baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Девелопмент занялся долгостроями

29.06.2018
Увеличить

По информации краевой администрации, с 2016 года на Кубани было сдано 42 проблемных дома. Как правило, ввести долгострой в эксплуатацию удается только после привлечения стороннего инвестора. Всплеск активности девелоперов по завершению чужих объектов пришелся на конец 2017 года и первое полугодие 2018-го: сразу несколько крупных участников рынка взяли на себя обязательства по достройке проблемных домов. Эксперты говорят, что отчасти это связано с дефицитом свободных земельных участков в Краснодаре. По словам участников рынка, каждый такой проект несет существенные риски даже для крупных девелоперов и на фоне продолжающегося падения рынка и вступления в силу поправок в ФЗ №214 они будут становиться все серьезнее. При этом многие застройщики все же берутся за это ради закрепления имиджа

Имидж вместо прибыли

Комментируя экономическую привлекательность долгостроев, генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько  заявил, что интерес к тому или иному проблемному объекту зависит от многих факторов, в числе которых локация, количество непроданных квартир, а также качество консервации долгостроя. Если дом не был заморожен по всем правилам, с годами эксплуатационные качества уже построенной коробки могут сильно снизиться.

По словам руководителя отдела продаж компании Dom23Region Елены Клочек, сюда можно добавить такие параметры, как процент готовности объекта, наличие всей разрешительной документации, а также объем финансовых вложений, необходимых для завершения объекта. «Также важную роль играет желание местных властей предоставлять те или иные преференции застройщикам, готовым взять на себя проблемный объект. Вариаций может быть множество: выделение компенсационных строительных площадок, снижение или полное исключение затрат на подключение инженерным сетям и т. п.»,— пояснила госпожа Клочек, добавив, что в любом случае по каждому конкретному объекту проводится большая аналитическая работа с тщательной оценкой всех факторов риска, которых в этом вопросе немало. «К слову, сегодня федеральный Минстрой и госкорпорация „Дом.РФ“ создают единую базу проблемных жилых объектов. Краснодарский край входит в тройку лидеров антирейтинга по количеству проблемных объектов, и такая карта будет очень полезна для привлечения внимания потенциальных инвесторов»,— считает Елена Клочек.

Заместитель генерального директора по маркетингу ГК «АСК» Денис Сериков рассказал, что вероятность реализовать долгострой с положительной рентабельностью, безусловно, повышает интерес к проблемному объекту. Однако эта рентабельность в любом случае будет ниже, чем при строительстве с нуля. Проект может быть экономически интересным, если сумма уже существующих обязательств перед обманутыми дольщиками ниже, чем соотношение остаточной стоимости полезной площади проекта в текущих реальных рыночных ценах и затрат на завершение строительства объекта. В реальности такое встречается редко, и чаще девелоперы достраивают проблемные дома за счет прибыли, полученной от других своих проектов. Кроме того, важно изучать юридический статус проблемного проекта: имеет ли он некие ограничения, не находится ли в аресте по различным основаниям. «Зачастую имиджевая составляющая является единственным положительным фактором участия в подобных проектах: зарабатывать деньги на них очень сложно»,— констатирует Денис Сериков.

Закон есть, а земли нет

Чтобы стимулировать девелоперов к участию в решении проблемы долгостроев, краевые власти разработали закон «О дополнительных мерах по защите прав обманутых дольщиков», который был одобрен региональным заксобранием. Он должен работать в две стороны: позволить администрации в одностороннем порядке забирать право аренды у застройщика, который не в состоянии закончить строительство дома, а также выделять земельные участки без торгов инвесторам, которые готовы завершить стройку.

Илья Володько напомнил, что выделение земли за помощь в завершении проблемного объекта уже и так является сложившейся практикой взаимоотношений между девелоперами и властью. «Других эффективных способов решить проблемы долгостроев практически нет. Поэтому такая схема действовала и ранее, но лишь на основе неформальных договоренностей. Соответственно, это не было ничем подкреплено, и любая из сторон могла просто не выполнить свое обещание, а это серьезные риски»,— считает господин Володько.

Елена Клочек усомнилась в том, что власти смогут найти для девелоперов свободные земельные участки в Краснодаре, которые им можно было бы передать в качестве компенсации. «Пока сформировать перечень этих площадок только предстоит. Сегодня нет ясности ни в их возможном количестве, ни в территориальном расположении. Сколько времени может занять поиск и оформление земель, также неизвестно, но понятно, что процесс не сиюминутный. Это и есть основная сложность в реализации закона»,— пояснила Елена Клочек. При этом эксперты подчеркивают, что уже действующие проекты по достройке проблемных объектов стали итогом договоренностей с властью еще до появления нового закона.

Источник: Коммерсант.