villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости Новосибирска. Декабрь 2018 года

11.10.2019
Увеличить

 Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

Динамика объема возводимого многоквартирного жилья в г. Новосибирск в 2016-2017 гг. была стабильно отрицательной и осталась таковой и в 2018 г., даже несмотря на некоторую активизацию девелоперов.

На конец 2018 г. общий объем возводимого жилья в г. Новосибирск составил 3,1 млн кв. м, а количество строящихся квартир - 62,2 тыс. ед. На протяжении последних трех лет объем первичного рынка МЖС демонстрирует устойчивое снижение, которое преимущественно связано с кризисными явлениями 2014-2015 гг., оказавшими значительное негативное влияние на локальный строительный сектор. Именно из-за них в 2016-2017 гг. наблюдался стабильный спад двух важнейших индикаторов жилищного рынка: объема выхода новых проектов и темпов осуществления строительных работ (объемов ввода многоквартирного жилья). Снижение строительной активности в этот период было напрямую связано со спадом спроса в условиях снижения реальных доходов населения и общей экономической нестабильности.

Вместе с тем, уже с 2018 г. стали прослеживаться определенные изменения, которые можно охарактеризовать как благоприятные для рынка и свидетельствующие о начале общего оздоровления ситуации, в том числе:

− активный ввод в эксплуатацию «долгостроев». Ряд «проблемных» новостроек, чьи сроки сдачи постоянно переносились на протяжении последних нескольких лет, были в 2018 г. введены в эксплуатацию. Среди них, например, литеры в составе крупных проектов ГК «Дискус» («Просторный» и «Плющихинский»), на долю которых приходилось почти 18% возводимого жилья в 2017 г. Их завершение привело к увеличению объема ввода жилья по итогам 2018 г. на 12% относительно значения аналогичного показателя годом ранее;

− увеличение объема новых проектов. Кроме частичного или полного завершения строительства ряда проблемных жилых комплексов, девелоперы Новосибирска стали более активны в части закладки новых жилых домов, объем которых увеличился в 2018 г. на 13%. При этом, рост девелоперской активности оказался неспособен компенсировать объемы введенных в эксплуатацию жилых домов, и поэтому совокупный объем жилой не-движимости, находящийся в стадии строительства на конец 2018 г. сократился по сравнению с показателями 2017 г. на 4%.

По итогам 2018 г. стандарт- и комфорт- классы остаются основой предложения на рынке и представлены на нем практически в равных долях (48,0% и 45,4% соответственно). Бизнес- и элитный классы в совокупности формируют всего 6,6% от общего объема возводимого жилья.

Стандарт-класс на протяжении последних двух лет сокращает свое присутствие на рынке. Объем возводимого жилья в данном сегменте стабильно сокращается с конца 2016 г. и только за последний год уменьшился на 6% или на 95,2 тыс. кв. м.

Отрицательная динамика в стандартном классе обусловлена преимущественно двумя причинами:

− достаточно активным вводом в эксплуатацию объектов рассматриваемого сегмента, в том числе и завершением строительства проблемных объектов в составе жилмассивов «Плющихинский» и «Просторный». Всего около 1/2 от общего объема сданного в 2018 г. жилья пришлось на стандартный-класс, что на 10% больше, чем в 2017 г.;

− снижением объема выхода новых проектов. Переходящие в жилищный фонд города новостройки (введенные эксплуатацию объекты) не восполняются новыми проектами в том объеме, который необходим, чтобы преодолеть отрицательную динамику. Из всего совокупного объема, выведенного на рынок в 2017-2018 гг., только немногим более 40% пришлось на эконом-класс. Такой результат оценивается как низкий.

Комфорт-класс же, напротив, постепенно укрепляет свои позиции в предложении. Начиная с 2016 г. в сегменте отмечается увеличение объемов возводимого жилья. За последние два года его доля возросла на 6% или на 80,8 тыс. кв. м, однако, темпы прироста замедляются (в 2018 г. он составил только 1,9%). Если принять во внимание общие отрицательные тенденции, сопровождающие рынок МЖС г. Новосибирска (сокращение объема возводимого жилья, несоблюдение заявленных сроков сдачи, присутствие большого количества проблемных объектов в регионе, частое приостановление продаж), то даже небольшой прирост можно оценить как положительный фактор. В основном застройщиками продолжалось развитие уже запущенных ранее проектов (например, таких, как как «Ясный берег», «Европейский берег», «Северная корона»). Но и новые объекты также выходили на рынок в 2018 г., например, комплексы «Свобода», «ГринАрт», «Спектр», «Эволюция» и т.д.

