img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Повышение ипотечных ставок остановит рост цен на вторичном рынке

24.01.2019
Увеличить

Накануне министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев заявил, что возможности снижать ставки по ипотеке в ближайшее время не будет и что к субсидированию правительство прибегнет только в крайнем случае. Негативное влияние роста ипотечных ставок на рынок может быть снижено остановкой роста цен на жилье, по крайней мере вторичного, считают эксперты. Что касается самих ипотечников, то им придется адаптироваться к новым условиям и ужиматься, покупая небольшие и бюджетные квартиры.

Ипотека на «первичку» подорожала на 0,5 п.п.

После того как крупные российские банки подняли ставки по ипотеке уже во второй раз за последние 4 месяца, многие покупатели с досадой вспомнили о прошлогодних обещаниях правительства РФ опустить ставку ниже 8% годовых. Увы, намеченная цель в очередной раз отдалилась после повышения ключевой ставки ЦБ до 7,75 п.п. По данным аналитической службы «Реального времени», на середину января средняя ставка по ипотеке на покупку первичного жилья в Татарстане составила порядка 10,6%. Для сравнения — к началу ноября получить кредит на покупку новостройки можно было по ставке в среднем 10,1%.

Впрочем, не будем говорить о средней температуре по больнице и проанализируем динамику в конкретных банках. В первую очередь остановимся на двух китах — Сбербанке и ВТБ, на долю которых приходится большая часть ипотечных кредитов в стране. По данным нашей аналитической службы, при получении ипотеки на первичное жилье на 15 лет с первоначальным взносом 30% в Сбербанке ставка составит 10,9% (без учета стимулирующих акций). А это значит, что ставка повысилась на 0,7 п.п.

«Изменение процентных ставок является следствием адаптации к текущим рыночным условиям после увеличения ключевой ставки ЦБ, изменением коэффициента риска, инфляции, а также общими макроэкономическими изменениями», — прокомментировала пресс-служба Сбербанка (стиль и орфография сохранены, — прим. ред.).

Ставки на «вторичку» сравнялись со ставками на новостройки?

Отметим, что ставки по ипотеке на приобретение вторичного жилья выросли меньше. Тем не менее это не значит, что покупка вторички окажется дешевле. По данным аналитической службы «Реального времени», средняя ставка по ипотеке на готовое жилье на середину января составила 10,67%, то есть примерно столько же, сколько и по ипотеке на новостройки.

При получении ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке сроком на 15 лет с первоначальным взносом 30% ставка без учета стимулирующих акций составит 11,4%. Для сравнения: ипотеку на тех же условиях в начале ноября можно было взять по ставке 10,4%.

В прошлом году больше покупали «вторичку»

Именно невысокие ставки в прошлом году стали одним из основных факторов, поддержавших спрос на ипотеку. Это подтверждает и статистика, полученная от банков. При этом наблюдательный читатель наверняка обратит внимание, что кредитов на покупку готового жилья выдавалось больше, чем на приобретение новостроек.

По данным, предоставленным «Реальному времени» пресс-службой Сбербанка, на приобретение первичного жилья в 2018 году в Татарстане банк выдал 5 559 кредитов. Данный показатель вырос на 17,1% по сравнению с предыдущим годом. Еще более значительной оказалась динамика выдач ипотек на покупку готового жилья. В 2018 году Сбербанк выдал в регионе 23 093 жилищных кредита — это на 28,3% больше, чем в 2017 году.

В ВТБ тоже зафиксировали увеличение спроса на ипотечные продукты.

«По итогам 11 месяцев 2018 года около четырех тысяч жителей республики приобрели недвижимость в строящихся домах, что на 27% выше по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. На вторичном рынке региона ВТБ выдал более пяти тысяч ипотечных кредитов. В данном сегменте рост составил 16%», — прокомментировала пресс-служба ВТБ.

«Повышение ставок остановит рост цен на вторичном рынке»

Надо сказать, что прогнозы на 2019 год большого оптимизма не внушают. Многие из опрошенных нами экспертов полагают, что ставки продолжат расти и в ближайшем будущем. Так, Мария Литинецкая не исключает, что уже к весне жилищные займы обойдутся населению в 11% годовых. В числе причин она называет ускорение инфляции, увеличение налоговой нагрузки на население и бизнес, ужесточение кредитно-денежной политики.

По законам рынка в противовес удорожанию ипотеки цены на квадратные метры должны если не снижаться, то хотя бы держаться на текущем уровне. Но, как отмечают участники рынка, есть риск, что сдерживать цены не удастся. По мнению аналитиков Ак Барс Банка, в результате ужесточения законодательства в жилищном строительстве предложение со стороны строительных компаний по вводу нового жилья ограничится. Это приведет к повышению стоимости жилья и росту рисков, связанных с возможностью застройщика построить дом и сдать его вовремя.

«Все эти риски также будут учитываться банками и отражаться в повышении ставок по ипотеке. Также ожидается замедление роста спроса на жилье со стороны физических лиц — в основном из-за низкого показателя роста реальных доходов населения и заработной платы, а также роста ставок по ипотечному кредитованию», — сообщили нам в пресс-службе Ак Барс Банка.

Ольга Даминова также обращает внимание, что изменения в законе «о долевке» приведут к удорожанию строительства, что закономерно отразится на стоимости недвижимости. В то же время рост ставок может оказаться сдерживающим фактором для рынка «вторички».

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.

- пока поднятие ставок не такое существенное, но любые полпроцента для рынка очень чувствительны. Прошлые 2 года мы видели рост спроса на ипотечные кредиты, и он был спровоцирован исключительно снижением ставок. Теперь мы будем наблюдать существенное уменьшение спроса на ипотечные кредиты. Есть еще самое печальное — мы не можем сказать, что этот рост ставки остановится. Пока есть вероятность, что и в феврале ставка Центробанка России может быть поднята. Это значит, что через какое-то время ставки еще могут вырасти.

Самый умеренный прогноз будет заключаться в том, что объем ипотечного кредитования останется в 2019 году на прежнем уровне. Но есть сценарий, что эти объемы могут быть снижены на 10—15 процентов. Для рынка недвижимости это плохой сигнал, потому что других факторов, которые могли бы повлиять на рост спроса на недвижимость, помимо ипотеки нет.

Я думаю, субсидирование ставок государством возможно. Но это может произойти, если застройщики почувствуют резкое падение спроса. Если будет снижение спроса на 10—15 процентов, то это не повод для дополнительного субсидирования. Надо учитывать, что мы ждем снижения объема предложений на рынке в связи с изменениями в законодательстве. Нет никакого смысла, чтобы при этом спрос рос, потому что тогда вырастет и цена.

Источник: Гуландам Фатхуллина, «Реальное время».
Теги: аналитика, ипотека