villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Строители учатся жить без драйверов

28.12.2017

В уходящем году объемы жилищного строительства на Кубани не покажут рекордов прошлого года. К 1 декабря, по информации департамента строительства Краснодарского края, в регионе ввели в эксплуатацию 3,8 млн м2 жилья. Это на 6% меньше, чем в начале декабря 2016 г. Сам по себе индикативный план по сдаче жилья на этот год требует от застройщиков всего 4 млн м2, в то время как в 2016–м они пополнили жилой фонд на 4,5 млн м2.

Обошлось без движения

Не только итоговые результаты, но и процессы, происходившие в отрасли жилищного строительства в уходящем году, нельзя назвать впечатляющими. На рынке недвижимости произошло восстановление больше похожее на привыкание. Жилье продавалось, но при этом ни спрос, ни цена не показали ярко выраженной динамики.

Так, директор краснодарского филиала федеральной компании «Этажи» Вадим Камалов отмечает некое оживление спроса. «У нас в 2017 г. был аномальный февраль — обычно в этом месяце на рынке тишина, но на этот раз февраль оказался очень продуктивным и задал тон всему году. Мы видели постоянно повышающийся спрос, — говорит он. — Думаю, это произошло потому, что продавцы наконец–то начали хоть как–то продавать, а покупатели в свою очередь поняли, что нужно уже что–то покупать. Во второй половине года эту тенденцию поддержала низкая ставка ипотеки».

В то же время генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько остается максимально сдержанным в оценке спроса на жилье в 2017 г. «Не могу сказать, что на рынке наблюдались какие–то особые изменения, ситуация в целом была довольно сбалансирована. В Краснодарском крае год отметился тем, что число новых проектов существенно уменьшилось — почти в два раза по сравнению с 2016–м. Это было связано с двумя факторами. Первый — власти стали выдавать существенно меньше разрешений на строительство, требовать исполнения всех законных процедур. Второй фактор в том, что ситуация на рынке, с точки зрения спроса, все последние годы достаточно сложная – он очень сильно снизился в 2015 г., остался стабильным, не рос в 2016 г. и в 2017–м еще немного упал, примерно на 4%. Многие девелоперы оказались к этому не готовы и сегодня испытывают большие сложности с реализацией текущих проектов, а новые не начинают».

Генеральный директор «AVA–Юг» Тамара Коломийцева отмечает, что по–прежнему продолжается тенденция к отложенному спросу: то есть потенциальные покупатели есть, они проявляют интерес к проектам, но сделку планируют совершить несколько позже. Об изменениях цены эксперты отзываются в том же ключе – сильных колебаний не происходило. Вице–президент ООО «Девелопмент–Юг» Михаил Попенко говорит, что если представить изменение цены в виде графика, то «год завершается практически ровной горизонтальной ценовой прямой». 
По мнению Ильи Володько, цена показала незначительный рост — порядка 4% — за счет снижения количества новых объектов. Вадим Камалов считает правильным говорить о средней цене по району: в центре города, по его данным, она составила 60–65 тыс. за квадратный метр и уменьшалась по мере удаления от центра.

Разную экспертную оценку получила ситуация снижения ипотечных ставок, начавшаяся в августе 2017 г. Одни говорят, что выгодные условия подогрели продажи, другие отмечают, что изменилась лишь структура заключаемых сделок. Однако все они согласны с тем, что цена квадратного метра в связи с «ипотечным бумом» не изменилась.

Начали развитие территорий

Одним из наиболее ярких трендов уходящего года в строительной отрасли стало новое отношение краснодарской власти с застройщиками. В Краснодаре, где до этого господствовали лишь экономические интересы участников рынка, наконец, вспомнили о роли градорегулирования. Как подчеркнул в беседе с ДГ главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, рынок насыщен и пришло время подумать о качестве его насыщения.

Директор по развитию AVA Group Вадим Сидоров отмечает, что еще никогда в городе столь активно не обсуждались подходы к жилой застройке, применение элементов градорегулирования. «Появилось понятие коэффициентов использования территории города, и было даже некое противоборство между инициаторами уменьшения плотности застройки и участниками строительного рынка, архитекторами, — рассказал он. — Профессиональные застройщики говорили о том, что коэффициенты должны быть взвешенными. Ведь есть ситуация когда 1 — это мало, а 0,5 — слишком много. Мы предлагали дифференцированный подход — по разным зонам. Подобный опыт есть в Екатеринбурге, Ростове–на–Дону. Закончилось все тем, что гордума утвердила изначальные коэффициенты». Как позитивные сдвиги в части градорегулирования, девелопер называет инициацию строительства социальных объектов. Застройщики взяли на себя обязательства по выделению на участках мест для школ и детских садов и начали проектировать объекты социальной инфраструктуры.

Что дальше?

В 2018 г. новые тренды на рынке жилого строительства будут заданы не экономическими факторами, а законодательной реформой деятельности застройщиков. Объемы строительства упадут, многие компании покинут рынок, в один голос заявляют эксперты. Однако, говоря о судьбе цены на жилье, они высказывают противоположные мнения. Если застройщики обещают резкое удорожание квартир, то аналитики рынка не видят для этого никаких оснований. «Рынок ждут очень большие изменения, — говорит Тамара Коломийцева. — Ныне действующий 214 ФЗ закончит свое существование, все перейдет на проектное финансирование. Будет обязателен определенный процент уставного капитала у застройщика, определенный процент собственных средств, которые компания сможет вложить в строительство, остальные деньги должны привлекаться через банк–партнер. Это даст увеличение себестоимости и скажется на маржинальности. С одной стороны, усиленный контроль снизит количество недостроев, с другой — количество застройщиков. Сейчас сложно спрогнозировать точные цифры повышения стоимости жилья, но оно произойдет однозначно».

Однако аналитики не видят в новом законодательстве оснований для роста цены в 2018 г. Вадим Камалов сомневается в успехе застройщиков, которые резко поднимут цены. «Да, их расходы возрастут, ведь сейчас они имеют бесплатные деньги для строительства от дольщиков, и это позволяет получать неплохую маржу, — рассуждает эксперт. — Теперь они лишатся такого ресурса как дольщики, а банку–партнеру за деньги придется заплатить проценты. Поэтому себестоимость строительства, разумеется, вырастет. Но покупателю нет дела до себестоимости, его волнует цена реализации и он ищет, где дешевле. Вряд ли у застройщиков получится переложить на него возросшие расходы, не желая снижать свою маржу. Вообще говорить о повышении цен сразу же — в 2018 г. — некорректно, ведь закон обратной силы не имеет, а многие застройщики получили разрешение на строительство ранее. Строительный проект — это минимум полтора, а вообще 2–3 года. Можно ожидать влияние нового законодательства на цену квартиры после 2020 г.»

Илья Володько предполагает, что в 2018 г. может произойти лишь небольшой рост цен, и он будет обусловлен снижением объема предложения на фоне отсутствия спроса. «Доходы населения в этом году не росли, и нет оснований думать, что они вырастут в следующем году. При этом не все девелоперы переживут новый закон — их число значительно сократится, и предложение новостроек снизится. За счет этих факторов цены на первичном рынке могут вырасти примерно на 5%», — прогнозирует собеседник ДГ. — Новый закон может предотвратить какую–то часть банкротств, но не гарантирует того, что крупные оставшиеся на рынке компании в будущем также не обанкротятся. Эта вероятность всегда существует. В Краснодарском крае последние годы было огромное количество застройщиков, а уровень их профессионализма оставлял желать лучшего, поэтому в нашем регионе, думаю, закон скажется позитивным образом. Но глобально он не изменит ситуацию»

 

Михаил Попенко, вице–президент ООО «Девелопмент–Юг»

«В уходящем году многие застройщики полностью остановили стройки или серьезно снизили темпы строительства. Мы  почувствовали перераспределение спроса от застройщиков второго и третьего эшелона к лидерам рынка. Что касается будущего года,  вся отрасль пройдет через непростые времена, но в результате жилищное строительство в России получит новые прогрессивные правила, которые приведут не только к снижению риска возникновения «недостроев», но и к значительным качественным улучшениям в создаваемом продукте и в работе застройщиков».


Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group


«Ипотека уже не является драйвером, она не двигает рынок вперед, а лишь  позволяет ему не падать. С момента активизации ипотечного рынка общее количество сделок не изменилось, а даже наоборот немного упало. Ипотека сегодня замещает отсутствующий спрос со стороны людей, у которых нет наличных денежных средств и доходы которых постоянно снижаются. Ипотечная ставка может и далее снижаться, но и в 2018 г. это вряд ли сильно повлияет на спрос. Скорее всего, он останется на уровне уходящего года, ведь доходы населения не растут».

 

Справка: 2,8 млн м2 жилья, введенного в эксплуатацию в 2017 г., относится к экономклассу.

80% покупателей в Краснодаре предпочитают жилье в сегменте «эконом» и «комфорт».

 

Источник: Анна Малюк, Деловая газета. Юг.
Теги: Жилая недвижимость, Краснодар, новостройки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме