irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Рынок жилой недвижимости г. Екатеринбург. Январь 2017 года

20.04.2017
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

В 2016 г. в Екатеринбурге продолжилось снижение объема возводимого жилья. Но говорить о кризисе на локальном рынке преждевременно. Текущая ситуация скорее говорит о коррекции, возврату в равновесное состояние. К тому же позиции большинства крупнейших игроков остаются устойчивыми.

  • По состоянию на конец 2016 г. в строительстве находилось 2,2 млн. кв. м или 42,9 тыс. квартир. Значение показателя демонстрирует снижение второй год подряд. Сейчас объем возводимого жилья тот же, что и 5 лет назад, но все же почти в 1,5 раза выше уровня 2008-2009 гг.
  • Девелоперы города в 2016 г. продолжали снижать объем закладки новых проектов. Их совокупная площадь по итогам года составила 575 тыс. кв. м, что на 29% ниже прошлого года и почти в 2 раза ниже значения 2013-2014 гг.
  • Замедление девелоперской активности можно было проследить и по ходу реализации отдельных проектов. На конец года около 8% всех комплексов испытывало те или иные сложности: их строительство не велось или шло очень медленным темпом, имел место неоднократный перенос сроков ввода. В 2016 г. один из крупнейших застройщиков города «Уралэнергостройкомплекс» приостановил реализацию сразу нескольких своих проектов.
  • Но вместе с тем сильными остались позиции ряда ведущих игроков, среди которых «Атомстройкомплекс», «ЛСР», «Брусника», «Синара Девелопмент», «КОРТРОС» и некоторые другие крупные компании. На долю перечисленных пяти игроков пришлось более половины начатого в течение года строительства.
  • Структура возводимого жилья в разрезе классов не претерпела существенных изменений за последний год. На долю эконома- по-прежнему приходилось более половины площади строительства. Основу этого сегмента в городе формируют крупные комплексы, среди которых «Академический», «Рассветный», «Мичуринский», «Солнечный» и другие.
  • Главной зоной концентрации девелоперской активности остался 2 ценовой пояс. В рамках него наиболее активно осваиваются районы Академический, Уктус, Широкая речка, а также Уралмаш.

Ценовая ситуация

Стоимость 1 кв. м осталась высокой, что ограничивает степень доступности жилья на первичном рынке. Но тенденции снижения цен по основной массе застройщиков не прослеживается.

  • За минувший год средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке снизилась на 1,2%. Падение прослеживалось второй год подряд. Но в 2015 г. оно было во многом связано с реальным снижением цен застройщиками вслед за охлаждением спроса. Тогда как в 2016 г. можно говорить о стабилизации и изменениях структурного характера.
  • Относительно стабильным уровень цен остался в рамках эконом-класса, который формирует более половины предложения рынка. Незначительный рост в 1,3 тыс. руб./кв. м стал следствием того, что в структуре несколько увеличилась доля домов с высокой степенью готовности. Новых проектов оказалось недостаточно, чтобы разбавить цены.
  • Падение цены 1 кв. м почти на 3,0 тыс. руб. можно было проследить в среднем классе. Связано оно с выходом ряда новых проектов в этом сегменте со сравнительно низкими стоимостными параметрами.
  • В дорогостоящих сегментах бизнес– и элитного класса колебания цен в значительной мере были связаны с изменениями в предложении, поскольку число комплексов сравнительно мало.

Анализ спроса

Желание застройщиков распродать накопленный объем остатков сдерживал выход новых проектов. Как следствие, выбор наиболее ликвидного предложения постепенно сокращался, что в свою очередь привело к падению числа сделок.

  • Вне зависимости от класса тенденции снижения цен по отдельным комплексам не прослеживалось. Скидки и акции, как правило, распространялись на ограниченный перечень квартир.
  • По нашим оценкам, в 2016 г. на первичном рынке Екатеринбурга было продано 13,5 тыс. квартир, что на 14% ниже значения прошлого года. Спрос сдерживал ограниченный выбор ликвидного предложения и сохраняющийся высокий уровень цен.
  • Суммарное число квартир в остатке объектов первичного рынка (включая возводимые и сданные комплексы) на конец года оценивалось нами в 20,3 тыс. ед. В сравнении с началом года их число сократилось почти на 6%. Соотношение спроса и предложения свидетельствует об относительной сбалансированности рынка.
  • Однако сокращение остатков в большей степени произошло за счет объектов эконом-класса. Как следствие, в этом сегменте, в отличие от других, проявился дефицит предложения.
  • Значительный объем спроса аккумулируют крупные проекты вроде «Академического», «Рассветного», «Солнечного», «Светлого», «Мичуринского». Ввиду масштабности в их рамках представлен сравнительно широкий выбор предложений в разрезе типов квартир и стадии готовности. Положение этих проектов в 2016 г. выглядело устойчивы, несмотря на снижение числа сделок на рынке в целом.

Тенденции и перспективы

Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Екатеринбург оценивается как высокая, а негативная динамика ряда индикаторов расценивается как временное явление. В долгосрочной перспективе потенциал сохраняется.

  • Уровень цен остался высоким и предпосылок к его существенному падению нет. Однако он же выступает одним из ключевых сдерживающих спрос факторов. При текущем уровне доступности жилья ожидать резкого прироста числа сделок не приходится. По нашим оценкам, в ближайший год как уровень цен, так и уровень спроса останется стабилен.
  • Сбалансированное состояние рынка во многом поддерживается сниженной девелоперской активностью. Вероятно, и в ближайшие пару лет застройщики не станут активно наращивать объем своих портфелей. Объем строительства будет поддерживаться на отметке 2 млн. кв. м.
  • Конкуренцию на рынке формирует несколько крупных застройщиков. Богатый опыт работы на локальном рынке обеспечивает им явное преимущество. В этих условиях выход на рынок новой компании сопряжен с рядом рисков.

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки