатеринбурге характеризуется положительной динамикой и на сегодняшний день достиг своей максимальной за все годы величины. По состоянию на октябрь 2019 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 2,6 млн кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 1,7 кв. м, что оценивается как высокое значение. При рассмотрении ретроспективы видно, что текущий объем возводимого МЖС достиг своей самой высокой и сопоставимой с 2014 г. отметки. Отметим, что максимальный прирост предложения произошел в 2018 г., когда местные девелоперы активно выводили новые дома, расширяя свой портфель до перехода на проектное финансирование.

Основой предложения являются массовые сегменты, которые в сумме занимают около 84% объема возводимого МЖС. При этом стандарт- и комфорт- классы имеют сопоставимые (43% и 46% соответственно) доли. Бизнес-сегмент занимает 10% предложения. Соответственно, на элитный класс приходятся оставшиеся 2%.

Преобладающими на локальном рынке являются 1-комн. и 2-комн. квартиры, доли которых составляют 39,1% и 33,2% соответственно. Отдельный акцент стоит сделать на объектах с одной комнатой, представленность которых, в сравнении с другими городами России, оценивается как очень низкая (доля 1-комн. квартир, как правило, находится в диапазоне от 45% до 55%). Распространенность 3-комн. жилых объектов и студий является невысокой (14,8% и 11,4% соответственно). Наименее представленные на локальном рынке - квартиры от 4 комнат в своем составе, на которые приходится всего 1% предложения. Средняя площадь квартир на локальном рынке высока и составляет 55,5 кв. м, в то время как во многих городах РФ показатель приближен к 47,5 кв. м. Повышающее влияние на значение в г. Екатеринбурге оказывает как невысокая доля малокомнатных квартир, так и просторные планировочные решения жилых объектов всех типов. Анализ квартирограмм новостроек г. Екатеринбурга позволяет говорить о том, что местные девелоперы могут расширять свою аудиторию за счет оптимизации соотношения и площадей квартир.

Наибольший объем возводимого МЖС расположен в границах 1-го и 2-го поясов (32,9% и 35,5% соответственно). К зонам со средней девелоперской активностью в сегменте относятся 3-й пояс и Центр, на которые приходится 13,2% и 11,0% предложения. Оставшиеся 7,4% сосредоточены в пригороде.

На сегодняшний день на локальном рынке работают 54 строительные компании. При этом десять из них возводят свыше половины предложения.

Ценовая ситуация

На протяжении последних трех лет среднерыночные цены характеризуются стабильной положительной динамикой и на сегодняшний день достигли своей самой высокой отметки. Ключевой драйвер в 2019 г. - активно растущий спрос, опережающий пополнение рынка новыми домами и, соответственно, образование дефицита предложения. По итогам прошлого года средневзвешенная стоимость 1 кв. м возросла на 6%, на что повлияла как положительная коррекция в конкретных проектах, так и структурные изменения предложения (увеличение доли комфорт-класса и квартир с отделкой «под ключ»).

В 2019 г. положительная динамика показателя продолжилась и к октябрю среднерыночные цены достигли величины, равной 78,3 тыс. руб./кв. м, что является высоким значением как в сравнении с прошлыми годами, так и ценами на первичных рынках МЖС других городов России. В 2019 г. повышение средневзвешенной стоимости 1 кв. м произошло во всех классах. В частности, за первые 10 месяцев показатель в стандарт-сегменте увеличился на 5%, в комфорт - на 6%, в бизнес - на 8%, в элитном - на 7%.

При рассмотрении цен реализации квартир в новостройках в различных зонах города видно, что безусловным лидером является Центр (в его границах значение показателя в 1,7 раза превышает среднесрочные цены). Повышающее влияние на средневзвешенную стоимость 1 кв. м на локальном рынке в Центре главным образом оказывает превалирование в структуре предложения дорогостоящих объектов бизнес- и элитного классов (159 из 286 тыс. кв. м).

Анализ спроса

С 2017 г. емкость спроса на квартиры в новостройках г. Екатеринбурга стабильно возрастает. Тем не менее, пиковые значения показателя, имевшие место по итогам 2014 г., еще не достигнуты. Число сделок на локальном рынке во многом ограничивают и объемные, и ценовые параметры текущего предложения. Отрицательная динамика числа сделок, прослеживающаяся в 2015-2016 гг., прекратилась в 2017 г. На это, в первую очередь, оказало влияние повышение доступности ипотечного кредитования.

Наращивание числа реализованных квартир с привлечением ипотечного кредита продолжилось в 2018 г. Кроме этого, еще одним драйвером спроса стало активное расширение предложения (напомним, что на конец 2018 г. объем возводимого МЖС в городе достиг 2,4 млн кв. м, что на 30% превысило значение показателя годом ранее). В 2018 г. число сделок на локальном рынке составило 18,7 тыс. ед., в расчете на 1 тыс. постоянного населения - 12 ед. Данное значение, в сравнении с другими городами РФ, оценивается как среднее и позволяет достигать приемлемых темпов продаж в конкретных проектах.

В 2019 г. наращивание емкости спроса продолжилось. По итогам первых трех кварталов текущего года реализовано 14,4 тыс. квартир в новостройках, что на 17% превысило значение показателя за аналогичный период 2018 г. Важно отметить, что при текущих рыночных условиях число ДДУ могло быть большим и во многом ограничено дефицитом предложения (особенно в комфорт-классе). К прочим факторам-ограничителям емкости спроса относятся высокие цены и произошедшее в 2019 г. снижение доступности ипотечного кредитования (в первую очередь, из-за прироста средней ставки).

Основная масса (47,1% и 45,8%) сделок совершается в стандарт- и комфорт- сегментах. Соответственно, на высококлассное жилье приходится всего 7,1%. Отдельный акцент стоит сделать на изменении структуры спроса по классам, которая в последние годы претерпевает изменения. С 2017 г. прослеживается снижение доли стандарт-класса. Данная тенденция главным образом обусловлена наращиванием степени представленности в предложении комфорт-класса (если на конец 2016 г. этому сегменту соответствовало 0,7 млн кв. м возводимого МЖС, то сейчас - 1,2 млн кв. м).

Тенденции и перспективы

Текущая ситуация на локальном рынке характеризуется как благоприятная для девелопмента. Ниже приведены текущие индикаторы, подтверждающие это:

  • на сегодняшний день в новостройках нереализованными являются порядка 23,9 тыс. квартир. Они, при неизменной активности спроса, могут быть распроданы за 1,1 года, что ниже средней длительности строительного цикла домов и свидетельствует о дефиците предложения;
  • текущая емкость спроса в расчете на 1 тыс. постоянного населения составляет 12 сделок в год, что оценивается как среднее и достаточное для достижения приемлемых темпов продаж значение;
  • по состоянию на 10.2019 цены в новостройках г. Екатеринбурга как в целом, так и в разрезе сегментов являются максимальными за всю ретроспективу. Показатель на рынке в целом составляет 78,3 тыс. руб./кв. м, в стандарт-классе - 62,9 тыс. руб./кв. м, в комфорт-классе - 77,3 тыс. руб./кв. м;
  • стоимость реализации 1 кв. м как в целом на рынке,
  • так и в разрезе сегментов демонстрирует устойчивую положительную динамику на протяжении последних лет. В частности, по итогам первых 9 месяцев текущего года среднерыночное значение показателя увеличилось на 3%;
  • квартирограмма новостроек не в полной мере отвечает предпочтениям потенциальных клиентов. Девелоперы могут расширять свою аудиторию за счет оптимизации и соотношения, и площадей квартир.

В перспективе инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Екатеринбурга глобальных изменений не претерпит: потенциал для жилищного девелопмента сохранится. При этом цены будут демонстрировать положительную динамику, а конкуренция останется приемлемой.

Отдельный акцент стоит сделать на классности проектов. Наименьшие риски для девелопмента в г. Екатеринбурге имеют многоквартирные дома комфорт-класса, т. к. этот сегмент, наряду со стандарт-, является с точки зрения спроса является одним из массовых. При этом комфорт класс имеет более высокие цены реализации и характеризуется дефицитом предложения, преодоление которого в среднесрочной перспективе является маловероятным.


Теги: екатеринбург, жилая многоэтажная недвижимость

Файлы для загрузки



Материалы по теме