baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Рынок жилой недвижимости г. Москва. Октябрь 2016 года

04.02.2017
Увеличить

Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь

Новая Москва 


По итогам 3 кв. 2016 г. на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы прослеживаются следующие тенденции:

· Площадь возводимого жилья выросла. Величина прироста составила 6%, однако в абсолютном выражении это увеличение нельзя назвать существенным. Объем выхода новых проектов составил 243 тыс. кв. м, что эквивалентно значению за все первое полугодие. Но в тоже время в абсолютном выражении их площадь остается сравнительно малой, а само число комплексов невелико. Из числа наиболее знаковых новых проектов стоит выделить «Позитив» (Capital Group).

· Объем ввода составил 112 тыс. кв. м. Всего с начала года в эксплуатацию введено 527 тыс. кв. м. Однако, как и прежде, по значительной части объектов сроки строительства были продлены. В сравнении с 2014-2015 г. прослеживается заметный спад объемов ввода.

· Средневзвешенная стоимость 1 кв. м практически не изменилась. Прирост по итогам квартала составил всего 0,3%. Повышение цен наблюдалось не более, чем в четверти жилых комплексов, но при этом оказалось умеренным и было уравновешено выходом новых комплексов со стоимостью 1 кв. м ниже среднерыночного значения.

· Количество сделок составило около 3,4 тыс. ед. Конкуренция со стороны новых проектов старой Москвы продолжает оказывать влияние на объем спроса в ТиНАО. С начала года число проданных квартир на первичном рынке составило 9,4 тыс. ед., что составляет около половины от совокупного значения за весь 2015 г.

В 2015-начале 2016 г. на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы прослеживаются следующие тенденции:

· Имеет место умеренная девелоперская активность. Для рынка Новой Москвы характерны крупные проекты, в которых одновременно возводится значительный объем квартир. Однако в 2015 г. вышедшие комплексы стартовали с гораздо меньшим объемом. Данная тенденция характеризует аккуратность девелоперов в отношении закладки новых проектов в условиях нестабильного спроса, а также усиления конкуренции со стороны новых проектов эконом– и комфорт-класса старой Москвы. Влияние умеренной девелоперской активности на рынок оказалось положительным, т. к. позволило избежать существенного нарастания остатков по итогам года.

· Достижение рекордного объема ввода жилья. В 2015 г. на территории Новой Москвы было введено 2,5 млн. кв. м жилья. По сравнению с прошлым годом отмечен рост в 1,5 раза. При этом показатель также превысил плановый уровень.

· Покупательская активность остается умеренной. Число сделок по итогам года сократилось на 19%. Однако в начале года многие эксперты ожидали большего падения. Но фактически в течение почти всего года рынок поддерживался программой государственного субсидирования ипотеки, а также отказом большинством застройщиков от существенного роста цен. О значительном падении спроса относительно уровня прошлого года можно говорить лишь в 4 квартале, т. к. схожего с концом 2014 г. ажиотажа не произошло.

· Изменение цен не носит ярко выраженного характера. С тем чтобы поддержать спрос, в 2015 г. застройщики предлагали скидки и акции на покупку квартир. Реальным покупателям девелоперы готовы идти на уступки в рассрочке, предоставлять скидку, больше заявленной. Несмотря на рост издержек, возможности для повышения цен на сегодняшний день нет, т. к. в течение года реальные доходы населения в значительной мере снизились, что в свою очередь отрицательно сказывается на ипотечном кредитовании. Также, как уже было отмечено выше, в течение года выросла конкуренция со стороны новых проектов доступного сегмента старой Москвы.

Наиболее вероятно, рост числа проектов комфорт-класса в границах старой Москвы продолжит оказывать сдерживающее влияние на развитие рынка в ТиНАО. Также снижение реальных доходов населения не позволит рассчитывать на рост платежеспособного спроса. По нашим оценкам, динамика основных индикаторов рынка в ближайшей перспективе будет выглядеть следующим образом:

  • число сделок по итогам года окажется на 25% ниже уровня 2015 г.,
  • объем выхода новых проектов снизится по отношению к 2015 г. на 14%
  • уровень цен останется стабилен в рамках каждого из сегментов.

Старая Москва 

Ниже отражены изменения основных индикаторов развития первичного рынка многоэтажного жилищного строительства старой Москвы в 3 квартале 2016 г.

· Объем ввода составил 190 тыс. кв. м. Значение стало самым низким с начала года (напомним, что по итогам 1 полугодия было сдано 668 тыс. кв. м). Всего с начала года введен 61% от совокупного значения за 2015 г., пока вероятность достижения прошлогоднего уровня сохраняется. Однако рост объема ввода по итогам 2016 г. мало вероятен.

