irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Рынок жилой недвижимости г. Новороссийск. Январь 2017 года

28.02.2017
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

По итогам 2016 г. активность девелоперов в отношении закладки новых проектов возросла. Однако произошедший прирост предложения оценивается как небольшой и является недостаточным для устранения сложившегося на рынке дефицита квартир в новостройках.

На конец 2016 г. объем первичного рынка многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Новороссийск составляет 613 875 кв. м или 10 960 квартир. При этом важно отметить, что рассматриваемый рынок представлен как строящимися домами, так и введенными в эксплуатацию, но по-прежнему имеющими остатки квартир. Однако доля последних является небольшой (всего 5,2%). Основной объем предложения сформирован строящимися жилыми домами - 581 945 кв. м или 10 511 квартир. В расчете на 1 чел. постоянного населения объем возводимого МЖС равен 2,2 кв. м, что оценивается как очень высокое значение.

При рассмотрении динамики объема, возводимого МЖС в г. Новороссийск видно, что в последние годы он значительно возрос. Например, по состоянию на сентябрь 2008 г. показатель составлял всего 248 831 кв. м, что в 2,3 раза ниже текущего объема предложения. При этом наращивание количества новостроек происходило во всех сегментах - от массовых до качественных.

На сегодняшний день основой первичного рынка МЖС г. Новороссийск является средний класс, который аккумулирует порядка 2/3 предложения. Самым значимым проектом в среднем сегменте является «Южный берег», реализацией которого занимаются 2 компании - ГК «ПИК» и ООО «Кубаньжилстрой». На данный жилой район приходится около 1/3 от общего объема предложения в среднем сегменте. Строительство «Южного берега» в 2005 г. начато ГК «ПИК». С 2009 г. к реализации данного проекта, при поддержке Администрации г. Новороссийск, присоединилась ООО «Кубаньжилстрой». На сегодняшний день в рамках «Южного Берега» ГК «ПИК» возводит четыре жилых дома («Черноморский» и три объекта в рамках «Пикадилли»), ООО «Кубаньжилстрой» - также четыре жилых дома («Посейдон», «Посейдон 2», «Суджук Кале» и «Одиссей»). Если говорить об общей площади жилья в рамках «Южного берега», то она превысит 750 000 кв. м. Масштабы остальных возводимых жилых комплексов являются в разы меньшими.

Доступное жилье (эконом-класса) в г. Новороссийск представлено только строящимися жилыми комплексами «Взлетный» и «Мелодия леса». Малый объем «дешевого» жилья во многом связан с неразвитостью панельной и блочной технологий строительства в г. Новороссийск, дома с использованием которых являются типичными представителями эконом-класса. Таким образом, ниша доступного жилья в г. Новороссийск является фактически свободной.

Категории бизнес-, по оценкам компании MACON Realty Group, на сегодняшний день соответствуют 5 жилых комплексов. Ими являются объект на пр-те Ленина, «Аврора», «Резиденция», «Золотой берег» и «Марсель». К элитному сегменту относятся только введенная в эксплуатацию «Башня» и строящаяся «Панорама» в рамках многофункционального комплекса (МФК) «НовоСити». Если говорить о представленности качественного жилья в г. Новороссийск в целом, то она оценивается как средняя - по состоянию на 12.2016 бизнес- и элитный сегменты в совокупности занимают 28,4% от общего объема предложения.

Ценовая ситуация

Высокие среднерыночные цены и сохраняющаяся сниженная платежеспособность местного населения, несмотря на дефицит предложения, ограничивают возможность дальнейшего роста стоимости жилья в г. Новороссийск. По итогам 2016 г. положительная коррекция показателя имела место, но ее размер был небольшим.

На конец 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Новороссийск составляет 51 877 руб., что на 3 п.п. выше показателя годом ранее. В рассматриваемый период положительная коррекция стоимости реализации квартир произошла как за счет реального изменения ценовой политики местных девелоперов, так и за счет изменения структуры выборки (например, открытия продаж в некоторых дорогостоящих новостройках и, напротив, окончания реализации квартир и апартаментов в доступных комплексах).

Как среднерыночные цены, так и в разрезе сегментов на первичном рынке МЖС г. Новороссийск оцениваются как очень высокие, что, при сопоставимой себестоимости жилья во многих регионах РФ, позволяет говорить о потенциально возможном достижении большей доходности при реализации жилых проектов в рассматриваемом городе. На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом- и среднем классах составляет 46 655 руб., в бизнес- - 65 859 руб., в элитном - 90 000 руб., на рынке в целом - 51 877 руб.

Анализ спроса

По итогам 2016 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Новороссийск составило около 4,3 тыс. ед., что в расчете на 1 тыс. чел. постоянного населения - 16,2 сделки. Данное значение позволяет охарактеризовать емкость спроса на рассматриваемом рынке как значительную и является одним из факторов, определяющих возможность достижения высоких темпов продаж в отдельных жилых комплексах.

Основой спроса, как и предложения рассматриваемого рынка являются массовые - эконом- и средний (преимущественно) - сегменты. По итогам последних лет на них ежегодно приходилось порядка 95% от всех реализованных квартир в новостройках.

Доля бизнес-класса в общем количестве сделок на первичном рынке МЖС г. Новороссийск, например, по итогам 2016 г. составила всего 6,2%, что оценивается как низкое значение. Однако это не говорит о малой емкости спроса на качественное жилье в рассматриваемом городе, а является, в первую очередь, следствием ограниченности и неликвидности выборки - например, не все жилые комплексы расположены в пределах Центрального района или прибрежной части остальных городских зон г. Новороссийск, традиционно пользующихся максимальным спросом при подборе квартир в жилых комплексах бизнес-класса. Или, например, квартирограмма некоторых качественных новостроек не вполне отвечает потребительским предпочтениям, что неизбежно отрицательно сказывается на скорости реализации квартир в их рамках.  

На сегодняшний день имеет место острый дефицит предложения в массовых (эконом- и среднем) сегментах, который говорит о невысокой конкуренции в рассматриваемых классах. В бизнес-классе, при фактическом достаточно широком выборе предложения, прослеживается нехватка ликвидных по типам и площади квартир. Это, как и в массовых сегментах, позволяет охарактеризовать условия для входа на рынок как благоприятные.

Тенденции и перспективы

Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Новороссийск оценивается как высокая и, по оценкам компании MACON Realty Group, останется такой в ближайшие годы. При этом перспективным будет являться девелопмент жилых проектов во всех сегментах (от массовых до качественных).

В среднесрочной перспективе рынок жилой недвижимости г. Новороссийск будет отмечен следующими основными тенденциями:

  •  Постепенное восстановление спроса в массовых сегментах на первичном рынке МЖС г. Новороссийск стало прослеживаться с начала 2016 г. В перспективе данный тренд, по оценкам компании MACON Realty Group, продолжится. Если говорить о величине ожидаемого наращивания количества сделок, то его высоких значений ожидать не стоит. Наиболее вероятным является его ежегодный прирост в размере 5,0% в среднесрочной перспективе и в размере 7,5-10,0% в последующие годы. Факторами ограничителями в данном отношении выступают прогнозируемое сохранение сниженной платежеспособности местного населения и дефицита предложения массовых сегментов в целом и эконом-класса в частности.
  •  В 2016 г. местные девелоперы стали активнее осваивать новые строительные площадки и закладывать очередные литеры в возводимых ранее жилых комплексах. В перспективе их деятельность будет осуществляться в этом же направлении, чему главным образом способствует нехватка предложения и прогнозируемое расширение емкости спроса. Однако активного роста предложения не произойдет. На сегодняшний день единственным комплексным проектом является «Южный берег». В перспективе аналогов не появится, т.к. значимых планируемых жилых районов с высокими шансами на реализацию по состоянию на 12.2016 не заявлено.
  • В ближайшие годы главными факторами-ограничителями цен в массовых сегментах на первичном рынке МЖС г. Новороссийск выступят их высокий текущий уровень и сниженные реальные доходы местного населения. В связи с этим, даже несмотря на имеющий и прогнозируемый в перспективе дефицит предложения, активной динамики цен в новостройках не будет. Наиболее вероятным их ежегодный прирост в размере около 5 п.п.

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки