banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Краснодар. Январь 2018 года

30.01.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь


Анализ предложения

В г. Краснодар девелоперская активность в отношении закладки новых многоквартирных домов снижается с 2016 г. Ее ограничивает как перегретый рынок с большим количеством проблемных строек, так и политика Администрации города, направленная на сокращение выдачи разрешений на строительство.

По состоянию на декабрь 2017 г. объем возводимого многоквартирного жилья в г. Краснодар составил 4,6 млн. кв. м или 96,2 тыс. квартир. За прошлый год он сократился на 14%.

В 2017 г. местными застройщиками было заложено 1,3 млн. кв. м нового многоквартирного жилья, что на 9% меньше значения показателя по итогам 2016 г.

В предложении сохраняется очень высокая доля проблемных строек. На конец 2017 г. компанией MACON насчитывается 1,4 млн. кв. м жилья, возведение которого осуществляется с существенным и неоднократным переносом заявленных сроков. Отметим, что строительство 78% всех проблемных домов было начато в 2014-2015 гг., т.е. в период пика девелоперской активности в г. Краснодар.

В 2017 г. число застройщиков, работающих на рынке, практически не изменилось - всего насчитывается свыше 100 компаний, возводящих многоквартирные объекты. Но при этом 37% из них относится к проблемным. Таким образом, произошло сокращение количества активных игроков, что в дальнейшем, по оценкам MACON, приведет к фактическому снижению числа строительных компаний на рынке.

Многие из девелоперов сократили степень своего присутствия. Например, по итогам прошлого года двукратное снижение объема строительства зафиксировано у лидеров 2016 г. «ВКБ-Новостройки», «ЮгСтройИнвест» и «Нефтестройиндустрия». В целом в 2017 г. большинство игроков придерживалось сдержанной политики относительно выхода новых проектов.

Но есть и компании, позиции которых за последний год заметно усилились. Среди них «СпецСтройКубань», которая в т.ч. взяла обязательства по завершению нескольких проблемных объектов города. Портфель проектов за последний год заметно возрос также у таких игроков, как «АВА», «ЮгСтройИмпериал», «ГИК», Dogma (ранее - «КубаньИнвест»), за счет чего они, по объему строительства, закрепились в ТОП-10.

Падение объемов строительства в 2017 г. затронуло в равной степени оба ключевых сегмента рынка - эконом- и средний. Отрицательная динамика в них прослеживается второй год подряд после чрезмерной девелоперской активности в 2014-2015 гг.

Вместе с тем в бизнес-и и элитном классах положение в 2017 г. было относительно стабильным. Интерес девелоперов к этим сегментам постепенно восстанавливался, тогда как в 2015-2016 гг. новых проектов в рамках них практически не было.

Динамика в разрезе классов не привела к существенным изменениям в структуре возводимого жилья за последние несколько лет. По-прежнему свыше половины в общем объеме многоквартирного жилищного строительства приходится на средний класс, свыше 1/3 - на эконом.

Основные зоны девелоперской активности на конец 2017 г. остались теми же, что и годом ранее. Почти половина всего возводимого жилья по-прежнему приходится на Западный обход, ГМР, ФМР и микрорайон Восточно-Кругликовский.

В 2017 г. новые проекты появились почти во всех районах. Но основной акцент остается на зонах текущей активной застройки: Восточно-Кругликовский, ГМР, ФМР, П. Метальникова. Продолжает набирать обороты строительство в СМР. Вместе с тем на Западном обходе произошел спад закладки новых многоквартирных жилых домов.

Ценовая ситуация

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар показывает положительную динамику второй год подряд. Текущее значение показателя приблизилось к отметке конца 2007 г., тогда как за период 2009-2015 гг. оно не поднималось выше 44 тыс. руб.

Уход с рынка наиболее дешевых предложений стал одной из причин роста среднего уровня цен в 2017 г. На сегодняшний день объектов со стоимостью 1 кв. м ниже 30 тыс. руб. практически не осталось. Политика демпинга утратила свою актуальность в условиях возросшей себестоимости строительства, а многие компании, использовавшие ее ранее, столкнулись с финансовыми трудностями и перешли в разряд проблемных. Наиболее стабильные игроки рынка более аккуратны в политике ценообразования, к тому же покупатели в сложившихся условиях высоких рисков готовы переплатить за репутацию и надежность компании.

Все большее распространение на рассматриваемом рынке студий и квартир евро-формата также подтолкнуло стоимость 1 кв. м вверх. Более высокая в сравнении с остальными типами ликвидность этих предложений позволяет устанавливать на них более высокий уровень цен.

Также рост цен стал следствием того, что в структуре предложения доля объектов с высокой степенью готовности увеличилась. По мере замедления девелоперской активности сократилось число новых строек с дисконтом на начальную стадию строительства. Вместе с тем в возводимых объектах происходило поэтапное повышение цен по мере приближения срока сдачи.

Кроме того, что новых объектов выходило сравнительно мало, их средний уровень цен оказался достаточно высок. Стоимость 1 кв. м в ряде из них обусловлена уникальными качественными характеристиками и/или расположением (например, «Сердце столицы», «Арбат», жилой дом на ул. Буденного, 182). Но также более высокий уровень цен связан с тем, что девелоперами многих из этих объектов выступают застройщики с положительной репутацией на рынке.

В эконом-классе средневзвешенная стоимость 1 кв. м по итогам 2017 г. выросла на 5,0%. Наиболее доступные комплексы распродаются или попадают в число проблемных. При этом средняя цена объектов, строительство которых было начато в 2017 г., составляет на сегодняшний день 37,8 тыс. руб., что является достаточно высоким значением.

Рост цен за последний год имел место и в среднем классе. Причины положительной динамики в этом сегменте те же, что и на рынке в целом. Наибольшее влияние оказывает рост доли объектов высокой степени готовности, сравнительно дорогие новые объекты, широкое распространение формата студий и евро-квартир.

Отсутствием динамики цен в 2017 г. отметился бизнес-класс. Сдерживающим фактором остается присутствие в предложении ряда сданных объектов, для существенного повышения цен на которые нет предпосылок. Также рынок пополнился некоторыми объектами, цена которых на начальном этапе ниже рыночной в классе.

Объектов, которые, согласно классификации компании MACON, можно было бы отнести к элитному сегменту, на сегодняшний день в продаже всего три. К ним относится Marriott (стоимость 1 кв. м апартаментов в составе - 250 тыс. руб.), «Ривьера» (сдан, в остатке многокомнатные квартиры, средняя цена - 66 тыс. руб.), а также новый комплекс на ул. Буденного, 127 (110 тыс. руб.).

Анализ спроса

В 2017 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось. Негативных факторов, оказавших влияние на спрос в минувшем году, было достаточно. Прежде всего, достигнутая за период действия господдержки ипотеки степень закредитованности населения является высокой, а доходы не показывают существенного роста. Одновременно средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла, а потенциал увеличения доступности жилья за счет предложения более компактных планировочных решений исчерпан.

По итогам 2017 г. общее число сделок на рассматриваемом рынке составило 28 767 ед., что на 9,1% ниже показателя за 2016 г. 

Структура сделок в разрезе классов в сравнении с прошлым годом практически не изменилась. Половину всего спроса аккумулируют объекты среднего класса, еще 44% - эконом.

В 2017 г. большинство комплексов стабильных застройщиков укрепили свои позиции на рынке. Темпы продаж в рамках них остаются высокими, а в отдельных случаях даже демонстрируют рост. Как правило, при конкурентоспособном уровне цен отдельные литеры в их рамках оказываются почти полностью проданы к концу строительства. В текущих условиях нестабильности рынка и большого числа проблемных строек компании, сумевшие сохранить стабильное положение в предшествующие два года, оказались в выигрышном положении.

Среди застройщиков с наиболее устойчивыми темпами реализации следует выделить такие, как ГК «ВКБ-Новостройки», ООО «СИК «Девелопмент-Юг», ООО «ЮгСтройИмпериал», ООО «ЮгСтройИнвест», ООО «СпецСтройКубань» и некоторых других. Вместе с тем, компании, которые не обеспечивают заявленные темпы строительства, заметно теряют в продаже своих объектов. Следствием этого становится неустойчивое финансовое положение, еще большее отставание от заявленных сроков реализации, а при пессимистичном сценарии - переход в разряд проблемных.

По нашим оценкам, на конец 2017 г. в остатке объектов находится около 49 тыс. квартир. Значение показателя падало на протяжении всего года на фоне сдержанного объема выхода новых проектов. В результате сокращения числа остатков коэффициент поглощения также снизился, на конец отчетного периода он составляет 1,7 года, что соответствует сбалансированному состоянию.

Однако с учетом большого числа проблемных объектов ситуация на рынке выглядит несколько иначе. На конец года не менее 27% всех остатков приходится на комплексы, строительство которых ведется крайне низким темпом. Спрос на эти объекты практически отсутствует, а в ряде случаев сами застройщики не ведут их активную продажу.

Без их учета коэффициент поглощения оценивается в 1,2 года, что соответствует нижней границе нормы. Это, в свою очередь, позволяет застройщикам с положительной репутацией сохранять устойчивое положение.


Источник: MACON.

Файлы для загрузки