irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Нижний Новгород. Октябрь 2016 года

12.12.2016
Увеличить

Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

В г. Нижний Новгород с конца 2014 г. имеет место снижение девелоперской активности в отношении закладки новых многоквартирных жилых домов. Данный факт, предопределяющий сокращение общего объема предложения, еще более обостряет дефицит новостроек

По итогам 3 квартала 2016 г. в строительстве находится 627 тыс. кв. м жилья или 12 тыс. квартир. При этом на фоне низкой закладки новых проектов высокую долю имеют дома с высокой степенью готовности. В частности, почти 40% всех новостроек планируется к сдаче до конца текущего года.

Объемы выхода новых проектов демонстрируют снижение со 2 полугодия 2015 г. По итогам 3 квартала 2016 г. начата закладка 44 тыс. кв. м, что является малой величиной. В этот период произошло знаковое событие - закладка первого литера крупного для города жилого комплекса «Корабли» компанией ООО «Жилстрой». Всего с начала 2016 г. было начато строительство 146 тыс. кв. м квартир, что составляет немногим более половины от совокупного значения за весь 2015 г. Наиболее вероятно, по итогам текущего года произойдет очередное сокращение объемов нового строительства.

Ввод жилой многоэтажной недвижимости продемонстрировал значительное снижение по итогам 2015 г. - показатель сократился на треть. Нисходящий тренд стал следствием замедления девелоперской активности и, соответственно, скорости реализации проектов. Но также свою роль сыграло завершение ряда комплексных проектов, которые ранее обеспечивали значительную долю в объеме возводимого жилья. В текущем году объем ввода остается низким как в абсолютном, так и относительном выражении. По итогам первых трех кварталов 2016 г. сдано 182 тыс. кв. м, что на 20% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. В числе сданных в течение этого периода основной объем приходится на дома компании ООО «Жилстрой-НН» («Юг», «Мончегория» и «Бурнаковский»).

На сегодняшний день основу первичного рынка Нижнего Новгорода составляют объекты массовых сегментов - эконом- и средний классы. На их фоне более дорогие сегменты получили меньшее распространение.

Ценовая ситуация

В последние годы на рассматриваемом рынке происходит небольшое снижение среднерыночных цен. Однако оно в большей степени является номинальным - сопряжено со структурными изменениями предложения. Если говорить о самом уровне цен, то как ранее, так и сейчас он очень высок. Именно он является причиной фактической неизменности стоимости жилья, несмотря на имеющийся дефицит предложения

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Нижний Новгород составляет 67 283 руб., что на 1,6 п.п. ниже показателя на конец 2015 г. Незначительное снижение наблюдается уже более 1,5 лет. Однако, как ранее, так и сейчас происходит оно ввиду структурных изменений. Например, в 3 квартале 2016 г. одним из главных факторов снижения стало открытие продаж в нескольких проектах с уровнем цен ниже средневзвешенной на рынке (среди них такие жилые объекты, как «Корабли», «Тихая гавань», литеры мкр. «Бурнаковский», «Буревестник» и т.д.).

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса составляет 61 163 руб. (+0,4% относительно значения на конец 2 квартала 2016 г.), среднего - 66 571 руб. (- 1,1%). В бизнес- и элитном сегментах показатель равен 84 412 руб. (- 0,8%) и 98 260 руб. (-0,1%) соответственно.

Необходимо отметить, что существенную конкуренцию объектам эконом- и среднего классов города в последние годы оказывают жилые комплексы, расположенные в области, - «Новинки Smart City», «Окский берег», «Акварель» и т.д. Уровень цен в них на порядок ниже, чем в спальных районах Нижнего Новгорода: по нашим оценкам, средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 44 000 руб./кв. м, а в квартирограмме преобладают 1-комн. квартиры и студии.

Анализ спроса

Активность покупателей постепенно восстанавливается, однако количество сделок все еще далеко до пиковых значений 2014 г. Тем не менее, даже текущий сниженный объем спроса превышает предложение и приводит к образованию острого дефицита квартир в новостройках в г. Нижний Новгород

По нашим оценкам, число сделок на первичном рынке МЖС г. Нижний Новгород по итогам 2015 г. существенно снизилось. Всего было продано немногим более 5 тыс. квартир. Показатель покупательской активности опустился до 4 сделок в год на 1 тыс. чел. постоянного населения. Данное значение оценивается как очень низкое. Для сравнения, в г. Новосибирск на 1 000 чел. в рассматриваемый период пришлось 17,5 ед. сделок, в г. Ростов-на-Дону - 9,6 ед., в г. Пермь - 7,9 ед.

В 2016 г. можно наблюдать восстановление спроса относительно уровня 2015 г. По итогам первых трех кварталов совершено 4 492 сделки, в т.ч. в третьем квартале было продано 1 530 квартир. Если активность покупателей сохранится на текущей отметке, по итогам года объем спроса окажется на 15-20% выше, чем в прошлом году. Однако этой динамики будет недостаточно для возврата к уровню 2013-2014 гг.

Сдерживающее влияние на покупательскую активность продолжает оказывать относительно высокий уровень цен в городских проектах при конкуренции со стороны более доступных пригородных жилых комплексов. Поддерживающими спрос факторами являются приостановившееся падение реальных доходов населения и восстановление ипотечного кредитования.

Число квартир в остатке по-прежнему сокращается (на конец 2013 г. - около 6,3 тыс. ед.), а коэффициент поглощения остается низким (1,1 на рынке в целом), особенно в наиболее доступном сегменте (0,7 года). Таким образом, дефицит на рынке сохраняется, что обуславливает привлекательность рынка с точки зрения девелопмента.

Тенденции и перспективы

Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Нижний Новгород останется высокой, чем будет способствовать прогнозное сохранение дефицита предложения и цен на высокой отметке. Однако этот рынок имеет фактор-ограничитель - невысокая скорость реализации проектов, продиктованная сравнительно низкой емкостью спроса при сложившихся высоких ценах. В этих условиях достичь темпов продаж выше среднерыночных возможно только за счет повышения доступности предложения (например, посредством включения компактных планировочных решений в квартирограмму)

В том случае, если резких колебаний в политической и экономической сфере не произойдет, развитие ситуации в сегменте многоэтажной жилой недвижимости г. Нижний Новгород будет происходить по следующему сценарию:

  •        В 2016-2017 гг. на спрос продолжат оказывать влияние отрицательные факторы. В 2017 г., наиболее вероятно, число сделок сократится еще на 5% по итогам года. Факторами падения останутся сниженные реальные доходы населения, высокий текущий уровень цен и конкуренция со стороны доступного предложения в области. По нашим оценкам, падение спроса остановится не ранее, чем к 2018 г., а умеренный рост станет возможен лишь в перспективе 3-4 лет.
  •          Девелоперская активность в ближайшие годы, наиболее вероятно, продолжит нисходящий тренд последних 1,5 лет. Об этом можно судить в том числе по текущим планам застройщиков относительно вывода проектов на рынок. Число квартир в новых объектах по итогам 2016 г. сократится на 18%. По итогам 2017 г. возможен незначительный рост в пределах 10%, но в абсолютном выражении объем выхода новых проектов останется сравнительно низким.
  •       Уровень цен в ближайшие годы, наиболее вероятно, не будет подвержен значительным изменениям. Его росту будет препятствовать достигнутый на сегодняшний день высокий порог, а также отсутствие предпосылок повышения реальных доходов населения. Незначительное в пределах 1,0 тыс. руб./кв. м снижение по итогам года будет иметь место на фоне структурных изменений в предложении: увеличении доли эконом-класса, выхода новых проектов с конкурентоспособным уровнем цен. Однако в рамках отдельных жилых комплексов существенно снижать цены застройщики, как и прежде, не станут.

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки