villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Пермь. Март 2018 года

17.05.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

Объем возводимого жилья на первичном рынке МЖС г. Пермь стабильно увеличивался на протяжении более, чем двух последних лет, однако, положительный тренд может быть сломлен уже по итогам текущего года, при условии сохранения наметившегося снижения активности застройщиков.

По итогам 1 квартала 2018 г. число квартир в строящихся многоквартирных объектах г. Пермь составило 26 тыс. ед., их совокупная площадь - 1,2 млн. кв. м. В сравнении с показателем на конец 2017 г., площадь возводимого жилья увеличилась на 1,9%, продолжив тренд 2016-2017 гг., когда рассматриваемый показатель также ежегодно возрастал.

Вместе с тем, девелоперская активность в отношении закладки новых проектов в начале 2018 г. остается невысокой. По итогам первого квартала года на локальный рынок вышло лишь 58,6 тыс. кв. м жилья, что значительно ниже показателя зафиксированного как в 4 квартале 2017 г. (126 тыс. кв. м), так и в начале прошлого года (1 квартал 2017 г. — 95,1 тыс. кв. м). 

Уровень конкуренции на рассматриваемом рынке остается, в целом, невысоким, о чем свидетельствует относительно небольшое для города-миллионника количество игроков - около 40 компаний. Причем около 60% всего строящегося жилья возводится десятью компаниями, что позволяет охарактеризовать рассматриваемый рынок как достаточно концентрированный. Однако, необходимо отметить, что порядка 17% совокупной площади строящегося жилья формируют «проблемные» объекты застройщиков ОАО «Камская долина» и ОАО «ПСК «Классик». Кроме данных компаний, значимыми игроками локального рынка являются компании ООО «СМУ №3 Сатурн-Р», ООО «СтройПанельКомплект» и ООО «ПМ-Девлопмент». Все топ-5 застройщиков по объемам возводимого жилья характеризуются региональным охватом деятельности. Крупные федеральные девелоперские компании представлены в Перми только ГК «КОРТРОС», которая реализует проект бизнес-класса - ЖК «Гулливер».

Основу локального первичного рынка жилья составляют объекты среднего класса, доля которых в общем объеме предложения составляет около 64%. На объекты эконом-класса приходится менее трети рынка, более качественные сегменты занимают менее 6% совокупной площади строительства. В течение первого квартала 2018 г. наблюдалось небольшое увеличение объема строительства в обоих массовых сегментах, причем основной объем новых проектов (около 60%) пришелся на средний класс: в начале 2018 г. состоялась закладка комплексов «Атмосфера», «ЮГО Запад», «Витражи», а также нового корпуса в проекте «Цветы Прикамья».

В эконом-классе началось возведение комплексов «Экопарк Сосновый» и ЖД на ул. Олега Кошелева (ООО «Альфа строй»).

Наиболее высокий уровень девелоперской активности в г. Пермь зафиксирован в Свердловском районе, который аккумулирует около 23% от общего объема возводимого на сегодняшний день жилья. Достаточно активное строительство также прослеживается в Мотовилихинском, Дзержинском, Кировском и Индустриальном административных районах, на долю которых приходится 17%, 16%, 13% и 11% от общего объема предложения соответственно. В остальных городских зонах жилищное строительство развивается менее активно.

Ценовая ситуация

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Перми на сегодняшний день не имеет выраженной динамики и остается достаточно стабильной уже долгое время, что обусловлено структурными изменениями в предложении.

По итогам 1 квартала 2018 г. средневзвешенная стоимость на первичном рынке г. Пермь составляет 52 642 руб. В сравнении с концом 2017 г. показатель претерпел минимальные колебания, снизившись на 0,1% или 67 руб. Фактическая неизменность цены 1 кв. м обусловлена комбинацией двух факторов: выходом новых проектов с более низким уровнем цен (средневзвешенная стоимость 1 кв. м в стартовавших проектах составила 47,8 тыс. кв. м) и, вместе с тем, увеличением средней стоимости 1 кв. м в значительном числе реализуемых объектов. Однако, отметим, что в целом цены на локальном рынке остаются стабильными — изменение стоимости 1 кв. м по большей части носит структурный характер (выбытие квартир с низкой/высокой удельной стоимостью)

В эконом-классе текущая средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 43 тыс. руб., что на 2% меньше показателя по итогам 2017 г. Основной причиной снижения является отрицательная коррекция стоимости 1 кв. м в одном из самых крупных объектов на рынке — комплексе «Адмирал Макаров». Объект является «проблемным» (возводится с переменным успехом с 2010 г.) и такая ценовая политика застройщика направлена на повышение спроса на квартиры и скорейшую распродажу остатков.

В среднем классе стоимость 1 кв. м на конец 1 квартала 2018 г. находится на уровне 53,7 тыс. руб., и за январь-март текущего года ее значение практически не изменилось. Такая стабильность обусловлена окончанием продаж ряда объектов с ценой   1 кв. м ниже средней по классу, а также повышением стоимости 1 кв. м в части комплексов.

По итогам первых месяцев 2018 г. средневзвешенная стоимость в объектах бизнес-класса составляет 70,1 тыс. руб. В сравнении с концом 2017 г. она увеличилась на 2,1%, положительная динамика вызвана увеличением цен в комплексе «Губернiя».

Средневзвешенная стоимость в элитном классе на конец марта 2018 г. составила 98,5 тыс. руб., оставшись неизменной по сравнению с концом 2017 г.

Анализ спроса

Спрос на рассматриваемом рынке сохраняет минимальную положительную динамику, продолжая замедляющийся тренд к восстановлению после снижения в 2015 г.

По итогам 2017 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Пермь составило около 9 тыс. ед., что сопоставимо с 2016 г. Основным фактором-ограничителем активности покупателей в рассматриваемый период стало обострение дефицита ликвидного предложения (в первую очередь, за счет резкого снижения активности девелоперов в отношении закладки новых проектов в 2017 г. и в начале 2018 г.).

По итогам 1 квартала 2018 г., по нашим подсчетам, в объектах первичного рынка г. Пермь было продано 1,8 тыс. квартир, что превышает аналогичный показатель на начало 2016 г. (число сделок в 1Q2016 составило 1,7 тыс. ед.). Таким образом, на локальном рынке можно наблюдать слабую положительную динамику спроса.

В структуре сделок на локальном рынке значительных изменений в последнее время не отмечается. Наибольшая доля спроса, как и на конец 2017 г., принадлежит среднему сегменту (около 64%). Вторым по популярности является эконом-класс, доля которого в общем объеме совершенных сделок составляет около 32%. Абсолютный минимум проданных квартир приходится на наиболее качественные сегменты (бизнес– и элитный классы), формирующие около 4% спроса.

Максимальными темпами реализации квартир на первичном рынке МЖС г. Пермь характеризуются комплексные проекты среднего класса, среднее количество ежемесячно продаваемых квартир в которых составляет 40-50 ед. Наиболее успешным на локальном рынке является жилой комплекс «Арсенал» (59 ед./мес.). В рамках эконом-класса наиболее высокие объемы реализации соответствует комплексу «Спортивный мкр. Ива» (36 ед./мес.). К факторам успешности данного комплекса относится комплексный формат застройки, положительная репутация застройщика, развитая внутренняя инфраструктура и наличие компактных планировочных решений.

По оценкам компании MACON, по состоянию на 03.2018 г. на первичном рынке МЖС г. Пермь в остатке находится около 10,5 тыс. квартир. Коэффициент поглощения при данном объеме остатков и количестве сделок по итогам 2017 г., равном значению 9,0 тыс. ед., составит 1,2 года, что свидетельствует о наличии слабо выраженного дефицита квартир в новостройках на рассматриваемом рынке. Склонность рыночной ситуации к дефициту предложения также подтверждается низким числом нереализованных квартир в уже введенных в эксплуатацию объектах.


Источник: MACON.

Файлы для загрузки