banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Южная версия элитного жилья

25.10.2019
Увеличить

Рассчитывающим приобрести элитную новостройку на Черноморском побережье практически не из чего выбирать: в продаже всего несколько проектов и остатки в уже построенных домах.

По данным консалтинговой компании MACON, из 1,37 млн кв. м строящихся и уже построенных объектов на Черноморском побережье Краснодарского края на долю элитного или премиум-предложения приходится 10,9%. В основном такие квартиры или апартаменты находятся в Сочи, Геленджике и Анапе. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, элитная недвижимость сосредоточена в Сочи. Это, как ни крути, самый престижный курортный город. Но лишь про единицы ЖК можно сказать, что они соответствуют московским представлениям об элитности. На Черноморском побережье это преимущественно высотки на первой и второй береговых линиях в черте города – скорее московский бизнес+ и чуть-чуть премиум, оценивают столичные риэлторы. И если в Москве рынок уже насыщен и конкуренция жесткая, то в Сочи проектам еще не нужно быть лучше других на порядок, достаточно превосходить конкурентов процентов на 20 – это уже даст хорошую фору, отмечает Румянцева.

РИФ в Сочи, гольф в Геленджике

По данным MACON, в Краснодарском крае в Сочи элитных новостроек 24 349 кв. м, в Геленджике – 89 952 кв. м, в Анапе – 32 447 кв. м. Все это в совокупности не более десятка проектов, в половине из которых продаются последние лоты. Более широкий выбор представлен всего в нескольких проектах. В Сочи это Karat Apartments и Reef Residence, а также коттеджный поселок «Арфа парк». В Геленджике – ЖК «Акватория» и клубный поселок «Геленджик гольф резорт», а в Анапе – комплекс «Золотая бухта».

Клубная резиденция Reef Residence (застройщик «Ферро-эстейт») сдана в эксплуатацию в конце декабря прошлого года. Комплекс соседствует с официальной резиденцией президента России «Бочаров Ручей» и находится в окружении дендропарка на первой береговой линии Русской ривьеры. На участке 1,29 га возведены две отдельно стоящие виллы: Angel Reef (1283 кв. м, терраса 437 кв. м, с бассейном, водопадом, собственным тропическим садом) и Diamond Rock (445 кв. м, терраса 120 кв. м, собственный сад). Виллы не проданы, их стоимость в «Ферро-эстейте» обнародовать отказались, поскольку «продукт эксклюзивный». Для покупателей попроще построено 10-этажное здание, 61 апартамент, на выбор представлены: пентхаус (806 кв. м), панорамные (84–663 кв. м), двухуровневые с садом и террасой (244–363 кв. м) помещения. Закрытая территория, приватный пляж, четыре бассейна, спа-комплекс и фитнес-клуб (1140 кв. м), лобби-бар, консьерж-служба 24/7, 370 руб. за 1 кв. м расходы на эксплуатацию – дорого по столичным меркам. Соседство с резиденцией президента РФ подчеркивает исключительность места и респектабельность проекта, но никак не ограничивает продажу и использование недвижимости, отмечает Светлана Ногаева, гендиректор «Ферро-эстейта». По ее мнению, на сегодняшний день на первичном рынке конкурентов у Reef Residence нет ни по цене, ни по концепции, ни по разнообразию апартаментов. В Karat Apartments или «Камелии» сейчас идут лишь остаточные продажи, комментируют в Kalinka Group такое монопольное положение свежего проекта с широкой линейкой лотов. Важно, чтобы Reef Residence мог в дальнейшем обеспечить жильцам сервис и уровень проживания на уровне тех объектов, что построены ранее в сотрудничестве с мировыми отельерами Hyatt и Swissotel, добавляет Румянцева.

Karat Apartments – проект ГК «Снегири», микс элитных апартаментов и 5-звездочного отеля. В 27-этажном здании на берегу моря с 15-го по 27-й этаж расположены апартаменты (их 104, площадью от 86 до 456 кв. м) с террасами, а ниже находится 5-звездочный Hyatt Regency Sochi (введен в 2004 г., 198 номеров). Над интерьерами входных групп и апартаментов работали дизайнеры из Франции и Великобритании. На первых этажах разместили спа-центр, салон красоты, тренажерный зал, два бассейна и два ресторана, бальный зал и несколько залов для конференций. Есть собственный пляж. Полностью строительство комплекса завершилось в 2014 г. По данным ГК «Снегири», в настоящее время осталось продать примерно 20% апартаментов. Большинство из них с одной и двумя спальнями, 90–130 кв. м. Цена в состоянии под чистовую отделку (white box) $10 000 за 1 кв. м, эксплуатационные расходы – 250 руб. за 1 кв. м общей площади, в эту сумму входят платежи за посещение фитнес-клуба, бассейна и пляжа, уточнили в отделе продаж Karat Apartments.

«Арфа парк» в Адлеровском районе Сочи (ул. Цимлянская, 2) построили на закрытой лесопарковой территории общей площадью 2,7 га, на первой береговой линии. В поселке 25 трехэтажных коттеджей (650–686 кв. м на участках от 10 соток), у каждого свой бассейн. Инфраструктура включает гостиничный комплекс «Арфа парк отель» (сдан в первой половине 2014 г.), ресторан, летнее кафе, детский игровой клуб, кинозал, многофункциональный спа, собственный пляж и др. Цена лота достигает 180 млн руб.

В клубном поселке «Геленджик гольф резорт» на территории гольф-курорта 79 вилл (88–175 кв. м) и девять таунхаусов по пять квартир в каждом (от 45 до 150 кв. м). Общая территория курорта более 80 га, здесь разместились 18-луночное поле и гольф-академия, клубный дом с ресторанным комплексом, конно-спортивный клуб. Как сообщила Наталья Силинская, директор по развитию «Геленджик гольф резорт», строительство клуба началось более двух лет назад и сейчас поле, академия и ресторан уже функционируют. Поселок начали строить в мае 2019 г., первые виллы и таунхаусы будут сданы в декабре 2019 г. Последние сделки заключались по цене 16 млн руб. за виллу.

ЖК «Акватория» (девелопер «Стенос») – проект премиум-класса в районе Толстый мыс Геленджика. В комплексе четыре корпуса на 576 квартир, инфраструктура включает фитнес-клуб, бассейны, сауну, супермаркет, рестораны и др. Объект сдан в 2016 г. В продаже 2–4-комнатные квартиры (80–225 кв. м) по цене от 100 000 руб. за 1 кв. м.

Анапа активно развивается последние несколько лет, однако в силу расположения города – в отличие от Геленджика в Анапе еще достаточно места для застройки – основной упор делается на жилье эконом- и комфорт-класса, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». По словам Александра Коваленко, директора по продажам и маркетингу «РКС девелопмента», спроса на недвижимость даже премиум-класса их маркетинговые исследования не выявили (и поэтому компания строит здесь «комфорт плюс»). А элитный объект в Анапе всего один – это ЖК «Золотая бухта», и это своего рода городская достопримечательность по многим причинам. МФК в стиле hi-tech по проекту итальянского бюро Adal построен на участке 4 га на пр-те Революции. Строительство началось в конце 2007 г. и закончилось в 2014 г., примерно половина квартир продана. Всего в трех 14-этажных корпусах их 250, площадью 56–174 кв. м, плюс шесть двухуровневых пентхаусов (612–676 кв. м). Инфраструктура – фитнес-клуб с бассейном, итальянский ресторан, магазины, собственный пляж и др. Цена предложения с отделкой – 158 000 руб. за 1 кв. м. По данным «Бест-новостроя», двухкомнатную квартиру в 86 кв. м здесь можно приобрести по цене от 13 млн до 22 млн руб. в зависимости от расположения.

На родных берегах

Эксперты, опрошенные «Ведомостями», говорят о росте спроса на элитную недвижимость на курортах Краснодарского края. Среди причин Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank, назвала снижение доступности зарубежного курортного жилья из-за девальвации рубля и прямых, и косвенных ограничений для отдельных категорий покупателей в связи с санкционной политикой Запада. Покупатели курортной элитной недвижимости в регионе – это в основном невыездные чиновники или бизнесмены, которые приобретают жилье для родителей (реже для себя), уточняет гендиректор MACON Илья Володько. Больше всего покупателей из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга, Сибирского и Уральского ФО.

Москвичи и петербуржцы рассматривают это жилье как «южную резиденцию», как место для отдыха. Выходцы из регионов выбирают комплекс для постоянного проживания, рассказывает о покупателях в Reef Residence («владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных корпораций») Ногаева. «Покупатели «Геленджик гольф резорт» – состоятельные люди. Вилла в нашем поселке – это, как правило, третий или даже четвертый объект их собственности. У многих есть недвижимость за рубежом, – рассказывает Силинская. – Приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и других регионов. Есть интерес со стороны казахов и даже от австралийца – гольфиста с русскими корнями».

По данным Kalinka Group, из 20 сделок, которые компания заключила в Краснодарском крае примерно за полтора года (2018–2019 гг.), около четверти пришлось на чиновников, остальные – на инвесторов, бизнесменов и финансистов. Все покупатели – москвичи. По словам Румянцевой, основное требование клиентов – наличие собственного пляжа и инфраструктура 5-звездочного отеля. Широкова добавила, что покупатели ориентируются на красивое окружение. Самое важное – это близость к морю и видовые характеристики, соглашаются все эксперты.

По данным MACON, максимальный интерес сейчас вызывают квартиры/апартаменты с кухней-гостиной и 1–3 спальнями. Общая площадь самых востребованных лотов с одной спальней составляет 65–80 кв. м, с двумя спальнями – 105–130 кв. м, а с тремя – 135–160 кв. м. Володько добавил, что по итогам 2018 г. на Сочи пришлось 70% от всех заключенных сделок с элитной курортной недвижимостью. На долю Анапы и Геленджика – 16 и 15% сделок соответственно.

По данным «Бест-новостроя», в «Акватории» (Геленджик) двухкомнатная квартира площадью 96 кв. м предлагается за 21,6 млн руб., а квартира 156 кв. м с собственным бассейном стоит 35,5 млн. По данным, опубликованным на сайте комплекса, уже продано более 60% жилплощади (365 квартир).

По словам Силинской, в «Геленджик гольф резорт» за четыре месяца закрытых продаж реализовано 33 виллы. На старте небольшая вилла с одной спальней и участком 7 соток стоила около 13 млн руб., в сентябре цена выросладо 16 млн руб., уточнила она.

Источник: Людмила Чичерова, Ведомости Недвижимость.