irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Метры играют на повышение

11.12.2019
Увеличить

В преддверии Рождественского саммита недвижимости спикеры «Юг Times» дали свои прогнозы динамики цен на новостройки.

Эксперты связывают увеличение стоимости квартир в кубанской столице с введением проектного финансирования застройщиков.

Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в новостройках Краснодара на сегодняшний день составляет 54,4 тысячи рублей. Такие данные публикует консалтинговая компания MACON, подводя итоги за первые три квартала текущего года.

По информации аналитиков, цены на первичную недвижимость в Краснодаре с начала года выросли на 9%. Такая динамика выглядит стремительной, особенно на фоне прошлогодних значений. По итогам всего 2018 года прирост цен на «квадрат» жилья в новостройках краевого центра составил 4,7%.

Рост по всем сегментам

Повышательная коррекция в политике ценообразования произошла у абсолютного большинства краснодарских застройщиков. За третий квартал 2019 года рост цен зафиксирован в 77% жилых объектов на первичном рынке города во всех классах. Так, по данным компании MACON, в стандартном сегменте стоимость квадратного метра жилья составила 46,8 тысячи рублей. Это на 4% выше, чем во втором квартале этого года. В жилье класса «комфорт» средняя стоимость «квадрата» на сегодняшний день составляет 55 тысяч рублей, что на 8% дороже, чем во втором квартале. В сегменте «бизнес» средневзвешенная стоимость квадратного метра достигла 79,3 тысячи рублей, показав рост по сравнению с предыдущим кварталом на 3%. Самый большой рост в третьем квартале зафиксирован в категории элитного жилья. Цены на квадратный метр в данном сегменте выросли по сравнению с апрелем-июлем 2019-го на 16% и составили 179,8 тысячи рублей.

— Высокая стоимость квадратного метра уже на начальной стадии строительства снижает привлекательность рынка для частных инвесторов, — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Анализ цен по новостройкам, продажи которых были открыты за последний квартал, показывает, что средняя стоимость одного квадратного метра жилья составила 49,5 тысячи рублей. В стандарт-классе эта цифра находится на уровне 46,3 тысячи рублей, что практически соответствует среднему значению по сегменту.

По мнению эксперта, в условиях высокой конкуренции и ожидаемой стагнации числа сделок темпы роста цен на первичном рынке жилья в Краснодаре в ближайшей перспективе будут существенно ниже ожидаемых и тех, что показал третий квартал этого года. Аналитики MACON прогнозируют положительный прирост в значении средневзвешенной стоимости в 2020 году в пределах 5%, а в последующие годы - 3% в год.

Район району рознь

На сегодняшний день на территории Краснодара найти квартиру в новостройке можно в любой ценовой категории. Разница лишь в том, насколько удобно это жилье будет расположено: в центре или приближенным к нему микрорайонам, где развита социальная и транспортная инфраструктура, либо на севере, северо-востоке или востоке города, где жилые массивы граничат с полями, количество общественного транспорта ограничено и еще не построены школы, детские сады и поликлиники.

Так, согласно сайту агентства недвижимости «Этажи», однокомнатную квартиру в новостройке в районе Краевой клинической больницы № 2 можно приобрести за 2,15 млн рублей (57 тысяч рублей за квадратный метр). А «однушка» по улице Старокубанской продается уже за 3 миллиона рублей (69 тысяч рублей за квадратный метр).

Стоимость квадратного метра жилья в новостройке по улице Высотной в микрорайоне 9-я Тихая составляет 41-42 тысячи рублей за квадратный метр, купить двухкомнатную квартиру там можно за 2,6- 2,8 миллиона. В то же время «квадрат» в новом жилье возле Сенного рынка стоит уже 76 тысяч рублей. Более того, в Центральном районе из-за высокой стоимости земли застройщики предпочитают возводить дома элитного класса, где квартиры традиционно имеют большой метраж. Так, «двушку» в жилом комплексе в районе улицы Буденного можно приобрести по цене 6,8-8,5 миллиона рублей.

Тренд пойдет дальше

Председатель совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Николай Амосов считает, что 55 тысяч рублей за квадратный метр - это на сегодняшний день адекватная цена первичной жилой недвижимости в Краснодаре. В то же время объекты любого краснодарского застройщика, находящиеся в разных районах города, имеют разную цену за «квадрат». К примеру, стоимость элитных квартир в некоторых жилых комплексах престижного Фестивального микрорайона варьируется в районе 110 тысяч рублей, в то же время «квадрат» в Комсомольском микрорайоне в районе улицы Сормовской (уже не центр, но еще не периферия) даже на стадии котлована стоит от 60 тысяч. Естественно, цена на квартиры в объектах, расположенных в таких локациях как улица Бородинская или поселок Знаменский, еще ниже.

Приобрести однокомнатную квартиру в строящемся доме возле Старокубанского кольца можно в пределах 2,8-3,1 миллиона рублей в зависимости от метража и этажа. Но совсем недалеко расположенная «однушка» - в доме возле СБС в районе улицы Уральской обойдется несколько дешевле - 2,5-2,6 миллиона рублей. Здесь зачастую строятся дома класса «комфорт плюс», и цены на квартиры в них указываются с предчистовой отделкой, а это значит, покупателю придется вложить еще в среднем по 10 тысяч рублей за квадратный метр в ремонт жилого помещения. Именно по этой причине, как ранее уже писал «Юг Times», многие покупатели недвижимости сегодня уходят на вторичный рынок. Застройщики оправдывают повышение цен на квартиры в новостройках тем, что новое законодательство обязывает их брать под строительство новых объектов деньги в кредитных организациях и платить за них проценты. Однако, по мнению риелторов, когда стоимость первичного и вторичного жилья сравниваются, покупатель предпочитает «вторичку» по одной простой причине - туда можно заехать и жить.

— Цены, безусловно, будут только расти, — рассказала «Юг Times» представительница одного из крупных краснодарских застройщиков на условиях анонимности. — Закон, который вынуждает работать с банками, даже несмотря на наличие у нас собственных средств для строительства многоквартирных домов, делает маржинальность проектов ниже. Мы, в свою очередь, чтобы не терять прибыль, закладываем банковские проценты в стоимость квадратного метра жилья. В итоге получается, что застройщик ничего не теряет, поскольку увеличивает стоимость объектов, банки приобретают в качестве клиентов огромный пул строительных компаний, который за пользование кредитными средствами платят проценты, а рядовой покупатель получает гарантии того, что объект недвижимости будет достроен и его деньги из ячейки эскроу никуда не денутся, поскольку будут храниться в банке до тех пор, пока застройщик не выдаст покупателю ключи от квартиры.

Мнения

Марина Киселева, директор по маркетингу федеральной строительной компании «Неометрия»:

— По нашим данным, средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре находится в районе 55 тысяч рублей. Как и ранее, самый высокий уровень цен прослеживается в районах, приближенных к центральной части города. Это Центральный, Юбилейный и Фестивальный микрорайоны.

Если же говорить о бюджетном жилье, приобрести такой вариант можно в окраинных зонах, например, на Витаминкомбинате или в районе Ипподрома.

По нашим оценкам, в ближайшей перспективе ожидается умеренный рост цен, уже не таким темпом, как в первых трех кварталах этого года. Видимых предпосылок для большого роста нет: увеличение спроса маловероятно, конкуренция между застройщиками достаточно серьезная.

Вадим Камалов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре:

— Стоимость квадратного метра жилья в краснодарских новостройках зависит, во-первых, от класса жилья, а во-вторых, от места его расположения. Хотя два эти параметра в некотором роде связаны между собой. Если мы говорим о центре города, где традиционно высокая цена за квадратный метр, здесь, как правило, реализуются квартиры в домах сегментов «элит» и «комфорт».

Для центра на сегодняшний день квадратные метры жилья в новостройках реализуются за 100-120 тысяч рублей. Стоимость «квадрата» в комфорт-классе сегодня в целом по городу составляет 50-55 тысяч рублей. Если же говорить об эконом-жилье в районах с низким развитием инфраструктуры, то там квадратный метр в новостройках стоит в пределах 45 тысяч рублей.

Источник: Сергей Алексеев, Юг Times.