img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Москва. Январь 2018 года

01.02.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

Объем возводимого жилья в 2017 г. возрос как в старой, так и в Новой Москве. Положительная динамика показателя прослеживается на фоне сниженной закладки новых проектов - следствие продления сроков возведения значительного числа комплексов (они не сдаются в срок и задерживаются в разряде возводимых).

Объем строящегося многоквартирного жилья на территории всей Москвы к концу 2017 г. составил почти 11,0 млн. кв. м, что на 7% выше, чем годом ранее. Своего пика показатель достиг в 3 квартале, когда в строительстве находилось порядка 11,5 млн. кв. м. Но завершение значительного числа проектов под конец года привело к его падению.

В 2017 г., по оценкам MACON, произошла закладка 3,5 млн. кв. м многоквартирного жилья, что на 16% ниже значения показателя по итогам 2016 г. Наиболее высокая девелоперская активность остается за старой Москвой (2,6 млн. кв. м за 2017 г.). При этом около половины всего нового строительства пришлось именно на вновь вышедшие проекты, а не на литеры в рамках прежних комплексов. В Новой Москве ситуация иная - почти весь объем заложенной в 2017 г. площади относится к литерам в рамках ранее возводимых объектов, а новых проектов вышло всего три («Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Филатов луг»).

За минувший год общее число застройщиков, работающих на рынке, практически не изменилось. Всего насчитывается около 100 компаний, возводящих многоквартирные объекты. Хотя с рынка уходят некоторые мелкие компании, на смену им приходят новые игроки, как правило, реализующие по одному проекту. Вместе с тем крупные игроки сохраняют свое присутствие, а многие из них даже наращивают объем строительства.

Структура возводимого жилья в разрезе сегментов за 2017 г. практически не изменилась в рамках Москвы в целом. Однако в старых границах продолжился рост доли комфорт-класса за счет сокращения доли других сегментов. При этом здесь прослеживалось снижение объемов строительства эконома, тогда как в Новой Москве данный класс продемонстрировал рост.

Новых проектов эконом-класса в течение 2017 г. было немного (1,3 млн. кв. м), а подавляющее большинство заложенного в этом сегменте жилья относилось к литерам ранее возводимых объектов. Наиболее крупными вышедшими комплексами стали «Полярная 25», «Ясеневая 14», «Кленовые аллеи», «Орехово-Борисово». В старых границах 21% начатого в 2017 г. объема строительства пришлось на эконом-класс, в Новой Москве - 80%.

В комфорт-классе в 2017 г. было начато строительство 1,3 млн. кв. м, около половины из которых относятся ко вновь вышедшим. Еще большее развитие этот сегмент получил в старой Москве: здесь находятся почти все новые проекты этого сегмента. К числу наиболее крупных проектов 2017 г. относятся такие, как «Лефортово парк», «Академика Павлова», «Селигер Сити», «Фестиваль парк», «Лесопарковый», «Нормандия», «Филатов луг» и т.д.

Бизнес-класс пополнился в основном вновь вышедшими объектами, а не литерами в рамках текущих. Всего же было начато строительство 0,8 млн. кв. м в рамках данного сегмента. Наиболее крупными проектами стали «Вавилов дом», «Нескучный Home&Spa», «Городской квартал «Правда», «Серебряный фонтан», «Новочерёмушкинская, 17», City Mix, «Серебряный парк», «Западный порт» и некоторые другие.

Объем нового строительства элитного класса составил 0,1 млн. кв. м в 2017 г. Почти все вышедшие объекты являются точечными и находятся в Центральном АО.

Основные зоны девелоперской активности на конец 2017 г. остались теми же, что и годом ранее. Половина всего возводимого жилья приходится на Новомосковский, Южный, Северный и Западный округа. В целом структура рынка в разрезе локации новостроек практически не изменилась за год.

Наибольший абсолютный прирост объема строительства за 2017 г. произошел в НАО и ЮВАО, которые также стали лидерами по объему выхода новых проектов. Стоит отметить, что в большинстве районов за обозреваемый период была отмечена выраженная положительная динамика.

Значительное падение имело место в ЗАО на фоне ввода большого числа комплексов и сократившегося выхода новых. Также снижение произошло в ТАО, интерес девелоперов к которому отсутствует.

Ценовая ситуация

В границах старой Москвы по итогам прошлого года средневзвешенная стоимость 1 кв. м снизилась. Ключевыми факторами, повлиявшими на отрицательную корректировку показателя стали увеличение доли комфорт-класса и, во всех сегментах, расширение предложения с низкой степенью готовности. В Новой Москве среднерыночные цены в 2017 г. претерпели небольшие изменения.

В 2017 г. в старой Москве во всех классах кроме эконома прослеживалась отрицательная динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м. Но причиной ее стало не снижение цен по отдельным объектам, которые, напротив, преимущественно остались либо на прежнем уровне, либо выросли на фоне повышения степени готовности. К падению привел выход новых проектов со сравнительно низкой стоимостью 1 кв. м. Эконом-класс стал исключением, новое предложение в нем выходило преимущественно в рамках текущих комплексов (очередные литеры) и в основном по рыночным ценам.

В Новой Москве уровень цен за год практически не изменился в рамках отдельных классов.

Вышедшие проекты были единичны, а предложение преимущественно пополнялось литерами текущих комплексов. Поэтому цены по новым объектам в целом оказались близки к среднерыночным и не оказали существенного влияния на средневзвешенную стоимость 1 кв. м.

Динамика цен в рамках отдельных районов города оказалась разнонаправленной, при этом в большинстве из них она была умеренной (в пределах 2% или 3 тыс. руб./кв. м). Наибольшее падение коснулось ЦАО, ЗАО и ВАО, но при этом они остались в числе наиболее дорогих районов.

Между тем средние бюджеты покупки квартир в большинстве районов города за последний год незначительно снизились. Привело к этому увеличение числа более компактных предложений.

Анализ спроса

В 2017 г. число сделок на первичном рынке МЖС г. Москва возросло. Положительная динамика затронула как старые, так и присоединенные территории. Отметим, что на это главным образом повлияло повышение доступности жилья.

Общее количество реализованных квартир и апартаментов в новостройках г. Москва по итогам прошлого года составило 70 тыс. ед., что на 22,7% выше показателя за 2016 г.

В частности, в старой Москве основной прирост был обеспечен комфорт-классом, в рамках которого продолжили выходить привлекательные по цене объекты. Данная тенденция была характерна и для 2016 г.

Востребованными оказались также вышедшие в течение 2 половины 2016 г. и в 2017 г. объекты на территории Новой Москвы благодаря своему выгодному расположению (в относительной близости ко МКАД). Многие из них достигли высоких темпов продаж, будучи наиболее дешевым и при этом ликвидным (в отличие от еще более дешевых комплексов ТАО) предложением в рамках столицы.

Снижение ипотечных ставок, произошедшее в 2017 г., также оказало существенную поддержку платежеспособности спроса. Почти половина квартир на первичном рынке приобреталась в минувшем году с использованием заемных средств. При этом число ипотечных сделок выросло в 1,8 раза в сравнении с 2016 г., а неипотечных только на 14%. Но стоит отметить, что потенциал этого инструмента уже был во многом реализован за время действия государственной программы поддержки. В результате одна часть платежеспособной аудитории уже приобрела квартиры, другая - ждет еще большего снижения ставок.


Источник: MACON.

Файлы для загрузки