villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Краснодар. Январь 2018 года

30.01.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь


Анализ предложения

В г. Краснодар девелоперская активность в отношении закладки новых многоквартирных домов снижается с 2016 г. Ее ограничивает как перегретый рынок с большим количеством проблемных строек, так и политика Администрации города, направленная на сокращение выдачи разрешений на строительство.

По состоянию на декабрь 2017 г. объем возводимого многоквартирного жилья в г. Краснодар составил 4,6 млн. кв. м или 96,2 тыс. квартир. За прошлый год он сократился на 14%.

В 2017 г. местными застройщиками было заложено 1,3 млн. кв. м нового многоквартирного жилья, что на 9% меньше значения показателя по итогам 2016 г.

В предложении сохраняется очень высокая доля проблемных строек. На конец 2017 г. компанией MACON насчитывается 1,4 млн. кв. м жилья, возведение которого осуществляется с существенным и неоднократным переносом заявленных сроков. Отметим, что строительство 78% всех проблемных домов было начато в 2014-2015 гг., т.е. в период пика девелоперской активности в г. Краснодар.

В 2017 г. число застройщиков, работающих на рынке, практически не изменилось - всего насчитывается свыше 100 компаний, возводящих многоквартирные объекты. Но при этом 37% из них относится к проблемным. Таким образом, произошло сокращение количества активных игроков, что в дальнейшем, по оценкам MACON, приведет к фактическому снижению числа строительных компаний на рынке.

Многие из девелоперов сократили степень своего присутствия. Например, по итогам прошлого года двукратное снижение объема строительства зафиксировано у лидеров 2016 г. «ВКБ-Новостройки», «ЮгСтройИнвест» и «Нефтестройиндустрия». В целом в 2017 г. большинство игроков придерживалось сдержанной политики относительно выхода новых проектов.

Но есть и компании, позиции которых за последний год заметно усилились. Среди них «СпецСтройКубань», которая в т.ч. взяла обязательства по завершению нескольких проблемных объектов города. Портфель проектов за последний год заметно возрос также у таких игроков, как «АВА», «ЮгСтройИмпериал», «ГИК», Dogma (ранее - «КубаньИнвест»), за счет чего они, по объему строительства, закрепились в ТОП-10.

Падение объемов строительства в 2017 г. затронуло в равной степени оба ключевых сегмента рынка - эконом- и средний. Отрицательная динамика в них прослеживается второй год подряд после чрезмерной девелоперской активности в 2014-2015 гг.

Вместе с тем в бизнес-и и элитном классах положение в 2017 г. было относительно стабильным. Интерес девелоперов к этим сегментам постепенно восстанавливался, тогда как в 2015-2016 гг. новых проектов в рамках них практически не было.

Динамика в разрезе классов не привела к существенным изменениям в структуре возводимого жилья за последние несколько лет. По-прежнему свыше половины в общем объеме многоквартирного жилищного строительства приходится на средний класс, свыше 1/3 - на эконом.

Основные зоны девелоперской активности на конец 2017 г. остались теми же, что и годом ранее. Почти половина всего возводимого жилья по-прежнему приходится на Западный обход, ГМР, ФМР и микрорайон Восточно-Кругликовский.

В 2017 г. новые проекты появились почти во всех районах. Но основной акцент остается на зонах текущей активной застройки: Восточно-Кругликовский, ГМР, ФМР, П. Метальникова. Продолжает набирать обороты строительство в СМР. Вместе с тем на Западном обходе произошел спад закладки новых многоквартирных жилых домов.

Ценовая ситуация

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар показывает положительную динамику второй год подряд. Текущее значение показателя приблизилось к отметке конца 2007 г., тогда как за период 2009-2015 гг. оно не поднималось выше 44 тыс. руб.

Уход с рынка наиболее дешевых предложений стал одной из причин роста среднего уровня цен в 2017 г. На сегодняшний день объектов со стоимостью 1 кв. м ниже 30 тыс. руб. практически не осталось. Политика демпинга утратила свою актуальность в условиях возросшей себестоимости строительства, а многие компании, использовавшие ее ранее, столкнулись с финансовыми трудностями и перешли в разряд проблемных. Наиболее стабильные игроки рынка более аккуратны в политике ценообразования, к тому же покупатели в сложившихся условиях высоких рисков готовы переплатить за репутацию и надежность компании.

Все большее распространение на рассматриваемом рынке студий и квартир евро-формата также подтолкнуло стоимость 1 кв. м вверх. Более высокая в сравнении с остальными типами ликвидность этих предложений позволяет устанавливать на них более высокий уровень цен.

Также рост цен стал следствием того, что в структуре предложения доля объектов с высокой степенью готовности увеличилась. По мере замедления девелоперской активности сократилось число новых строек с дисконтом на начальную стадию строительства. Вместе с тем в возводимых объектах происходило поэтапное повышение цен по мере приближения срока сдачи.

Кроме того, что новых объектов выходило сравнительно мало, их средний уровень цен оказался достаточно высок. Стоимость 1 кв. м в ряде из них обусловлена уникальными качественными характеристиками и/или расположением (например, «Сердце столицы», «Арбат», жилой дом на ул. Буденного, 182). Но также более высокий уровень цен связан с тем, что девелоперами многих из этих объектов выступают застройщики с положительной репутацией на рынке.

В эконом-классе средневзвешенная стоимость 1 кв. м по итогам 2017 г. выросла на 5,0%. Наиболее доступные комплексы распродаются или попадают в число проблемных. При этом средняя цена объектов, строительство которых было начато в 2017 г., составляет на сегодняшний день 37,8 тыс. руб., что является достаточно высоким значением.

Рост цен за последний год имел место и в среднем классе. Причины положительной динамики в этом сегменте те же, что и на рынке в целом. Наибольшее влияние оказывает рост доли объектов высокой степени готовности, сравнительно дорогие новые объекты, широкое распространение формата студий и евро-квартир.

Отсутствием динамики цен в 2017 г. отметился бизнес-класс. Сдерживающим фактором остается присутствие в предложении ряда сданных объектов, для существенного повышения цен на которые нет предпосылок. Также рынок пополнился некоторыми объектами, цена которых на начальном этапе ниже рыночной в классе.

Объектов, которые, согласно классификации компании MACON, можно было бы отнести к элитному сегменту, на сегодняшний день в продаже всего три. К ним относится Marriott (стоимость 1 кв. м апартаментов в составе - 250 тыс. руб.), «Ривьера» (сдан, в остатке многокомнатные квартиры, средняя цена - 66 тыс. руб.), а также новый комплекс на ул. Буденного, 127 (110 тыс. руб.).

Анализ спроса

В 2017 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось. Негативных факторов, оказавших влияние на спрос в минувшем году, было достаточно. Прежде всего, достигнутая за период действия господдержки ипотеки степень закредитованности населения является высокой, а доходы не показывают существенного роста. Одновременно средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла, а потенциал увеличения доступности жилья за счет предложения более компактных планировочных решений исчерпан.

По итогам 2017 г. общее число сделок на рассматриваемом рынке составило 28 767 ед., что на 9,1% ниже показателя за 2016 г. 

Структура сделок в разрезе классов в сравнении с прошлым годом практически не изменилась. Половину всего спроса аккумулируют объекты среднего класса, еще 44% - эконом.

В 2017 г. большинство комплексов стабильных застройщиков укрепили свои позиции на рынке. Темпы продаж в рамках них остаются высокими, а в отдельных случаях даже демонстрируют рост. Как правило, при конкурентоспособном уровне цен отдельные литеры в их рамках оказываются почти полностью проданы к концу строительства. В текущих условиях нестабильности рынка и большого числа проблемных строек компании, сумевшие сохранить стабильное положение в предшествующие два года, оказались в выигрышном положении.

Среди застройщиков с наиболее устойчивыми темпами реализации следует выделить такие, как ГК «ВКБ-Новостройки», ООО «СИК «Девелопмент-Юг», ООО «ЮгСтройИмпериал», ООО «ЮгСтройИнвест», ООО «СпецСтройКубань» и некоторых других. Вместе с тем, компании, которые не обеспечивают заявленные темпы строительства, заметно теряют в продаже своих объектов. Следствием этого становится неустойчивое финансовое положение, еще большее отставание от заявленных сроков реализации, а при пессимистичном сценарии - переход в разряд проблемных.

По нашим оценкам, на конец 2017 г. в остатке объектов находится около 49 тыс. квартир. Значение показателя падало на протяжении всего года на фоне сдержанного объема выхода новых проектов. В результате сокращения числа остатков коэффициент поглощения также снизился, на конец отчетного периода он составляет 1,7 года, что соответствует сбалансированному состоянию.

Однако с учетом большого числа проблемных объектов ситуация на рынке выглядит несколько иначе. На конец года не менее 27% всех остатков приходится на комплексы, строительство которых ведется крайне низким темпом. Спрос на эти объекты практически отсутствует, а в ряде случаев сами застройщики не ведут их активную продажу.

Без их учета коэффициент поглощения оценивается в 1,2 года, что соответствует нижней границе нормы. Это, в свою очередь, позволяет застройщикам с положительной репутацией сохранять устойчивое положение.


Источник: MACON.

Файлы для загрузки