banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Попасть в историю: плюсы и минусы исторического поселения г. Краснодар

11.07.2019
Увеличить

1 марта 2019 года вступил в силу приказ администрации региона, определяющий предмет охраны и границы территории исторического поселения регионального значения кубанской столицы. Подготовкой проекта занимались эксперты архитектурного центра «Югреставрация» во главе с Татьяна Ворониной и специалисты Южного филиала Российского научно-исследовательского института культурного и природного наследия Виталий Бондарь и Оксана Маркова.

Заказчиком исследования, определяющего предмет и границы исторического поселения, выступал архитектор Юрий Щербинин, один из разработчиков проекта реконструкции центра Краснодара. Однако в результате конфликта из-за разных подходов к объемам сохраняемой застройки финансирование было прекращено. В итоге разработчики заключили договор с Общероссийским народным фронтом, бесплатно передав всю сделанную работу.

В итоге документ, внесенный от имени ОНФ, был одобрен Консультационным научно-методическим советом Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Территория исторического поселения в Краснодаре занимает 113 кварталов. Предмет охраны включает 271 объект культурного наследия и 433 ценных объекта историко-градостроительной среды, а также историческую планировку кварталов и ее элементы, объемно-пространственную структуру исторического поселения, композицию и силуэт застройки, структуру исторического поселения, композицию и силуэт застройки.

На практике реализация проекта предмета охраны и границ исторического поселения Краснодара уже столкнулась с рядом проблем.

В частности, в документе содержится перечень ценных градоформирующих объектов — обычно это фасадные строения в типичном для своей эпохи архитектурном стиле. На их собственников накладывается ряд ограничений, в т.ч. по ремонту зданий, установке кондиционеров, замене окон и дверей и т.д.

По новым правилам, снести ценный градоформирующий объект можно, если он находится «в аварийном состоянии, угрожающем безопасности людей и влекущем физическую утрату самого объекта». Однако после демонтажа дом должен быть воссоздан «в первоначальном облике, на прежнем месте и в материалах, аналогичных подлинным». При этом на региональном уровне никак не прописан механизм финансирования этих работ.

Мэрия Краснодара уже заявила, что намерена обратиться в Законодательное собрание Кубани с инициативой о принятии краевой программы по восстановлению исторически ценных зданий, признанных аварийными.

Спорные границы

Несмотря на положительную оценку Управления государственной охраны объектов культурного наследия и поддержку со стороны ОНФ, часть экспертов критикует документ за его ключевые положения, ограничивающие возможность реконструкции центральной части Краснодара.

В частности, бывший главный архитектор столицы Кубани Федор Мирошников говорит, что отрицательно относится к проекту — в первую очередь, из-за установленных документом границ исторического поселения.

«Я свое несогласие выражал везде и всегда, в т.ч. при губернаторе. На мой взгляд, это мертворожденное дитя. Хотя это абсолютно не значит, что я против сохранения исторических памятников. Настоящий архитектор всегда должен выступать за сохранение хорошей архитектуры. Но добавлять в историческое поселение больше сотни кварталов и относиться к ним как к памятникам — это означает законсервировать центр Краснодара и ждать, пока он развалится. Если по науке, то за один год исчезает 1% застройки. Вот за 100 лет и исчезнет все», — прокомментировал он РБК Краснодар.

По мнению Мирошникова, размеры территории, включенной в границы исторического поселения, не позволяют эффективно заниматься ее реконструкцией.

«Я выступал за то, чтобы значительно сократить зону исторической застройки. Там больше сотни кварталов — даже если реконструировать по два квартала в год, то понадобится 50 лет. При том, что пока одни кварталы будут застраиваться, другие будут стоять и дальше разрушаться. Все придет к тому, что половина будет реконструирована, а половина будет разрушена», — говорит специалист.

У собственников многих исторически ценных градообразующих объектов нет средств на ремонт зданий, предупреждают эксперты. Пока эта проблема не решена даже на уровне многоквартирных домов, признанных памятниками архитектуры, признает и глава управления государственной охраны объектов культурного наследия Роман Семихатский. Во многих из них не определен способ управления, поэтому жильцы не платят взносы в Фонд капремонта, рассказывал он в интервью «Краснодарским известиям». Если объект все же попадет в программу капремонта, то расходы на его реставрацию в соответствии со всеми требованиями значительно превысят сметы, составленные для обычных домов.

Архитектор Юрий Щербинин, который первоначально был заказчиком проекта, также видит в принятом варианте «больше минусов».

«Здания в историческом центре Краснодара, которые сейчас находятся в очень ветхом состоянии, в нем и останутся. Если посмотреть техническое состояние, то мы увидим, что там очень сильный процент износа. А если брать архитектурное состояние, то почти везде есть множество надстроек и пристроек во дворах, сделанных жильцами за долгие годы. Из всего этого облика надо еще выбрать, что сохранять», — объясняет Щербинин.

По словам архитектора, принятый документ будет существенно задерживать развитие города.

«Предмет охраны исторического поселения — это не только ради самой охраны, это целый комплекс путей решения существующих проблем. Однако в данном варианте я пока их не вижу. При реконструкции необходимо учитывать множество вопросов, в первую очередь, связанных с расселением граждан. Исходя из этого будет складываться финансовая составляющая реконструкции каждого квартала. Нужно учитывать не только архитектурную составляющую, но и экономическую», — подчеркивает он.

В качестве реальной альтернативы бывший главных архитектор Краснодара Мирошников предлагает считать границами исторического центра города ул. Красную и по два квартала справа и слева.

«Это действительно центр, действительно тот масштаб, который соответствует столице Кубани. Здесь есть очень достойные улицы. Например, ул. Красноармейская — если убрать отсюда торсаду (провода) и привести в порядок застройку, то получится красивейшая улица города. Если вы хотите сохранить память о том, каким был Екатеринодар, то оставьте четыре квартала и к ним предъявите те требования, которые сейчас предъявляете на сотню кварталов», — говорит Мирошников.

«Город хочет быть выше»

Архитекторы и застройщики критикуют также ограничения по этажности застройки при реконструкции центра Краснодара (высота зданий в середине кварталов не должна превышать 21 метра, то есть 3-4 этажа, по периметру — 2-3 этажа).

«Я всегда привожу один пример. Знаменитый архитектор Карло Росси в свое время нашел т.н. линию комфортного горизонта, которая составляет 22 метра. Причем доминанты могут быть на 10 метров больше. А у нас историки говорят, что не выше одного-двух этажей в Краснодаре можно строить. А как же доминанты? А как же композиция? А как же среда города? Город всегда хочет быть выше, поэтому он и город. А станица — она одноэтажная», — говорит Федор Мирошников.

«Если мы столица региона, то этажность должна быть по периметру три-пять, может быть, шесть этажей. Или нужно оставлять то, что есть сейчас, и заявить, что город Краснодар — это обычный районный центр», — добавляет он.

По мнению Юрия Щербинина, предельную этажность в исторической части города нужно рассматривать поквартально, исходя из сложившейся застройки.

«Это не значит, что везде все должно быть одинаково. В одном квартале может быть и четыре этажа, а в противоположном — два, если там застройка преимущественно двухэтажная. Все в зависимости от уже сложившейся ситуации — от архитектурных особенностей самого квартала и целого комплекса условий, которые к нему относятся», — поясняет он.

Масштаб центра Краснодара сформирован ул. Красной, а это 4-5 этажные дома, напоминает Щербинин. Застройку внутренней части каждого квартала он предлагает формировать с учетом высотности зданий на прилегающих территориях.

«Конечно, это при условии хорошей архитектуры — она должна быть на высоком уровне и в обязательном порядке проходить через градостроительные советы и общественные слушания», — говорит архитектор.

Новый игрок на строительном рынке Краснодара?

С принятием предмета охраны и границ исторического поселения Краснодара значительно повышается роль Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. Именно через эту инстанцию будут проходить вся застройка центральной части города — без заключения о соответствии предмету охраны здесь не может быть реализован ни один проект.

«Каждая новая стройка на территории исторического поселения подлежит согласованию с нами. Застройщик обращается к нам с проектом, наша задача — проверить его на соответствие утвержденному предмету охраны. Если проект соответствует, то мы выдаем заключение, после чего компания или собственник могут обращаться в мэрию за разрешением на строительство», — рассказал РБК Краснодар глава управления Роман Семихатский.

По его словам, в заключении будет оцениваться множество факторов, в т.ч. высота, плотность застройки, архитектурный облик, колористика и даже применяемые материалы.

Типовые решения по застройке, которые в других городах часто разрабатываются для территории исторического поселения, в Краснодаре не предусмотрены.

«Перед разработчиками предмета охраны не ставилась такая задача. Мы дали минимальную свободу для проектировщиков, не стали привязывать их к типовым вариантам, а дали возможность творчески подходить к реализации проектов. Стилистически мы дали определенные критерии, которые не должны причинить вред исторической среде. Новая застройка может быть разных стилей, но она не должна нанести ущерб историческому поселению», — объясняет Семихатский.

Возможность единоличного принятия решения о том, что допустимо строить в центре Краснодара, может привести к дополнительным коррупционным рискам, поделился на правах анонимности один из местных застройщиков.

«Хочется верить, конечно, что никаких проблем не возникнет, но соблазн может оказаться слишком велик», — говорит он.

Как сообщал РБК Краснодар, в 2017г. в отношении руководителя Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края Романа Семихатского было возбуждено уголовное дело по по ч.1 ст. 293 УК РФ (Халатность). В результате проверок в Анапе было обнаружено более 100 объектов, на которые без необходимого согласования были выданы разрешения на строительство на территории археологического памятница «Городище Горгиппия».

На время расследования Семихатский был отстранен от должности, однако затем уголовное дело было закрыто, и он вернулся к исполнению обязанностей.

Реконструкция центра: дорого и не для всех

Следствием жестких ограничений (в т.ч. по высотности) будет увеличение стоимости квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости в центре Краснодара, предупреждает гендиректор MACON Илья Володько.

«Новые правила делают застройку центра Краснодара менее привлекательной для потенциальных инвесторов. Они не закроют возможности полностью для девелопмента, но заставят проект дорожать», — говорит эксперт.

«Выход на площадку в историческом центре с соблюдением всех требований закона потребует большого количества экспертиз и подготовки. Такой объект изначально будет дорогим», — подтверждает вице-президент по инвестициям АVA Group Денис Бражниченко.

«В исторической части города нет никаких коммуникаций. Из-за этого квадратный метр, если кто-то за возьмется за реконструкцию центра Краснодара, будет стоить баснословных денег. Поэтому я в проект не верю», — категоричен бывший главный архитектор города Федор Мирошников.

Краснодарские застройщики и раньше не слишком охотно занимались проектами в исторической части города, напоминает Володько.

«Это сложный процесс, который связан с расселением существующего жилого фонда и согласованием всех процедур сноса и самого строительства, здесь необходимо очень тщательно анализировать рынок. Не так много девелоперов готовы идти на такое, когда можно делать более простые проекты», — отмечает он.

«Историческое поселение в принятых границах — что оно даст нам, кроме хлопот? Когда-то в СССР во всех городах расширяли улицы, и люди по 20-30 лет ждали, когда их снесут. Сейчас, мне кажется, будет такая же ситуация — не ломай, не лезь, выше нельзя. У тех, кто живет в «трущобах», нет денег на реконструкцию, а инвестор вряд ли пойдет на участки в центре Краснодара, пока есть чистые площадки, где он заработает больше денег. Поэтому все останется на бумаге, и уже лет через десять чиновники поймут, что была допущена ошибка», — резюмирует Мирошников.

Со своей стороны, в управлении по охране памятников уверены, что инвесторы для реконструкции центра Краснодара когда-нибудь найдутся.

«Не придут сегодня — придут завтра. Да, в последние десятилетия застройщики привыкли к быстрой и большой прибыли. Да, в историческом центре так не получится, продавать будут дольше и меньше. Тем не менее я уверен, найдутся инвесторы, которые захотят осуществлять такие проекты. Может, заработают чуть меньше, чем в другом месте, может, будут дольше ждать денег, но они не только построят новые дома, но и приведут в порядок весь квартал, какие-то исторические здания», — говорил Роман Семихатский в интервью «Краснодарским известиям».

Источник: РБК Краснодар.