img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Москва. Январь 2018 года

01.02.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

Объем возводимого жилья в 2017 г. возрос как в старой, так и в Новой Москве. Положительная динамика показателя прослеживается на фоне сниженной закладки новых проектов - следствие продления сроков возведения значительного числа комплексов (они не сдаются в срок и задерживаются в разряде возводимых).

Объем строящегося многоквартирного жилья на территории всей Москвы к концу 2017 г. составил почти 11,0 млн. кв. м, что на 7% выше, чем годом ранее. Своего пика показатель достиг в 3 квартале, когда в строительстве находилось порядка 11,5 млн. кв. м. Но завершение значительного числа проектов под конец года привело к его падению.

В 2017 г., по оценкам MACON, произошла закладка 3,5 млн. кв. м многоквартирного жилья, что на 16% ниже значения показателя по итогам 2016 г. Наиболее высокая девелоперская активность остается за старой Москвой (2,6 млн. кв. м за 2017 г.). При этом около половины всего нового строительства пришлось именно на вновь вышедшие проекты, а не на литеры в рамках прежних комплексов. В Новой Москве ситуация иная - почти весь объем заложенной в 2017 г. площади относится к литерам в рамках ранее возводимых объектов, а новых проектов вышло всего три («Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Филатов луг»).

За минувший год общее число застройщиков, работающих на рынке, практически не изменилось. Всего насчитывается около 100 компаний, возводящих многоквартирные объекты. Хотя с рынка уходят некоторые мелкие компании, на смену им приходят новые игроки, как правило, реализующие по одному проекту. Вместе с тем крупные игроки сохраняют свое присутствие, а многие из них даже наращивают объем строительства.

Структура возводимого жилья в разрезе сегментов за 2017 г. практически не изменилась в рамках Москвы в целом. Однако в старых границах продолжился рост доли комфорт-класса за счет сокращения доли других сегментов. При этом здесь прослеживалось снижение объемов строительства эконома, тогда как в Новой Москве данный класс продемонстрировал рост.

Новых проектов эконом-класса в течение 2017 г. было немного (1,3 млн. кв. м), а подавляющее большинство заложенного в этом сегменте жилья относилось к литерам ранее возводимых объектов. Наиболее крупными вышедшими комплексами стали «Полярная 25», «Ясеневая 14», «Кленовые аллеи», «Орехово-Борисово». В старых границах 21% начатого в 2017 г. объема строительства пришлось на эконом-класс, в Новой Москве - 80%.

В комфорт-классе в 2017 г. было начато строительство 1,3 млн. кв. м, около половины из которых относятся ко вновь вышедшим. Еще большее развитие этот сегмент получил в старой Москве: здесь находятся почти все новые проекты этого сегмента. К числу наиболее крупных проектов 2017 г. относятся такие, как «Лефортово парк», «Академика Павлова», «Селигер Сити», «Фестиваль парк», «Лесопарковый», «Нормандия», «Филатов луг» и т.д.

Бизнес-класс пополнился в основном вновь вышедшими объектами, а не литерами в рамках текущих. Всего же было начато строительство 0,8 млн. кв. м в рамках данного сегмента. Наиболее крупными проектами стали «Вавилов дом», «Нескучный Home&Spa», «Городской квартал «Правда», «Серебряный фонтан», «Новочерёмушкинская, 17», City Mix, «Серебряный парк», «Западный порт» и некоторые другие.

Объем нового строительства элитного класса составил 0,1 млн. кв. м в 2017 г. Почти все вышедшие объекты являются точечными и находятся в Центральном АО.

Основные зоны девелоперской активности на конец 2017 г. остались теми же, что и годом ранее. Половина всего возводимого жилья приходится на Новомосковский, Южный, Северный и Западный округа. В целом структура рынка в разрезе локации новостроек практически не изменилась за год.

Наибольший абсолютный прирост объема строительства за 2017 г. произошел в НАО и ЮВАО, которые также стали лидерами по объему выхода новых проектов. Стоит отметить, что в большинстве районов за обозреваемый период была отмечена выраженная положительная динамика.

Значительное падение имело место в ЗАО на фоне ввода большого числа комплексов и сократившегося выхода новых. Также снижение произошло в ТАО, интерес девелоперов к которому отсутствует.

Ценовая ситуация

В границах старой Москвы по итогам прошлого года средневзвешенная стоимость 1 кв. м снизилась. Ключевыми факторами, повлиявшими на отрицательную корректировку показателя стали увеличение доли комфорт-класса и, во всех сегментах, расширение предложения с низкой степенью готовности. В Новой Москве среднерыночные цены в 2017 г. претерпели небольшие изменения.

В 2017 г. в старой Москве во всех классах кроме эконома прослеживалась отрицательная динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м. Но причиной ее стало не снижение цен по отдельным объектам, которые, напротив, преимущественно остались либо на прежнем уровне, либо выросли на фоне повышения степени готовности. К падению привел выход новых проектов со сравнительно низкой стоимостью 1 кв. м. Эконом-класс стал исключением, новое предложение в нем выходило преимущественно в рамках текущих комплексов (очередные литеры) и в основном по рыночным ценам.

В Новой Москве уровень цен за год практически не изменился в рамках отдельных классов.

Вышедшие проекты были единичны, а предложение преимущественно пополнялось литерами текущих комплексов. Поэтому цены по новым объектам в целом оказались близки к среднерыночным и не оказали существенного влияния на средневзвешенную стоимость 1 кв. м.

Динамика цен в рамках отдельных районов города оказалась разнонаправленной, при этом в большинстве из них она была умеренной (в пределах 2% или 3 тыс. руб./кв. м). Наибольшее падение коснулось ЦАО, ЗАО и ВАО, но при этом они остались в числе наиболее дорогих районов.

Между тем средние бюджеты покупки квартир в большинстве районов города за последний год незначительно снизились. Привело к этому увеличение числа более компактных предложений.

Анализ спроса

В 2017 г. число сделок на первичном рынке МЖС г. Москва возросло. Положительная динамика затронула как старые, так и присоединенные территории. Отметим, что на это главным образом повлияло повышение доступности жилья.

Общее количество реализованных квартир и апартаментов в новостройках г. Москва по итогам прошлого года составило 70 тыс. ед., что на 22,7% выше показателя за 2016 г.

В частности, в старой Москве основной прирост был обеспечен комфорт-классом, в рамках которого продолжили выходить привлекательные по цене объекты. Данная тенденция была характерна и для 2016 г.

Востребованными оказались также вышедшие в течение 2 половины 2016 г. и в 2017 г. объекты на территории Новой Москвы благодаря своему выгодному расположению (в относительной близости ко МКАД). Многие из них достигли высоких темпов продаж, будучи наиболее дешевым и при этом ликвидным (в отличие от еще более дешевых комплексов ТАО) предложением в рамках столицы.

Снижение ипотечных ставок, произошедшее в 2017 г., также оказало существенную поддержку платежеспособности спроса. Почти половина квартир на первичном рынке приобреталась в минувшем году с использованием заемных средств. При этом число ипотечных сделок выросло в 1,8 раза в сравнении с 2016 г., а неипотечных только на 14%. Но стоит отметить, что потенциал этого инструмента уже был во многом реализован за время действия государственной программы поддержки. В результате одна часть платежеспособной аудитории уже приобрела квартиры, другая - ждет еще большего снижения ставок.


Источник: MACON.

Файлы для загрузки