· Совокупная площадь возводимого жилья выросла на 3% до 7,3 млн. кв. м. Но при этом девелоперская активность в отношении закладки упала. В 3 квартале было начато строительство 388 тыс. кв. м. Данное значение гораздо ниже суммарного показателя за первые 2 квартала, когда на рынок вышло 1 848 тыс. кв. м жилья. При этом половина нового строительства в 3 квартале пришлась на литеры в рамках ранее возводимых комплексов («Жемчужина Зеленограда», мкр. Северный, Sreda, «Достояние», «О7», Life-Митинская Ecopark, «Варшавское шоссе»). В свою очередь, число новых комплексов оказалось невелико, а большая часть из них относится к бизнес– и элитному классам.

· Средневзвешенная стоимость 1 кв. м выросла на 4,5%. Пока ее значение остается ниже отметки конца 2015 г., но важно отметить, что рост был замечен впервые с начала 2015 г. Повышение цен прослеживалось более чем в половине комплексов, что и послужило главным фактором роста средневзвешенного значения. В наибольшей степени эта тенденция проявилась в сегменте комфорт– и бизнес– классов.

· Количество сделок выросло до 10,3 тыс. ед. Объем спроса демонстрирует те только уверенный прирост по отношению к 2015 г., но и к первому полугодию текущего года. За первые 3 квартала совершено 28,2 тыс. сделок, что уже составляет 94% от значения за весь предыдущий год. Положительная динамика во много является следствием расширения доступного в рамках столицы предложения. Сейчас многие из комплексов комфорт-класса, реализация которых была начата в 2015 г., вышли на среднюю стадию строительства, что является фактором роста их темпов продаж.

· Число остатков почти не изменилось. Снижение составило всего 1,5% и не оказала существенного влияния на значение коэффициента поглощения. Последний оценивается на сегодняшний день на уровне 2,2 лет, что является нормальной величиной для данного рынка.

События 3 квартала идут вразрез с некоторыми долгосрочными тенденциями и трендами, основные из которых перечислены ниже.

· Увеличение объемов строительства (во 2-3 кварталах прослеживается снижение). Объем выхода новых проектов за 2015 г. существенно вырос по сравнению с 2014 г. (по нашей оценке, на 18%). Такой прирост стал возможен благодаря началу освоения территорий бывших промышленных зон (ЗИЛ, «Серп и молот», «Грайвороново», «Соколиная гора» и др.). Также свою лепту в рост объемов строительства вносит развитие формата апартаментной недвижимости на территориях, где строительство классического формата жилья ограничено.

· Увеличение доли комфорт-класса. За 2015 данный сегмент пополнился целым рядом проектов данного сегмента: «Невский», «ВЛюблино», «Ясный», «ЗилАрт», «Life. Ботанический сад», «Город на реке Тушино», «Потапово Lite», «Золотая зведа» и др. Комфорт-класс постепенно теснит собой бизнес-класс, который традиционно составлял основу первичного рынка старой Москвы.

· Снижение спроса (тенденция переломлена в 2016 г.). Падение числа сделок по итогам 2015 г. составило около 4%. Предотвратил существенное снижение выход новых проектов комфорт-класса, приведший к беспрецедентному росту доступности предложения. В тоже время на вторичном рынке имело место снижение активности спроса почти на треть, что также нашло отражение в падении цен на 10%.

· Снижение средних цен (в 3 квартале имел место рост). Падение средневзвешенной стоимости 1 кв. м было обусловлено не только скидками, которые имели место в течение всего года. Снижение было во многом вызвано структурными изменениями в предложении. Рост числа проектов комфорт-класса привел к тому, что доступность жилья в среднем по городу возросла. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м вышедших в течение 2015 г. проектов составляет около 170 000 руб./кв. м, что на 30% ниже среднего по рынку уровня. Давление со стороны новых проектов оказало влияние и на вторичный рынок, где средняя цена снизилась на 10%.

· Рост числа остатков (в 3 квартале наблюдалось незначительное снижение). Увеличение девелоперской активности в отношении закладки новых проектов на фоне отсутствия роста спроса привело к нарастанию числа остатков в объектах первичного рынка. О затоваривании рынка пока говорить преждевременно, т. к. динамика спроса является положительной.

Главным движущим фактором первичного рынка в старой Москве является увеличение числа и доли объектов комфорт-класса. За счет этого доступность жилья за последние полтора года заметно возросла, автоматически расширив круг платежеспособной аудитории. При этом новое предложение оттягивает на себя часть спроса из ТиНАО и ближайшего Подмосковья. Результаты первого полугодия позволяют с высокой вероятностью предположить, что:

  • число сделок по итогам 2016 года вырастет на 20% по отношению к 2015 г. и достигнет 36,0 тыс. ед.;
  • объем выхода новых проектов возрастет на 13% до 45,0 тыс. кв. м, прирост будет обеспечен сегментом комфорт-класса;
  • средневзвешенная стоимость 1 кв. м уменьшится не менее, чем на 7% за счет увеличения доли комфорт-класса в предложении, а также снижения цен в бизнес-классе.


Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки