baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе — бизнес-центров

31.01.2019
Увеличить

«В Казани не хватает качественного стрит-ретейла»

Вначале проанализируем один из наиболее привлекательных по доходности и окупаемости сегментов рынка коммерческой недвижимости — торговые помещения.

Как видим, на конец прошлого года срок окупаемости торговых площадей в Казани составил 8,6 лет, доходность — 11,6%. В целом эти данные соотносятся с теми, что озвучивают участники рынка.

— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма. Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно. Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.

Нельзя не обратить внимание и на то, что Казань в рейтинге окупаемости и доходности торговых помещений оказалась на предпоследнем месте. На деле это не означает, что казанская недвижимость непривлекательна для инвесторов. Напротив, высокая деловая активность в городе обеспечивает спрос на коммерческие помещения, так что и цена предложения по продаже на них оказывается выше. Для Казани это 114, 4 тысячи рублей за кв. м, и по этому параметру столица Татарстана входит в топ городов с самым дорогим предложением по продаже — ее опережают только Москва (316,5 тысячи рублей за кв. м), Санкт-Петербург (почти 195 тысяч рублей), Ростов-на-Дону (119,5 тысячи рублей).

А вот цена аренды в Казани оказалась относительно невысокой — 13, 2 тысячи рублей за кв. м, то есть примерно такой же, как, например, в Уфе (13,4 тысячи рублей). Екатеринбурге (13,2 тысячи рублей), Воронеже (13,1 тысячи рублей).

«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»

Безусловным лидером рейтинга доходности и окупаемости торговых помещений оказалась Москва. Окупить площади с назначением «торговля» в столице можно всего за 4 года. При этом в столице зафиксирована и самая высокая доходность — 24,7%. Дело здесь в цене аренды: она в несколько раз выше, чем в среднем по стране — 78,2 тысячи рублей за кв. м.

На втором месте по окупаемости торговых площадей оказался Омск. Помещения под магазины в этом городе можно окупить за 4,7 лет. Доходность омских объектов тоже уступает только московским и составляет 21,1%. Однако если в Москве высокая окупаемость и доходность связаны с высоким спросом на коммерческую недвижимость, то в Омске обратная картина. Владимир Шайхиев обращает внимание на продолжающийся отток населения из этого города и снижение деловой активности в нем. Цена предложения по аренде торговых площадей здесь низкая — всего 9,8 тысячи рублей, при этом средняя цена предложения по продаже тоже самая низкая и составляет всего 46,6 тысячи рублей.

— Если вы видите низкие цены, это однозначно говорит о том, что спроса нет. И даже если вы видите приемлемую ставку аренды, нужно учитывать, что это только декларируемые ставки и эти объекты находятся в доступе, потому что невозможно найти арендатора. В реальности ставки по аренде могут быть ниже. Когда вы инвестируете в объект коммерческой недвижимости, надо учитывать, что вам его еще нужно сдавать. Если у вас срок экспозиции составляет 6-7 месяцев, соответственно, все это время вы деньги не получаете и за год ставку аренды умножаете не на 12, а только на 5-6 месяцев, — предупреждает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

О стагнации на омском рынке мы писали еще год назад. Увы, за это время ситуация ничуть не улучшилась.

Тройку городов с наиболее окупаемыми торговыми площадями замыкает Новосибирск, где вернуть деньги, вложенные в покупку помещения под магазин, можно за 4,8 лет. Доходность от сдачи в аренду здесь тоже высокая — 20,7%. По данным аналитической службы «Реального времени», цена предложения по продаже в конце прошлого года в Новосибирске в среднем составила почти 77 тысяч рублей, цена аренды за год — 15,9 тысячи рублей, что выше, чем в других крупных миллионниках. Однако директор ООО «Сибирская строительная компания» Евгений Фурлетов-Демченко обращает внимание на то, что в реальности цена продажи и аренды могут отличаться от заявленных.

— В 2016—2019 гг. в сфере розничной торговли Урала и Сибири наблюдаются масштабные структурные изменения, обусловленные активной экспансией федеральных торговых сетей. Возглавляющие этот список компании «Х5», «Магнит» и «Монетка» демонстрируют результаты, которые все больше влияют на региональный рынок коммерческой недвижимости. Почему именно торговые сети? Они многие годы являются наиболее крупными потребителями торговых площадей — соответственно они и оказывают влияние на рынок, — говорит эксперт.

«Покупатель недвижимости в Уфе сейчас мыслит не стоимостью»

Какие же миллионники, помимо Казани, попали в число городов с невысокой окупаемостью и доходностью торговых помещений? Чуть выше оказались показатели в соседней Башкирии. В Уфе срок окупаемости торговых площадей составил 7,5 лет, доходность — 13,3%. При этом цена предложения по аренде почти такая же, как в Казани — 13,4 тысячи рублей в год, а вот цена продажи ниже почти на 15% и составляет 100,5 тысячи рублей.

— В последние несколько лет рынок коммерции Уфы стал не очень активным. Сейчас начинается такая же тенденция, как в Москве — инвестор хочет купить не просто помещение, а помещение с готовыми арендаторами. Стабильными арендаторами у нас считаются сетевые магазины типа «Пятерочки», «Магнита». С моей точки зрения, они, может быть, и стабильны, но они платят мало и «убивают» помещение, его физическое состояние. Либо, если инвестор не понимает бизнеса арендатора, он это помещение не купит, — отмечает Елена Андреева, генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт».

Кроме того, по словам Андреевой, в Уфе наблюдается нехватка современного фонда. Технические характеристики «красных линий», то есть помещений советского периода постройки, «хрущевок» и «панелек» с переведенным видом разрешения на использование, устраивают инвесторов все меньше.

— Покупатель коммерческой недвижимости сейчас мыслит не стоимостью квадратного метра, отделкой, а такими бизнес-характеристиками, как проходимость, средний чек. На это рынок у нас никак не может перестроиться. Мы и другие фирмы, которые занимаются коммерческой недвижимостью, считаем проходимость, средний чек окружающих предприятий. Но сами собственники, продавцы этих помещений и отчасти покупатели на эту новую модель еще не перестроились. Поэтому возникает такая ситуация, что объекты экспонируются дорого, продаются долго, — говорит Елена Андреева. Договориться об изменениях по условиям аренды, по ее словам, легче.

При этом Андреева обращает внимание на то, что в центральных районах не строятся новые помещения. Собственники, понимая это, не готовы продавать свою недвижимость дешевле.

Кроме того, эксперт отмечает, что из-за большой проходимости в торговых центрах «садятся» не только ретейлеры, но и арендаторы, которые для ТЦ не характерны — агентства недвижимости, страховые и юридические компании, МФЦ. Еще одна тенденция — размещение в одной локации нескольких арендаторов, занимающихся бизнесом одного профиля.

— Раньше этот тренд проявлялся только у автодилеров, — комментирует Андреева. — Сейчас мы замечаем, что сидит страховая компания и рядом с ней еще пять страховых компаний. Привлекают клиентов за счет кумулятивного эффекта, как это происходит в торговых центрах.

Рынок Ростова-на-Дону: недоходный, но развитый

Долго придется окупать объекты, предназначенные для торговли, и в Ростове-на Дону — 8,8 года. При этом доходность тоже одна из самых низких — 11,4%. И здесь картина примерно такая же, как в Казани. При высокой цене продажи — почти 119,5 тысячи рублей за кв. м цена аренды на ростовские торговые объекты средняя — 13,4 тысячи рублей за кв. м в год.

— Это достаточно развитый экономический центр на юге России, коммерческая недвижимость в таком крупном городе всегда достаточно привлекательна. Единственное, что сейчас надо учитывать текущую экономическую ситуацию в последние лет пять — доходы населения не растут, потребительский спрос не увеличивается, соответственно, бизнес не открывает новых торговых точек. Спрос на торговые и офисные помещения не растет, что не позволяет расти и арендным ставкам. Это делает вложения в коммерческую недвижимость чуть менее привлекательными. Если ВВП начнет расти, будет расти и деловая активность. Но на ближайшие 2-3 года такого прогноза нет, и рынок будет продолжать стагнировать, — прогнозирует генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Тем не менее эксперт назвал Ростов-на-Дону в числе привлекательных для инвестиций в коммерческую недвижимость городов. Также он отметил Нижний Новгород, Уфу, Казань, Екатеринбург.

Источник: Гуландам Фатхуллина, «Реальное время»..
Теги: Казань, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, уфа



Материалы по теме