img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

В поисках квартирного равновесия. Как рынок недвижимости Краснодара преодолевает трудности

02.02.2018
Увеличить

Кубанская столица – важная точка на карте рынка недвижимости РФ. По объемам ввода жилья в эксплуатацию город находится среди российских лидеров. В то же время местный строительный сегмент за последние годы накопил много проблем, часть из которых начала решаться, а часть только ждет своего решения. Об особенностях и трендах рынка недвижимости Краснодара – читайте в материале «ФедералПресс».



Жилищные объемы

По данным редакции сайта «Росриэлт», в конце января 2018-го средняя стоимость квартир в Краснодаре составляла 54 780 рублей за кв.м. При этом, усредненную вторичку можно было приобрести за 56 488 рублей за кв.м., а квартиру в новостройке в среднем за 47 269 руб. за кв.м. В тоже время, в конце 2017 года она составила 46 737 руб.

При этом цена в среднем на квартиры за год увеличилась на 3,83%. Для жилья на вторичном рынке этот показатель составил всего +0,75%. А вот стоимость первички подскочила на целых 8,22%.

Как отмечает ЦИАН, спрос на вторичном рынке в прошлом году – это аномалия, несвойственная для большинства городов России. По данным интернет-ресурса, опубликованным в начале декабря 2017-го, в Краснодаре на тот момент он составил 2,7%. А в соседнем Сочи вторичка «подпрыгнула» на 5%. Исключение также составили Москва и Петербург (с пригородами), Тюмень, а также ряд других региональных центров. В то же время в большинстве российских городов цены на вторичку упали.

Продолжение падающего тренда на вторичке в регионах обусловлено, прежде всего, предложениями в менее качественном жилом фонде. Дешевеют, прежде всего, панельные и блочные дома советского периода постройки, тогда как цены в зданиях, построенных в 1990-2000 годов, возобновили рост.

Возвращаюсь к Краснодару, можно отметить, что в прошлом году основу спроса, как и ранее, составляли однокомнатные квартиры. По словам экспертов, наибольшим интересом покупателей пользуются квартиры класса «комфорт», на которых приходится около трети спроса. Кроме того, активно продаются и квартиры эконом-класса.

И также покупатели уделяют внимание жилым помещениям с оригинальными планировочными решениями, позволяющими более рационально использовать квартирное пространство. Спросом пользуются студии, где кухня и гостиная объединены в одном пространстве.

Сдержанный строительный позитив

Как считают многие эксперты отрасли, в целом по стране фиксируется определенное оживление строительного рынка, оправившегося после нескольких кризисных лет.

Краснодару в этом плане способствует (помимо общефедеральной экономической конъюнктуры) демографический бум. По подсчетам муниципальных властей, прирост населения за семь лет составил 76% (с 744,8 тыс. в 2010-м до 1,3 млн в 2017-м). Причем достигается он за счет приезжих. Перебраться в кубанскую столицу спешат как жители других муниципалитетов региона, так и выходцы с Дальнего Востока, Сибири, Кавказа, Украины и Казахстана. Вызванный несколько лет назад повышенным спросом бум строительный привел к профициту квартир на местном рынке, несмотря на относительно низкие цены.

Генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько обращает внимание на позитивные тенденции, которые фиксировались на рынке в течение 2017-го, связанные с преодолением негативных явлений.

«Если в предыдущие годы на рынке фиксировался кризис перепроизводства жилья, то сейчас ситуация переходит в состояние баланса. У нас существенно замедлилось число выходящих на рынок новых проектов (что способствует нормализации ситуации). Если за 2017-й было заявлено появление жилья совокупным объемом 1,31 млн кв. м, в 2014 году на рынок вышло проектов в совокупном размере 3,16 млн кв. м. Разница на лицо», – поделился Володько.

Эксперт отмечает, что также уменьшился и совокупный объем жилья, находящегося в строительстве. Сейчас он составляет около 4 млн кв. м. Данные изменения позитивно сказываются на ситуации на рынке, поскольку заметно сокращается число нераспроданных остатков.

«Если мы еще видели пик в первом квартале 2016-го, когда рынке было не распродано почти 60 тыс. квартир, то на сегодняшний день число остатков – 48,8 тыс. Это позитивный сигнал. Ситуация уходит от состояния перенасыщенности в сторону баланса», – отметил генеральный директор Macon Realty Group.

Произошедшие изменения обеспечили небольшой рост цен на недвижимость в Краснодаре за последние два года. Илья Володько отмечает, что сейчас рынок движется в сторону некоего равновесия. В то же время спрос на квартиры не растет. За прошлый год по сравнению с 2016-м даже немножко упал. Если в 2017-м в Краснодаре было 28,7 тыс. сделок с квартирами, то в 2016-м – 31,2 тыс. сделок. Впрочем, в абсолютном выражении объем рынка все еще большой. Поэтому небольшое проседание не является критическим фактором.

«При этом стоит уточнить, что на ситуации на рынке позитивно сказалось изменение ставок по ипотеке, увеличив количество ипотечных кредитов примерно на 20 %. Ипотека дала возможность избежать серьезного падения, не позволила рынку обрушаться. Но она не стала драйвером роста. Она лишь заместила отсутствующий спрос у людей живыми деньгами. Эта тенденция наблюдается не только в Краснодаре, но и в других городах (например, в Ростове)», – акцентирует Володько. По его словам, у девелоперов в последние годы возросла доля сделок с привлечением ипотечного кредита, которая сейчас у некоторых девелоперов может составлять 70 – 80 % сделок по их объектам.

Комплексные проблемы

Возникновению стремительного роста на рынке недвижимости мешают накопленные им проблемы, делится главред портала «Росриэлт» Виталий Середа. По его словам, многие строительные компании сейчас испытывают трудности с достройкой и вводом своих объектов в эксплуатацию. Это касается как крупных застройщиков, так и мелких.

«Одной из главных особенностей рынка недвижимости в Краснодаре действительно является значительный объем проблемного жилья, – рассказывает генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько. – У нас около 35% относится к проблемным либо потенциально проблемным объектам, срок сдачи которых задерживается неоднократно и более 6 месяцев. А это порядка 30 тыс. квартир. Это тенденция продолжает наблюдаться на рынке, что, конечно, негативно влияет на ситуацию в целом»

Виталий Середа отмечает, что порождающих трудности причин на рынке немало. Сюда относится и упомянутое выше затоваривание Краснодара новыми квартирами, приводящее к демпингу.

«Сейчас в Краснодаре работают около 100 застройщиков, что очень много даже для города миллионника. Многие игроки рынка пытались выжить в конкурентной борьбе, сильно снижая цены. Эксперты в сфере недвижимости еще несколько лет назад били тревогу: они утверждали, что демпинг приведет к появлению долгостроев. И они не ошиблись. Строительные компании, пытаясь привлечь клиентов, иногда продавали свои квартиры на этапе стройки либо по себестоимости, либо еще ниже. Кто-то просто недостаточно серьезно подошел к расчету финансовой составляющей проекта, а кто-то планировал компенсировать финансовый разрыв в будущем – когда реклама строящегося ЖК наберет обороты, стройка продвинется и можно будет поднять цены. В итоге, сейчас рынок перенасыщен, а множество домов так и не сдано в эксплуатацию», – говорит Виталий Середа.

Еще одна проблема – подключение к инженерным коммуникациям, добавляет эксперт. По его словам, это больная точка для краснодарских застройщиков. По разным причинам не всем удается решить этот вопрос с коммунальными службами города.

«Есть ЖК, которые были построены, но у них проблемы с подключением к коммуникациям, например, к газу. Яркий пример – один такой ЖК расположен в пригороде Краснодара. Хорошая концепция (среднеэтажные дома, экологически чистый район с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, хорошие планировки квартир, низкие цены, законное строительство). Вроде бы все отлично. Но беда в том, что в первом же сданном доме отсутствовало центральное газоснабжение. Сроки его подключения неоднократно переносились. Вроде бы проблему должны решить весной 2018 года, а до этого две зимы дом отапливался непонятно как. И подобные проколы очень серьезно бьют по продажам следующих домов комплекса», – добавляет главред портала «Росриэлт».

Впрочем, трудности могут носить самый разнообразный характер. Так, из-за перенасыщенности рынка некоторые девелоперы испытывают сложности с продажами из-за проблемы с концепцией ЖК.

«Это тоже слабое место у некоторых застройщиков. Очень многое зависит не только от цен на квартиры, но и от того, интересен покупателям объект или нет. А на это влияет совокупность факторов: где объект расположен, какая там квартирография, высотность домов, инфраструктура самого ЖК и района, в котором он находится, и другие параметры. Все это значительно определяет продажи, а значит и бесперебойное финансирование стройки, и то, будет ли она закончена», – отмечает Виталий Середа.

По словам главреда портала «Росриэлт», сейчас в силу вышеописанных причин наблюдается укрупнение рынка недвижимости. Многие компании, особенно мелкие, активно обращаются к более крупным и финансово стабильным с предложением забрать их строящиеся проекты, т.к. видят, что сами они не потянут завершение стройки. Это тоже распространенная ситуация в городе. В ближайшие год или два исчезнет большинство мелких компаний. Некоторые крупные игроки тоже уйдут. По разным оценкам экспертов, за год рынок могут покинуть 20-30 строительных компаний.

«При этом нельзя сказать, что в строительной сфере Краснодара все однозначно плохо. Тут, скорее, двойственная ситуация. Есть компании, которые чувствуют себя хорошо. У них стабильное финансирование – либо за счет больших объемов продаж (которые зависят и от перечисленных выше факторов, и от маркетинговой составляющей, и от грамотной работы специалистов отдела продаж), либо за счет хорошей кредитной линии банков-партнеров и опять же хорошо налаженных продаж. Есть даже компании (их единицы), которые строят жилье, пусть не очень большими объемами, но полностью за свой счет. Просто укрупнение рынка в Краснодаре – это неизбежный процесс», – подчеркивает Виталий Середа.

Он отмечает, что значительным преимуществом Краснодара является то, что он очень удачно расположен географически. Среди риэлторов и застройщиков появилась даже поговорка: «Мы торгуем климатом». Люди едут сюда со всей России. Во многом за счет потока мигрантов и идут продажи в строящихся ЖК. Сюда переселяются граждане старшего возраста, решившие с выходом на пенсию перебраться в теплые края. На учебу в город приезжает и молодежь. Среди мигрантов много также людей среднего возраста, которые готовы открыть здесь свое дело, т.к. считается, что Краснодарский край – благоприятный для ведения бизнеса регион.

Впрочем, спрос на квартиры краевого центра в значительной степени ограничен платежеспособностью населения.

«Есть люди, которые покупают квартиры за «наличку», продав свое жилье в другом регионе (но у них своя проблема: их жилье в другом регионе может продаваться очень медленно). А многие вынуждены брать ипотеку, и тут-то начинаются сложности: не у всех есть возможность собрать на первый взнос, не у всех есть официальная работа. И хотя банки предлагают все более низкие ставки и выгодные условия, все же денег у населения зачастую не хватает», – комментирует Виталий Середа.

Квадратные тренды 2018-го

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в текущем году продолжится рост стоимости квартир в новых домах. Но он не будет сильным. Так, Илья Володько ожидает лишь небольшого повышения цен на новостройки. По его мнению, это связано с отсутствием ощутимого роста доходов краснодарцев в 2017-м и ожидаемым сохранением этой тенденции в 2018-м.

Кроме того, гендиректор Macon Realty Group считает, что часть девелоперов может уйти с рынка после изменения строительного законодательства, что скажется на снижении предложения квартир в новостройках. Также эксперт не исключил, что некоторые из компаний, решившие остаться на краснодарском рынке, просто обанкротятся в силу того, что ранее местная отрасль была перенасыщена игроками, а уровень профессионализма некоторых из них оставляет желать лучшего.

С экспертом согласен и главред портала «Росриэлт» Виталий Середа.

«Многие застройщики говорят о том, что они достроят текущие объекты и выйдут из строительного бизнеса. Это связано и с текущими сложностями в их работе, и с новшествами в законодательстве (сейчас власти вносят корректировки в 214-ФЗ, которые сильно ужесточат требования к работе застройщиков), и с требованием властей города застраивать территории комплексно (а это сильно удорожает строительство, не у всех есть деньги на комплексную застройку территорий)», – отметил эксперт. Впрочем, изменение законодательства окажет глобальное влияние на рынок уже через два-три года, когда будут выставлены на продажу квартиры в домах, заложенные в этом году, т.е. после его вступления в силу.

По мнению ряда других экспертов, опрошенных «ФедералПресс», в 2018-м рост стоимости квадратных метров будет примерно равен инфляции и может составить 3 – 5 %. Число сделок будет примерно на таком же уровне, что и в предыдущем году.

Не исключено, что в течение года будут происходить какие-то колебания, однако в целом картину они не изменят. При этом не стоит ожидать как резкого увеличения спроса на недвижимость, так и сильного затоваривания рынка. А в объеме предложения усилится доля объектов, находящихся в финальной стадии готовности.

Впрочем, на рынке вторичного жилья и вовсе может произойти определенное проседание, как в цене, так и в уровне спроса. Стоимость квадратных метров может опуститься на 7 – 12 %. А наибольший спад цен будет связан с двушками и трешками в эконом-классе.

Отчасти на это будут влиять объемы нового нераспроданного жилья, а отчасти – ставшая более доступной ипотека. При этом покупка квартир в новостройках с использованием последней приобретает повальный характер.

 

Источник: Редакция «ФедералПресс» / Дмитрий Мирошников.
Теги: macon, Краснодар, илья володько, квартиры, равновесие



Материалы по теме