Для бизнес-класса характерна отрицательная динамика в объеме возводимого жилья: за 2018 г. объем строящих объектов снизился на 25,8%. Рынок пополнился незначительно, только 5 новыми комплексами общей площадью 41,5 тыс. кв. м., что на 47,9% меньше, чем в 2017 г.

Новостройки элитного класса также постепенно покидают рынок. На конец 2018 г. в строительстве остается только один такой объект («Жуковка»). Возводимое жилье этого сегмента сократилось, из-за отсутствия новых таких проектов в 2017-2018 гг., а также из-за окончания строительства сразу нескольких объектов (Monblanc Residens и некоторых корпусов «Жуковки»).

Ценовая ситуация

В последние 2 года среднерыночные цены демонстрируют уверенную положительную динамику, чему способствует нарастающий дефицит предложения.

На конец 2018 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м составила 62 955 руб., увеличившись на 5% относительно значения на конец 2017 г. и почти на 11% по сравнению с концом 2016 г. Развитие рынка на протяжении 2018 г. сопровождалось ежеквартальным увеличением стоимости 1 кв. м, что связано с одновременным влиянием сразу нескольких факторов, предопределивших такую динамику:

− концентрация комплексов со средней и высокой степенью готовности. Сниженный объем выхода новых проектов в течение последних лет привел к тому, что основа предложения на рынке Новосибирска на сегодняшний день - это дома, сдача которых предположительно про-изойдет в первой половине 2019 г. Ввиду сравнительно близкого ввода в эксплуатацию, цена в них уже достаточно высокая;

− укрепление позиции комфорт-класса в предложении. В течение 2018 г. новостроек данного сегмента в объеме возводимого жилья стало больше на 9,1% по отношению к 2017 г. Текущая удельная цена продажи квартир в таких проектах значительно выше среднерыночного уровня цен. Это оказывает повышающее влияние на среднерыночный уровень стоимости 1 кв. м;

− прекращение продаж в недорогих комплексах. Это касается домов ГК «ПТК-30», реализация которых на текущий момент приостановлена. В 2017 г. цены в них находились на уровне 34,0-41,0 тыс. руб./кв. м, что оказывало понижающее влияние на средневзвешенную стоимость на рынке.

Происходящее уже три года подряд снижение объемов строительства способствует повышению степени благоприятности конкурентной среды, а имеющийся на рынке дефицит ликвидного предложения позволяет застройщикам устанавливать достаточно высокие, относительно среднерыночных, цены на момент старта новых проектов.

В период 2016-2018 гг. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в разрезе всех классов имела в целом однонаправленную динамику, показывая стабильный рост.

Анализ спроса

Количество сделок на первичном рынке МЖС г. Новосибирск продолжает снижаться. На сегодняшний день ключевым фактором-ограничителем спроса является недостаточный объем ликвидного предложения.

По оценкам компании MACON, в 2018 г. на локальном рынке было совершенно 19,6 тыс. сделок, что на 13,3 % меньше, чем в 2017 г. Отметим, что снижение активности покупателей на рынке Новосибирска продолжается уже четвертый год подряд: в расчете на 1 000 чел. постоянного населения количество сделок составляет 12,1 ед., хотя по итогам 2014 г. этот показатель был на уровне 24,7 ед. Общее же количество сделок сократилось почти на 50% по отношению к рекордным показателям 2014 г. и почти на 20% по сравнению с результатом 2016 г. Такое выраженное снижение объема реализованных квартир предопределили несколько факторов:

− сниженная девелоперская активность в массовых сегментах и дефицит ликвидного предложения. Несмотря на то, что в 2018 г. количество новых проектов незначительно увеличилось, общий объем возводимого жилья с 2016 г. по сегодняшний день имеет отрицательную динамику, что особенно проявляется в сегменте стандарт-класса. Отсутствие достаточного количества квартир в наиболее доступных объектах, являющихся основой локального рынка жилья, создает ситуацию дефицита предложения, ограничивая количество сделок. Другими словами, отрицательная коррекция объема спроса связана не столько с отсутствием интереса покупателей к новостройкам, сколько с объективной рыночной ситуацией. За период с 2017-2018 гг. значительная часть объектов с минимальными удельными ценами реализации (40-45 тыс. руб./кв. м) была полностью распродана, и предложение в данной ценовой нише практически не восполнялось, что и способствовало падению числа сделок;

− снижение уровня доверия населения к первичному рынку. Постоянные переносы сроков сдачи во многих значимых объектах в массовых сегментах рынка (например, в объектах ГК «Дискус»), а также банкротство крупных строительных компаний (таких, как компания «ПТК-30») снижают уровень потребительской уверенности и способствуют тому, что часть потенциальных покупателей откладывает решение о покупке жилья, либо переориентируется на вторичный рынок;

− ценовые ожидания и коммерческая политика застройщиков. Спад объема предложения и формирование более благоприятной конкурентной среды на первичном рынке МЖС создают условия для стабильного повышения цен реализации в тех объектах, которые не испытывают проблем с соблюдением сроков строительства. Кроме этого, уровень цен в новых проектах тех застройщиков, репутация которых позволяет считать их надежными, также стабильно увеличивается и новые литеры выходят по цене на уровне или выше среднерыночной. Происходящее повышение цен также в определенной степени ограничивает спрос;

− улучшение качественной структуры предложения. Объем возводимого жилья в Новосибирске стабильно прирастает новостройками комфорт-класса, причем девелоперская активность в данном сегменте в последние два года существенно выше, чем в сегменте стандарт-класса. Это приводит к перераспределению структуры предложения в сторону более качественного, и соответственно более дорого жилья, что также является неблагоприятным фактором с точки зрения объемных показателей спроса;

− остановка тренда к росту уровня доступности ипотечного кредитования. В период 2015-2017 гг. снижение ипотечных ставок выступало главным поддерживающим рынок фактором, без которого падение числа сделок оказалось бы гораздо более глубоким. С ежегодным уменьшением ставки по ипотечному кредиту доля квартир, приобретаемых с использованием заемных средств, стабильно увеличивалась, а ипотека стала главным финансовым инструментом приобретения собственного жилья. Однако во второй половине 2018 г., вслед за повышением ключевой ставки Центрального банка РФ, все коммерческие банки подняли ставки по ипотечным продуктам, что, принимая во внимание происходящий на первичном рынке Новосибирска стабильный прирост уровня цен, в значительной степени и достаточно резко снизило уровень доступности приобретения жилой недвижимости. Негативное влияние этих факторов сказалось уже в конце 2018 г.

По итогам 2018 г. всего около 43% всех сделок было заключено в домах стандарт-класса. Этот сегмент по-прежнему характеризуется выраженным трендом к снижению покупательской активности: его доля в общем объеме спроса непрерывно снижается уже на протяжении 4 лет (с 2014 г. доля стандарт-класса в сделках сократилась более, чем в 1,5 раза - с 71% до 43%). Причиной этого, как уже было отмечено выше, является тот факт, что новые проекты в сегменте самого доступного жилья выходят на рынок в относительно небольшом объеме. Если же говорить о том объеме стандартного жилья, который находится в стадии строительства на данный момент, то и в нем предложение в значительной степени ограничено. Ограниченный выбор квартир в существующих объектах рынка и недостаточное пополнение предложения новыми объектами негативно сказываются на ситуации в рассматриваемом сегменте, предопределяя спад общего количества сделок.

В комфорт-классе можно наблюдать диаметрально противоположную ситуацию. За последние годы данный сегмент значительно нарастил свою долю в общем количестве сделок - с 26% по итогам 2014 г. до 46% по итогам 2018 г. Главной причиной такого стремительного прироста остается ограниченный выбор квартир в эконом-классе, в связи с чем часть покупателей вынужденно переориентируется на новостройки комфорт-сегмента.

Положительной динамикой характеризуется и рыночная доля качественных сегментов рынка, возросшая с 2% в 2014 г. до 11% по итогам 2018 г. Данный показатель увеличивается за счет бизнес-класса, в рамках которого можно проследить две основных тенденции, способствующие выраженному приросту количества сделок:

− увеличение объема предложения. В 2017-2016 гг. в бизнес-классе фиксировался стабильный прирост объема новых проектов (например, в 2017 г. вышло около 2,1 тыс. квартир против 1,4 тыс. ед. в 2016 г.). Это способствовало диверсификации предложения и стимулировало спрос. По итогам 2018 г. сегмент пополнился еще почти 1 тыс. новых квартир;

− увеличение степени готовности жилых домов бизнес-класса. Сразу 8 объектов бизнес-класса в 2018 г. ввелись в эксплуатацию и на сегодняшний день ведут реализацию готовых квартир, что повысило их темпы продаж и способствовало общему приросту количества сделок в сегменте по итогам 2018 г.

Тенденции и перспективы

На первичном рынке жилья Новосибирска уже длительное время сохраняется выраженный дисбаланс спроса и предложения: для рынка характерна острая нехватка квартир в массовых сегментах, что, на фоне сниженных объемов строительства, предопределяет невысокий уровень конкуренции. При этом высокий уровень цен и их устойчивая положительная динамика на протяжении последних лет, создают благоприятные условия для реализации новых проектов.

Кризисные явления 2014-2015 гг. оказали серьезное негативное влияние на первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Новосибирск. Девелоперская активность значительно снизилась, а объем новых проектов достиг минимальных значений. Причиной этому стало сокращение спроса в условиях экономической нестабильности, а также стремление девелоперов в условиях сокращающейся конкуренции поднимать цены продажи квартир, несмотря на снижающийся объем спроса. Кроме этого, распространенной практикой рынка остаются частые переносы сроков сдачи и большой объем проблемных проектов. Все это привело к образованию дефицита ликвидного предложения, что, в свою очередь, предопределило возможность повышения и без того высоких цен на новостройки. Эти тенденции имели место в 2017 г. и на протяжении 2018 г. вектор развития рынка остался прежним:

− общая площадь строящегося жилья продолжила снижаться. Отрицательная динамика показателя прослеживается на протяжении последних 3 лет. На текущий момент объем МЖС составляет 3,1 млн кв. м, что сопоставимо с показателем пятилетней давности;

− объем выхода новых проектов остается сниженным. Девелоперская активность по итогам 2018 г. остается в 1,5-2 раза ниже пиковых значений 2013-2014 гг. Прирост в объеме закладки новых проектов, зафиксированный в текущем году, обусловлен внешними факторами (грядущими изменениями в ФЗ-214) и является временным явлением;

− объем ввода многоквартирного жилья продемонстрировал кратковременным рост, но все равно остается на низком уровне. По итогам 2018 г. введено 1 159 тыс. кв. м, что на 12% выше показателя за 2017 г., однако на 16% ниже результата 2016 г. Произошедший прирост полностью обусловлен вводом ряда «долгостроев». Общий сниженный объемы ввода жилья связан с замедлением девелоперской активности в отношении начала строительства новых объектов, наблюдающимся с 2016 г., и постоянной практикой неоднократных переносов сроков сдачи в эксплуатацию во многих проектах рынка. Последний фактор в последнее время стал еще более актуален. По оценкам MACON, на сегодняшний день объекты, девелопмент которых сопровождается частыми срывами сроков сдачи и перерывами в строительстве занимают почти 1/4 в общем объеме МЖС;

− средневзвешенная стоимость 1 кв. м заметно возросла. На конец 2018 г. она составила около 63,0 тыс. руб., что на 5,2% или на 3,1 тыс. руб./кв. м выше результата на конец предыдущего года. Если в 2016 г. застройщики придерживались осторожного ценообразования в комплексах, то в 2017-2018 прибегли к отложенному ранее повышению. Основным драйвером роста цен остается дефицит ликвидного предложения;

− ценовая дельта со вторичным рынком МЖС остается минимальной и, по нашим оценкам, не превышает 8,5%. Столь малая разница предопределяет частичное перетекание спроса с новостроек на сегмент готового жилья. Это тренд не становится массовым из-за разницы в бюджетах продажи квартир - на первичном рынке МЖС г. Новосибирск площади квартир компактнее, по сравнению с «вторичкой»;

− емкость спроса в расчете на 1 000 чел., даже несмотря на устойчивую отрицательную коррекцию общего числа сделок, остается приемлемой и составляет около 12,1 ед. Вместе с тем эта спрос имеет очевидный потенциал для роста, поскольку оба показателя значительно сдерживаются острой нехваткой ликвидного предложения, особенно в сегменте стандартного жилья;

− дисбаланс спроса и предложения позволяет достигать приемлемых темпов продаж в новых проектах. Однако это относится исключительно к проектам застройщиков с положительной репутацией и широким выбором квартир: в них даже на начальной стадии строительства уровень цен и спроса может быть высоким.

Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС в г. Новосибирск в среднесрочной перспективе останется достаточно высокой. Преодоление дефицита в среднесрочной перспективе является крайне маловероятным, что предопределяет возможность сохранения цен на высоком уровне.

Источник: Консалтинговая компания MACON.
Теги: Новосибирск, жилая

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме