villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Преимущество потеряли?

07.10.2019
Увеличить

 

Продажи первичной недвижимости в Краснодаре упали на четверть. Рост стоимости жилья в новостройках делает покупку квартир в них невыгодной. Все больше покупателей жилой недвижимости в столице Кубани предпочитают приобретать квартиры в домах, которые были введены в строй не один год назад.

Эксперты связывают это с ростом цен на первичную недвижимость, который обусловлен вступлением в силу поправок в 214-ФЗ «О долевом строительстве»: застройщикам приходится пользоваться кредитными деньгами банков, а процент за эти услуги естественным образом включается в стоимость жилых «квадратов». Именно поэтому люди стали ориентироваться на вторичное жилье, которое по цене не намного выше первичного, зато не требует дополнительных вложений в отделку помещений и не несет в себе рисков для покупателя стать обманутым дольщиком. Такое поведение может быть также следствием того, что снижение реальных доходов населения плохо коррелирует с ростом цен на квадратные метры.

Оторвались от реальности

По данным федерального агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре, с июля этого года спрос на квартиры в новостройках кубанской столицы снизился с 55% до 25%. Как рассказал «Юг Times» директор «Этажей» Вадим Камалов, с 1 июля этого года произошли изменения в 214-ФЗ, и часть строительных компаний, играя на этой теме, начали поднимать цену на первичную недвижимость.

— Я считаю, они сделали это не совсем правильно, поскольку многие застройщики отрываются от действительности и оперируют цифрами только первичного рынка жилья, игнорируя вторичный, — говорит риелтор. — А если взять в процентном соотношении, то в Краснодаре вторичный рынок жилья составляет 60%, а в среднем по России - это 80% всего рынка квартир. Поэтому рассматривать рынок новостроек, игнорируя вторичку, будет неправильно. Но, тем не менее, застройщики в Краснодаре начали поднимать цену, что привело к тому, что люди просто ушли в покупку вторичного жилья.

Вадим Камалов считает, что раньше люди покупали квартиры в новостройках, потому что им была очевидна выгода. Человек, к примеру, брал новую квартиру и, условно, экономил 10-15 тысяч рублей на квадратном метре. А после того, как застройщики подняли цену и вторичка и новостройки начали сравниваться по стоимости «квадрата», соответственно, произошло падение продаж на первичном рынке. Сейчас, по словам риелтора, застройщики пытаются отыграться за счет различных акций, как-то раскачать рынок, но все понимают, что, помимо основательно испорченной репутации рынка новостроек в Краснодаре, клиенты не готовы переплачивать.

Невыгодное предложение

— Сейчас на рынке вторичного жилья есть очень много вариантов - это и сданные недавно новостройки, и старые квартиры - все они пользуются спросом, — говорит Вадим Камалов. — Несколько лет назад многие инвесторы ушли в доходное жилье, но поскольку не получили ожидаемого кэша на выходе из-за не самой выгодной цены, сейчас они постепенно выставляют эти квартиры на рынок. И это тоже влияет на популярность вторичного жилья. Могу сказать, что сейчас в Краснодаре переизбыток предложения по вторичке.

По данным агентства «Этажи», по состоянию на конец сентября 2019 года стоимость квадратного метра жилья в однокомнатной квартире в новостройке Краснодара составляет 59 тыс. руб. Квадратный метр в новостройке стоит 48,3 тыс. руб. Впрочем, Вадим Камалов обобщает метраж квартир и районы их нахождения и приходит к выводу, что жилье в новых и видавших виды домах в столице Кубани стоит примерно 55-60 тысяч рублей за «квадрат».

— Нужно понимать, что новостройка идет без отделки, чтобы сделать более-менее нормальный ремонт, в цену квадратного метра нужно вложить еще 7-10 тысяч рублей. Поэтому сейчас стало просто невыгодно покупать квартиры на первичном рынке жилья Краснодара.

Краткосрочный кризис

Участники рынка, однозначно отмечая падение продаж квартир в новостройках, пока затрудняются точно сказать, что стало причиной этому. Так, по мнению генерального директора MACON Ильи Володько, нужно понаблюдать за процессами немножко подольше, но, возможно, причина того, что рынок просел, просто статистическая.

— Дело в том, что в течение мая-июня в Краснодаре заключалось очень много формальных договоров купли-продажи жилья, чтобы избежать вступления в действие поправок в 214-ФЗ для новых объектов, — говорит эксперт. — Вторая причина также косвенно связана с изменениями в законодательстве, поскольку в течение первого полугодия девелоперы достаточно активно настраивали потенциальных покупателей квартир на скорейшее приобретение объектов, сообщая, что после 1 июля произойдет рост цен на недвижимость. В связи с ростом продаж до этого момента логично, что с 1 июля произошел спад на покупку жилья.

Подобную точку зрения поддерживает и директор ООО «Аякс-Риелт» Александр Кутченко. Он считает, что новый тренд на рынке недвижимости связан с тем, что все, кто хотел приобрести квартиры в новостройках, сделали это до 1 июля. Эксперт отмечает, что тенденция вряд ли станет долгосрочной, рынок вскоре вернется к прежнему состоянию.

В то же время Илья Володько видит в этом несколько более устойчивое явление, по его мнению, можно предположить, что наступил краткосрочный кризис на первичном рынке жилья, связанный с отсутствием роста доходов большей части населения, а то и снижением их. По данным Краснодарстата, в августе этого года среднемесячная начисленная заработная плата работников Краснодарского края составила 35,9 тысячи рублей. По сравнению с августом 2018 года номинальная зарплата у населения выросла на 7,9%, а реальная (с учетом индекса потребительских цен) - только на 3,2%.

— У людей нет источников финансов для спроса на жилье, а цены находятся на достаточно высоком уровне и продолжают свой рост, — говорит собеседник «Юг Times». — С одной стороны, мы видим, что доходы у населения не растут, и ситуация достаточно тяжелая, а с другой - за последний год у нас произошел активный рост цен на жилую недвижимость. Речь идет и о Краснодарском крае, и о других российских регионах, что связано с повышением себестоимости строительства и ожиданием вступления в силу новых правил долевого участия. Все это приводит к снижению количества сделок. Если в ближайшие месяцы мы продолжим наблюдать данную тенденцию, то тогда можно будет говорить с уверенностью, что причина кроется именно в доходах людей. Хотя обычно в осенние месяцы мы привыкли наблюдать пиковый спрос на рынке недвижимости, и если не увидим этого пика - значит, это влияние вышеперечисленных факторов.

Возможно, уже наступил тот период, когда мы наблюдаем снижение спроса по причине отсутствия у покупателей денег. По крайне мере на период второго полугодия 2019 года. Но пока еще информации для однозначных выводов мало.

Спрос сохранится

Аналитики считают, что стоимость жилья на первичном рынке, безусловно, приблизится по уровню цен на вторичном. Рост еще только начался и, по разным прогнозам, достигнет своего пика либо к концу текущего года, либо к концу 2020-го. Но все аналитики сходятся к тому, что разница цен на жилые «квадраты» между началом 2019 года и концом 2020-го составит минимум 20%. Если перевести это в живые деньги, то средняя «однушка» в не самом презентабельном районе Краснодара, которую еще несколько месяцев назад можно было приобрести за 2 миллиона рублей, теперь уже будет стоить 2,2 миллиона.

— Конечно, первичное жилье станет менее доступно по сравнению с квартирами на вторичном рынке, но, с другой стороны, первичный рынок за счет проектного финансирования застройщиков станет гораздо более устойчивым к рискам, — говорит Илья Володько. — А при условии того, что качественного жилого фонда в Краснодаре не так много, большое число покупателей квартир все равно предпочтут получать жилье современного качества в новостройках, поскольку его попросту нет на вторичном рынке. Мне кажется, активного перетока клиентов из первичного рынка во вторичный не произойдет, хотя он, безусловно, возможен. Первичный рынок все равно сохранится.

Мнение

Александр Кутченко, директор ООО «Аякс-Риелт»:

— Мы отмечаем снижение спроса на квартиры на первичном рынке Краснодара на уровне 10-15%. Но не думаю, что это связано с ростом цен на жилье в новостройках, так как его фактически нет. Не связано это и с проектным финансированием застройщиков, так как на сегодняшний день с использованием эскроу-счетов возводятся единичные объекты, а подавляющее число строительных компаний работает еще по старым нормам 214-ФЗ.

Думаю, спад на рынке произошел вследствие ажиотажа в первой половине года. Тогда застройщики, девелоперы и риелторы с помощью средств массовой информации нагнетали обстановку, говоря о необходимости покупки жилья до 1 июля, поскольку после вступления в силу поправок в закон «О долевом строительстве» произойдет рост цен. Поэтому все, кто хотел приобрести квартиры в новостройках, сделали это до 1 июля, соответственно, позже произошел спад. На мой взгляд, ситуация на рынке первичной недвижимости в Краснодаре восстановится в течение двух-трех месяцев.

Источник: Сергей Алексеев, Юг Times.