irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости Московской области. Январь 2018 года

02.02.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

В последние годы в Подмосковье, по данным компании MACON, девелоперская активность по закладке новых многоквартирных проектов замедляется. В этом отношении 2017 г. исключением не стал.

По состоянию на конец 2017 г. в Подмосковье в строительстве находилось 9,9 млн. кв. м. Пока само по себе абсолютное значение является достаточно высоким. Однако ежегодная отрицательная динамика, а также значительная доля проблемных и замороженных объектов свидетельствуют о негативной обстановке на рассматриваемом рынке.

На сегодняшний день на 1 жителя Подмосковья приходится 2,4 кв. м возводимого многоквартирного жилья. Это значение характеризует девелоперскую активность как умеренно-высокую. Однако при сохранении отрицательной динамики объемов выхода новых проектов на уровне прошлого года уже к концу 2019 г.-началу 2020 г. показатель опустится до отметки 1,0 кв. м/чел., что характерно для рынков с низкой девелоперской активностью.

В 2017 г. было начато строительство 2,9 млн. кв. м, что на 17% ниже значения прошлого года. Отрицательная динамика, на фоне высокого риска затоваривания рынка, прослеживается не первый год. Также деятельность застройщиков сковывают административные ограничения на федеральном и региональном уровне.

Во втором полугодии 2017 г. совокупная площадь новых проектов оказалась выше, чем в первом. При этом абсолютное значение показателя остается сравнительно низким. Кроме того, большинство начатых литеров приходится на текущие комплексы. В тоже время новых проектов выходит мало, при этом их девелоперами выступают крупные застройщики.

Объем ввода жилья также демонстрирует снижение, но темпы падения показателя ниже, чем у выхода новых проектов. По нашим данным, в 2017 г. на территории Подмосковья было сдано 5,3 млн. кв. м. При этом в начале года застройщики планировали ввести в 1,5 раза больше жилья. Однако задержки в ходе строительства привели к переносу сроков завершения значительного числа комплексов.

На конец 2017 г. многоквартирные объекты в Подмосковье возводят около 170 компаний. Их число за последний год сократилось, по нашим оценкам, на 10%. Произошло это по большей части за счет ухода с рынка мелких компаний, которые не смогли выдержать усилившуюся за последние пару лет конкуренцию. Их деятельность оказалась неэффективной, а проекты заморожены или выкуплены другими игроками рынка.

На конец 2017 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке строительства произошло в каждом из сегментов.

При этом в комфорте- отрицательная динамика была наименьшей, за счет чего его доля в структуре взводимого жилья выросла. Однако отмеченные изменения нельзя трактовать как смещение девелоперской активности в этот сегмент. Если рассматривать структуру новых проектов, то в их числе по-прежнему преобладает эконом-класс (63% от общего объема новых проектов пришлось в 2017 г. именно на данный сегмент). Падение его доли обусловлено завершением строительства значительного числа комплексов.

Ценовая ситуация

В Московской области по итогам прошлого года средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС осталась практически неизменной - отсутствие достаточного спроса не позволяет основной массе девелоперов, даже при повышении степени готовности своих объектов, производить положительную корректировку цен.

На конец 2017 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС Московской области составила 82 134 руб., что сопоставимо с показателем годом ранее (81 877 руб.).

Как отмечалось выше, многие застройщики не меняли цены в своих объектах в течение 2017 г. Однако есть и компании, которые стали идти на скидки и акции по всем или отдельным квартирам, а также разработку программ рассрочки и ипотеки. Отрицательное влияние на среднерыночное значение цен последних позволило нивелировать изменение структуры предложения. По мере того, как удаленные от МКАД дома достраиваются или замораживаются, новые комплексы начинают строиться преимущественно в пределах до 20 км от МКАД. За счет более выгодного местоположения средняя цена этих комплексов выше средней по рынку.

Средние бюджеты продажи квартир/апартаментов в новостройках Московской области в целом не изменились за последний год. Распределение цен в разрезе расположения также в целом осталось прежним.

Анализ спроса

На рассматриваемом рынке активность спроса в 2017 г. была сопоставима с итогами 2016 г. Вместе с тем количество сделок в новостройках Московской области все еще остается ниже рекордного значения 2014 г.

По оценкам MACON, в прошлом году на рассматриваемом рынке приобретено 78 825 квартир/апартаментов. Сдерживающими спрос факторами стали усиление конкуренции со стороны столичных проектов (на окраинах старой Москвы и приближенных ко МКАД территориях Новомосковского округа), снижение доверия к сегменту возводимого жилья при росте числа проблемных комплексов, отсутствие значимого роста доходов населения.

Отметим, что глубина падения могла бы быть еще сильнее, но удерживает рынок ипотечное кредитование. Снижение ставок по выдаваемым кредитам в среднем на 1,66% в сравнении с прошлым годом позволило повысить платежеспособность населения. Но даже этот инструмент лишь оказал поддержку, не сумев обеспечить сделкам существенного прироста в текущих условиях высокой закредитованности населения и отсутствия существенного роста доходов.

Структура спроса по классам в течение года практически не изменилась. Основную долю по-прежнему занимает эконом, который формирует большую часть предложения. Однако по итогам года в рамках этого сегмента произошло незначительное снижение абсолютного числа сделок, став следствием замедления выхода новых проектов и, соответственно, сокращения объема остатков. В остальных сегментах положение по итогам года оказалось более стабильным, но их емкость по-прежнему сравнительно мала.

В разрезе направлений падение сделок коснулось тех зон, где объем предложения отстает от спроса, и коэффициент поглощения сравнительно мал. При этом наблюдалось частичное перераспределение сделок в сторону районов с более широким выбором квартир, которое в том числе появилось за минувший год.

В 2017 г. на территории Подмосковья осуществлялась продажа в более чем 300 жилых комплексах. Но лишь у 11% из них темпы продаж можно назвать высокими (свыше 50 ед./мес. в одном объекте). Они составляют основу конкуренции на рынке и аккумулируют свыше половины всех сделок (по итогам 2017 г.). Среди них комплексы ведущих застройщиков Подмосковья: ГК «ПИК», «Самолет Девелопмент» GranelleGroup, Urban Group, «МИЦ» и др.

Значительная доля комплексов довольствуется крайне низкими темпами продаж (до 5 ед./мес.). Именно эти объекты, в первую очередь, ощущают на себе отсутствие роста спроса на рынке, проигрывая в конкуренции крупных жилым массивам.



Файлы для загрузки