villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Екатеринбург. Март 2018 года

18.05.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

Ключевым трендом начала 2018 г. на рассматриваемом рынке стало возобновление положительной динамики объема предложения, после более, чем трехлетнего периода снижения объемов возводимого жилья.

На конец марта 2018 г. совокупный объем первичного рынка многоэтажного жилищного строительства (МЖС) г. Екатеринбург равен 1 980 тыс. кв. м, что на 9% выше аналогичного показателя конца 2017 г. 

Прирост объема предложения был преимущественно обусловлен наращиванием девелоперской активности в отношении новых проектов - этот тренд прослеживался уже в 2017 г., в течение которого застройщики г. Екатеринбург увеличивали темп закладки новых проектов: совокупный объем новых комплексов в 2017 г. был на 37% больше, нежели годом ранее. Общая же площадь нового строительства в 1 квартале 2018 г. составила 280,5 тыс. кв. м, что составляет около 30% от годового показателя 2017 г. Таким образом, положительный тренд к увеличению строительной активности продолжается.

Еще одним источником прироста объема предложения на рынке стало возобновление строительства некоторых проблемных проектов.  В частности, ООО «ТЭН» в ближайшее время должен приступить к завершению комплекса «Новый Уктус» (ранее строительство велось СК «Уралэнергостройкомплекс»). Также продолжается возведение проекта «Первый Николаевский», ранее принадлежавшего той же компании. На сегодняшний день его достройкой занимается СК PRINZIP. Планируется, что 1 очередь будет введена в эксплуатацию в конце 2018 г. (предположительно, в октябре), 2 очередь — в середине 2020 г. Кроме того, возобновлено строительство элитного комплекса «Гаринский 3», расположенного в центральной части г. Екатеринбург. Застройщиком проекта выступает АО «БЗСК-Инвест». Группа частных лиц профинансировала завершение объекта, взамен им будет выделена часть площадей, соинвестором выступает ПАО «Сбербанк». Сдача на сегодняшний день заявлена на конец 3 квартала 2018 г. Также в 2018 г. компания «Атомстройкомплекс» планирует возобновление еще одной элитной новостройки - МФК Opera Tower.

Интенсивная закладка новых жилых проектов привела к некоторому перераспределению долей основных игроков локального рынка. В частности, по итогам 1 квартала 2018 г. сменился лидер рынка: на конец марта это ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал». На сегодняшний день общая площадь возводимого жилья в рамках комплексов, находящихся в портфеле у застройщика, составляет 196 тыс. кв. м. На второе место, в свою очередь, опустилась ЗАО Корпорация «Атомстройкомплекс».

Наибольший объем предложения на локальном рынке сконцентрирован в сегменте эконом- (908 тыс. кв. м возводимого МЖС), хотя доля данного сегмента сокращается уже на протяжении двух лет. На конец 2015 г. на эконом-класс приходилось 56% предложения, а по итогам 1 квартала 2018 г. значение данного показателя составляет 46%.

Средний класс, напротив, постепенно повышает степень присутствия на локальном рынке. На сегодняшний день его доля составляет 40% (прирост по сравнению с концом 2017 г. 2,9 п. п., по сравнению с концом 2016 г. — 4,9 п. п.).  Совокупная доля бизнес– и элитного классов не подвержена резким изменениям и остается на уровне около 14%.

Основными зонами строительной активности города остаются 1-й и 2-й ценовые пояса*, на долю которых приходится 27% и 36% предложения соответственно. В этих же зонах происходил наиболее активный прирост объема предложения в первом квартале 2018 г.

Ценовая ситуация

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Екатеринбурге характеризуется устойчивой тенденцией к росту, который прослеживается уже около года - с начала 2017 г.

По итогам 2017 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке г. Екатеринбург достигла значения 71 332 руб., и превысила уровень цен 2016 г. на 5,4%, преодолев также пиковое значение 2014 г. В течение 2017 г. рост среднерыночной удельной цены был обусловлен рядом ключевых факторов:

  • на локальном рынке увеличилась доля жилья в высокой степени готовности. Одновременно с приближением сроков ввода в эксплуатацию, застройщики постепенно повышали цены в своих комплексах. Причем, в ряде проектов данный прирост по итогам года был значителен (до 20 000 руб./ кв. м);
  • несмотря на то, что на первичном рынке г. Екатеринбург по итогам 2017 г. отмечалось некоторое оживление в части закладки девелоперами новых проектов, показатель все еще не достиг величин 2010-2014 гг. Ввиду этого, объем предложения на стадии котлована по более низким ценам был ограничен;
  • рост в структуре предложения наиболее ликвидных вариантов студийного типа, для которых характерны более высокие удельные цены;
  • приостановка (в ряде проблемных комплексов) и завершение продаж в проектах с более низкой удельной стоимостью квартир, реализация в которых велась на конец 2016 г.

По состоянию на конец 1 квартала 2018 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах первичного рынка г. Екатеринбург составляет 72 951 руб. Ее значение выросло по сравнению с концом прошлого года на 2,3%. Таким образом, положительная динамика показателя, которая прослеживалась в течение всего 2017 г., продолжилась.

Динамика средних цен в разрезе классов носила однонаправленный характер — по итогам 1 квартала 2018 г. зафиксировано увеличение средних цен в них. При этом, в разрезе каждого из сегментов степень прироста была различна.

Анализ спроса

В 2017 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Екатеринбург возросло, сломив двухлетний негативный тренд, однако, спрос ограничивается рядом сдерживающих факторов.

По итогам 2017 г. на локальном рынке, по нашим оценкам, было заключено порядка 15,3 тыс. сделок, что на 13,5% больше значения 2016 г., однако величина показателя не преодолела даже результаты 2015 г., хотя и приблизилась к ним. Динамичное развитие ипотечного кредитования в регионе способствует росту числа сделок, однако, сохраняющийся высокий уровень цен (в том числе, в проектах массовых сегментов), в совокупности со сниженным уровнем платежеспособности населения негативно влияют на емкость спроса в г. Екатеринбург. В этой связи, приближение к пиковым объемам спроса на уровне 2014 г. в ближайшей перспективе крайне маловероятно.

В структуре сделок по классам значительных изменений не произошло. Наибольшее число продаж приходится на эконом-класс (около 60%). В среднем классе совершается порядка 1/3 всех сделок. На качественные сегменты рынка, как и прежде, приходится до 10% всех проданных квартир. При этом, в элитном классе их число единично.

Традиционно на локальном рынке более успешными в части реализации квартир являются крупные проекты, которые аккумулируют в своем составе широкий выбор ликвидных квартир.

Кроме того, в связи с тем что проблема обманутых дольщиков в г. Екатеринбург стоит достаточно остро, покупатели ориентированы на крупные и надежные компании и их комплексы. Максимально востребованным на локальном рынке, как и ранее, является ЖК «Академический» (ГК «Кортрос»). В течение 2017 г. в проекте появилась возможность покупки квартиры по договору долевого участия, что расширило предложение и способствовало росту объемов продаж. Помимо «Академического», высокие темпы достигаются в проектах других крупных застройщиков локального рынка — ГК «ЛСР» ЗАО Корпорация «Атомстройкомплекс», ГК «Брусника» и др. Скорость выбытия квартир в данных комплексах составляет до 40 ед./ мес.

По состоянию на конец 1 квартала 2018 г. совокупный объем свободных квартир (остатков) составляет порядка 24,8 тыс. ед. По сравнению с концом прошлого года отмечается прирост показателя (ранее 21,8 тыс. ед.), что, однако, не оказало негативного влияния на рынок.

Коэффициент поглощения на конец марта 2018 г. составляет 1,6 лет, что говорит о сбалансированности рыночной ситуации и ее в целом благоприятных дальнейших перспективах.


Источник: MACON.

Файлы для загрузки