villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Рынок жилой недвижимости г. Сочи. Январь 2017 года

01.03.2017
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

По итогам 2016 г. объем возводимого многоквартирного жилья в г-к. Сочи возрос, основным драйвером для чего стало наращивание емкости спроса на квартиры и апартаменты в новостройках.

На конец 2016 г. объем первичного рынка многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г-к. Сочи насчитывает 27 тыс. квартир площадью 1,3 млн. кв. м.

В предложении высока доля введенных в эксплуатацию новостроек, в которых до сих пор есть нераспроданное жилье (38,3%). Первопричина длительной реализации основной массы из них - низкая ликвидность квартирограммы, которая заключается в просторных планировках квартир всех типов и высоких долях многокомнатных вариантов. Они, в свою очередь, предопределяют большие и не соответствующие платежеспособности потенциальных клиентов бюджеты продажи квартир и апартаментов.

В 2016 г. активность девелоперов в отношении закладки новых проектов возросла, что при невысоком вводе в эксплуатацию жилых домов привело к увеличению объема МЖС.

Интересной особенностью рассматриваемого рынка является значительный объем проблемных и «замороженных» объектов. На сегодняшний день совокупная площадь комплексов, реализация которых приостановлена, составляет почти 130 тыс. кв. м. К ним относятся такие крупные комплексы среднего сегмента, как, например, «Княжье подворье», «Эльсинор» и «Курортный». Отметим, что последний был одним из наиболее успешных проектов города, демонстрировавшим высокие темпы реализации. Но в середине 2016 г. его строительство, в связи с задолженностью по оплате за аренду земельного участка, который является муниципальной собственностью, было приостановлено.

На конец 2016 г. на жилищном рынке г-к. Сочи работает свыше 30 строительных компаний. Среди них представлены как некоторые федеральные игроки (например, «Грас» или «КомСтрин»), так и местные застройщики (в т.ч. «частные»). Выделить наиболее крупных игроков проблематично, поскольку в портфеле подавляющего большинства компаний находится по одному жилому комплексу.

Ценовая ситуация

На протяжении последних лет на первичном рынке МЖС г-к. Сочи в целом и в разрезе сегментов в частности прослеживается стабильный рост цен.

По итогам 2016 г. среднерыночные цены на новостройки в г-к. Сочи возросли. При этом положительная коррекция стоимости реализации квартир и апартаментов произошла как за счет реального изменения ценовой политики местных девелоперов, так и за счет изменения структуры выборки (например, открытия продаж в некоторых дорогостоящих новостройках и, напротив, окончания реализации квартир и апартаментов в доступных комплексах).

Отметим, что поводом для увеличения цен в отдельных апартаментных и жилых комплексах стало повышение степени готовности, а также сохраняющийся высокий спрос на жилье в г-к. Сочи.

Самые низкие цены в эконом-классе зафиксированы в жилых домах «частных» застройщиков, которые расположены в наименее престижных районах г-к. Сочи. Как правило, стоимость 1 кв. м в них приближена к 40 000-50 000 руб. Но число подобных объектов заметно сократилось за последние несколько лет, став одним из фактором роста среднерыночных цен. В наиболее дорогих новостройках эконом-класса стоимость 1 кв. м доходит до 70 000 руб. и выше. Среди них, например, комплексы с положительной репутацией, хорошим местоположением и высокой степенью готовности «Раз! Два! три!» и «Романовский».

В среднем классе средневзвешенная стоимость 1 кв. м соответствует значению 87 075 руб. При этом представлен ряд комплексов с выгодным местоположением, удельные цены по которым приближены к значениям показателя в бизнес-классе. Среди них, например, апартаментная часть «Каравеллы Португалии» (до 130 000 руб./кв. м на апартаменты с отделкой «под ключ»), «Сияние Сочи» (в среднем 110 000 руб./кв. м), «Маэстро» (100 000 руб./кв. м) и т.д.

Анализ спроса

По итогам 2016 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г-к. Сочи достигло максимальных значений. При этом их наибольший прирост произошел в эконом- и среднем классах. Последний, несмотря на активный выход новых проектов, привел к образованию дефицита ликвидного предложения.    

Ниже приведены причины положительной динамики количества реализованных квартир и апартаментов на первичном рынке МЖС г-к. Сочи в 2015-2016 гг.:

  • высокий курс доллара и евро по отношению к рублю, в результате чего доступность зарубежной курортной недвижимости снизилась;
  • действующие санкции и ограничения в отношении отдельных лиц, вынудившие их переориентироваться с зарубежной недвижимости на отечественную;
  •  выход новых проектов с привлекательным соотношением цены и качества (апарт-отель «Фазотрон», Meridian Apartments, «Сокол», «Каравелла Португалии» и т.д.);
  • рост популярности Сочи среди населения России за счет созданной в предолимпийский период инфраструктуры и активной политики продвижения курорта.

В структуре спроса преобладают сделки с объектами эконом- и среднего классов. По итогам 2016 г. суммарная доля этих сегментов составила 83%. В абсолютном выражении число сделок с объектами наиболее доступных сегментов также демонстрирует рост - сокращение предложения ввиду ограничения деятельности «частных» застройщиков и «замораживания» ряда крупных комплексов при растущем спросе обеспечивает возможность повышения цен на первичном рынке.

В дорогостоящих сегментах прослеживается увеличение числа сделок, что во многом обусловлено выходом ряда привлекательных с точки зрения покупателей проектов.

На сегодняшний день, по оценкам компании MACON Realty Group, на первичном рынке МЖС г-к. Сочи в остатке находится порядка 10 тыс. квартир. Коэффициент поглощения оценивается в 1,3 года, но при этом в зависимости от сегмента ситуация различна. В эконом- и среднем классах прослеживается дефицит предложения, нехватка наиболее ликвидных квартир. В дорогостоящих сегментах ситуация относительно сбалансирована.

Тенденции и перспективы

Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г-к. Сочи оценивается как высокая и, по оценкам компании MACON Realty Group, останется такой в перспективе.

В среднесрочной перспективе рынок жилой недвижимости г-к. Сочи будет отмечен следующими основными тенденциями:

  • Наиболее вероятно, спрос на квартиры и апартаменты в новостройках сохранится в ближайшие несколько лет, а интерес к недвижимости курорта продолжит расти. Однако реальная емкость спроса будет ограничена высокими и продолжающими рост ценами, а также сократившимся объемом наиболее ликвидного предложения. Напомним, что многие объекты находятся на завершающей стадии реализации. К тому же заметно сократилась деятельность «частных застройщиков», которые в прежние годы обеспечивали рынок наиболее доступным предложением. Снижение числа сделок на рынке по итогам 2017 г. будет минимальным (около 2-3%). В последующие годы, по мере пополнения рынка новыми ликвидными проектами, число сделок будет постепенно возрастать.
  • Уровень девелоперской активности на рассматриваемом рынке останется умеренным. Немаловажное влияние окажет ужесточение со стороны Администрации города требований к застройщикам и новым проектам. Наиболее вероятно, объем выхода новых проектов будет демонстрировать умеренный рост в краткосрочной перспективе.
  • Повышение среднего уровня цен продолжится, однако темпы прироста, по нашим оценкам, будут умеренными - в пределах 3% в год в эконом- и среднем классах, до 2% в год в бизнес- и элитном сегментах. Большее увеличение маловероятно, т. к. запас по снижению средних площадей практически исчерпан, а существенный рост средних бюджетов покупки может привести к значительному сокращению емкости спроса.

 

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки