img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоквартирной жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону. Март 2018 года

17.04.2018
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения


На рынке Ростова-на-Дону уже более двух лет продолжается тренд к наращиванию девелоперской активности и, как следствие, к уверенному росту объема предложения.


По состоянию на конец марта 2017 г. первичный рынок многоэтажного жилищного строительства (МЖС) г. Ростов-на-Дону насчитывает порядка 1 840,7 тыс. кв. м жилья или 37,7 тыс. квартир, что на 15% превышает значение аналогичного показателя по итогам 2017 г. Это стало логичным продолжением тренда к наращиванию объемов строительства жилья в 2016-2017 гг. - в этот период объем предложения возрастал на 11-14% ежегодно.


Прирост объема предложения обусловлен ростом объемов нового строительства при стабильных показателях ввода жилья. По итогам 2016 г. объем новых проектов в г. Ростов-на-Дону вырос почти в 2 раза по сравнению с 2015 г. В прошлом году активность девелоперов осталась на высоком уровне — положительная динамика показателя на 17%. В начале 2018 г. тенденция к росту объемов нового строительства сохранилась. В частности, за 1 квартал 2018 г. на локальный рынок были выведены объекты, совокупная площадь которых составила около 30% от значения за весь 2017 г.


По итогам первого квартала 2018 г. возведением многоэтажного жилья в г. Ростов-на-Дону занимаются 75 строительных компаний. Десять крупнейших застройщиков локального рынка аккумулируют в составе своих проектов порядка 55% всего МЖС. Одновременно с этим только шесть игроков имеют долю более 5% в совокупном объеме строящегося жилья. Крупнейшими игроками на рассматриваемом рынке являются компании ГК «ЮгСтройИнвест», ООО «10-ГПЗ», ГК «ВКБ-Новостройки», СК «ЕкатеринодарИнвестСтрой» и ООО «Магистрат-Дон» (ГК «Интеко»).


Последние два года основной тенденцией первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону стало увеличение доли среднего класса в общем объеме строящегося жилья. В 2015 г. на его долю приходилось лишь 30% совокупной площади, в 2017 г. — уже почти половина. Фактически прирост общей площади МЖС на территории города был обеспечен в большей степени за счет среднего класса. Одновременно с этим эконом-класс постепенно сокращал свое присутствие. На начало 2018 г. доля эконом-класса составила 1/3 от общего объема МЖС в г. Ростов-на-Дону или 618 тыс. кв. м. Несмотря на то, что совокупная площадь строительства в сегменте несколько выросла по сравнению с концом 2017 г., его доля фактически сохранилась на прежнем уровне.


Более половины или 920 тыс. кв. м всего возводимого жилья в г. Ростов-на-Дону приходится на средний сегмент. По итогам минувшего квартала динамика общего объема МЖС в классе была положительна, следствием чего стало увеличение его доли на 1,3 п. п.


Новостройки бизнес-класса на начало 2018 г. занимают порядка 16% в совокупной площади МЖС или 293 тыс. кв. м. Объем строительства элитного класса в г. Ростов-на-Дону по-прежнему минимален - менее 1% первичного рынка.


На конец 1 квартала 2018 г. лидерами по объему возводимого жилья остаются Октябрьский и Ворошиловский районы — 20% и 18% совокупной площади МЖС города. Пролетарский, Советский и Ленинский районы аккумулируют на своих территориях порядка 15%, 13% и 10% всего возводимого в г. Ростов-на-Дону жилья. В остальных рассматриваемых локациях совокупная площадь МЖС ниже и не превышает 8%.


Ценовая ситуация


Активный выход на рынок новых проектов на начальных стадиях строительства, структурные изменения в объеме предложения и стремительный рост конкуренции сдерживают возможную положительную динамику цен на рынке Ростова-на-Дону.


Для первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону характерен достаточно высокий уровень цен. На протяжении последних лет средневзвешенная стоимость 1 кв. м приближена к отметке 55 000 руб./ кв. м. По состоянию на конец марта 2018 г. ее значение составило 55 486 руб./ кв. м. По сравнению с концом 2017 г. динамика показателя оказалась положительной, хотя величина прироста была минимальной (0,5%). С конца 2015 г. цены на локальном рынке остаются стабильными — изменение средней величины составляло не более 1%. Можно выделить несколько ключевых факторов, которые оказывали влияние на динамику среднерыночной стоимости 1 кв. м в г. Ростов-на-Дону в первые три месяца 2018 г.:

  • структурные изменения — рост доли экспонируемых объектов среднего класса;
  • рост цен в разрезе некоторых комплексов как за счет повышения строительной готовности (в т. ч. в связи с вводом в эксплуатацию), так и за счет изменения предложения в рамках отдельного проекта — вывод в продажу более дорогих квартир (на высоких этажах) или очередного пула малогабаритных студий и 1-комн. квартир, характеризующихся более высокой стоимостью 1 кв. м, которые находились в резерве у застройщика. Число подобных комплексов составило не более 20%, а средняя величина прироста — порядка 5-6%;
  • увеличение стоимости в разрезе таких комплексов было нивелировано открытием продаж в очередных проектах, средний уровень цен в которых ниже;
  • кроме того, понижающее влияние оказывала коррекция цен в ряде переоцененных новостроек, а также выбытие из реализации наиболее ликвидных студий и 1-комн. квартир.

При этом, в массовых сегментах все же прослеживалась слабая положительная динамика средних цен реализации квартир. На конец марта 2018 г. средняя стоимость квадратного метра в наиболее доступном сегменте в г. Ростов-на-Дону равна 45 002 руб./ кв. м., что выше значения показателя на конец 2017 г. на 1,3%. В среднем сегменте средневзвешенная цена установилась на уровне 52 836 руб. Рост цен по сравнению с концом 2017 г. составил 1,4%. По состоянию на март 2018 г. стоимость 1 кв. м в бизнес-классе составила 76 819 руб., элитном - 96 333 руб. В отношении обоих классов отмечается отрицательная динамика. Для сегмента бизнес– она равна порядка 2,5%, для элитного - около 0,6%.


Анализ спроса


Спрос на рынке Ростова-на-Дону демонстрирует достаточно устойчивый рост, а количество сделок уже превысило пиковые значения, зафиксированные по итогам 2014 г.


По оценкам MACON, за 2017 г. на территории г. Ростов-на-Дону совершено порядка 13,9 тыс. сделок. По сравнению с результатами 2016 г. объем спрос возрос почти на 25%. Такие значительные изменения предопределены двумя ключевыми факторами:

  • в течение 2017 г. ЦБ РФ постепенно снижал ключевую ставку, что в свою очередь нашло отражение в уменьшении стоимости ипотечных кредитов. Поэтому, несмотря на отмену программы государственной поддержки в сегменте жилищных займов, завершение которой пришлось на конец 2016 г., доступность данного вида кредитования выросла. В условиях сниженной платежеспособности населения, уменьшение финансовой нагрузки на потенциального заемщика привело к увеличению спроса на жилье;
  • со второй половины 2016 г. отмечается оживление застройщиков в части закладки новых проектов. В частности, началось освоение первичного рынка г. Ростов-на-Дону краснодарскими строительными компаниями. Продуманная концепция проектов, квартирограмма, широкий объем предложения наиболее ликвидных вариантов (студий и 1-комн. квартир), их компактность, влияющая на бюджеты покупки, в совокупности стали предпосылкой к успешной реализации комплексов данных девелоперов.

Основной тенденцией прошедшего года стал рост доли среднего класса в структуре спроса. В частности, если на конец 2016 г. в общем объеме рынка сегмент занимал не более 30%, то по результатам 2017 г. его доля превысила 40%.


Основной предпосылкой этому стало произошедшее увеличение объема предложения в среднем классе и общий рост востребованности объектов этого сегмента: количество реализованных квартир в среднем классе по итогам 2017 г. выросло более чем на 80%, а эконом-класс за этот же период был стабилен — изменение общего числа сделок не превысило 1%.


На локальном рынке традиционно наиболее высокие темпы продаж характерны для проектов комплексного освоения территории, которые предполагают строительство более 250 000 кв. м жилья. В их состав, как правило, входят не только жилые дома, но и собственные инфраструктурные объекты социального, бытового и коммерческого назначения. В частности, самая успешная реализация квартир на локальном рынке отмечается в комплексах «Суворовский» от ГК «ВКБ-Новостройки» и «Красный Аксай» компании «ЮгСтройИнвест».


По состоянию на конец марта 2018 г. объем остатков на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, по нашим подсчетам, составляет 22,9 тыс. ед. Данное значение превышает показатель на декабрь 2017 г. более чем на 10%. В 1 квартале 2018 г. на локальный рынок вышло порядка 5,5 тыс. новых квартир, при этом объем сделок составил только 3,4 тыс. ед. Величина общерыночного коэффициента поглощения при этом увеличилась на 0,1 года. На сегодняшний день показатель, характеризующий период времени реализации всех доступных квартир при текущих темпах продаж, составляет 1,6 лет.

 

Источник: MACON.

Файлы для загрузки