baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Тверь. Октябрь 2016 года

12.12.2016
Увеличить

Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

На сегодняшний день спрос и предложение на рассматриваемом рынке сбалансированы - в ответ на снижение количества сделок, которое с 2015 г. имеет место до сих пор, девелоперы стали менее активно осваивать новые строительные площадки и закладывать очередные дома в возводимых ранее жилых комплексах. Подобная политика местных застройщиков позволила избежать нарастания остатков и отрицательной коррекции цен. Если говорить об объемных характеристиках рынка, то они в последние годы оставались достаточно стабильными - объем возводимого многоквартирного жилья находился в пределах 450-500 тыс. кв. м. Первые три квартала 2016 г. в данном отношении не стали исключением

На октябрь 2016 г. в стадии строительства находится 446 918 кв. м или 8 636 квартир. А, например, на конец 2014 г. показатель составлял 456 463 кв. м, на конец 2015 г. - 509 662 кв. м.

Девелоперская активность в отношении закладки новых многоквартирных жилых домов остается достаточно низкой. Например, в первом квартале текущего года их объем составил всего 595 квартир (площадью 23,6 тыс. кв. м), во втором квартале - 766 квартир (площадью 31,3 тыс. кв. м). В третьем квартале 2016 г. объем новых проектов оказался максимальным за текущий год. Однако его натуральное значение по-прежнему оценивается как невысокое - 1 081 квартира (площадью 60,8 тыс. кв. м). К новостройкам, закладка которых состоялась в течение периода 07-09.2016, можно отнести 9-11 секции в «Иллидиуме 2», 2 очередь в «Европейском», жилой дом на Рябеевском шоссе, 20 и т.д.

За первые 9 месяцев 2016 г. в г. Тверь сдано в эксплуатацию порядка 165,7 тыс. кв. м многоквартирного жилья, в т.ч. за третий квартал текущего года, по оценкам компании MACON Realty Group, достроено около 46,1 тыс. кв. м. В число завершенных в период 07-09.2016 проектов входят литеры в комплексах «Иллидиум 2», «Белая Слобода», «Престиж», жилой дом на ул. Желябова, 48 и т.д.

Основой рынка является средний класс, на который по состоянию на октябрь 2016 г. приходится около 3/4 предложения. В его рамках можно выделить такие проекты комплексного освоения территории, как «Жираф», «Звездный», «Брусилово», «Иллидиум 2», «Пальмира III», «Белая Слобода», «Корона Парк» и т.д. Оставшиеся 1/4 рынка приходится на сегмент эконом-. На сегодняшний день этот класс представлен такими масштабными жилыми застройками, как «Новый город», «Ореховый» и «Мамулино».

В третьем квартале 2016 г. произошел ввод всех немногочисленных и ранее возводимых качественных новостроек («Дома на Павлова» бизнес-класса, «Престижа» и дома на ул. Желябова, 48 элитного класса). Начало строительства новых высококлассных многоквартирных жилых домов не состоялось, в связи с чем МЖС в г. Тверь стало представлено только эконом- и средним классами. Необходимо отметить, что как ранее, так и сейчас основной фактор-ограничитель развития МЖС бизнес- и элитного классов - невысокая платежеспособность местного населения.

Площади квартир как на первичном рынке МЖС г. Тверь в целом, так и в разрезе сегментов в частности оцениваются как достаточно просторные, что, в свою очередь, открывает потенциал для девелопмента. За счет оптимизации площадей квартир возможно добиться более низких бюджетов покупки, тем самым обеспечив существенное конку

рентное преимущество. На сегодняшний день застройщики города реализуют этот потенциал лишь частично или не используют его вовсе. Это можно проследить по параметрам квартирограмм объектов, вышедших на рынок в течение 01-09.2016 - их характеристики не сильно отличаются от среднерыночных.

Ценовая ситуация

Среднерыночное значение цен демонстрирует стабильность с 2014 г., находясь в коридоре от 45 000 до 46 000 руб. Динамика цен в среднем классе, являющимся основой рассматриваемого рынка, совпадает со среднерыночной. В сегменте эконом- имеет место иная ситуация - цены активно возрастают. Необходимо отметить, что соотношение спроса и предложения является оптимальным в обоих классах. Однако для местного рынка характерна высокая эластичность спроса по цене, что главным образом и ограничивает прирост стоимости реализации квартир в качественных новостройках

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Тверь составила 45 570 руб., что на 0,9 п.п. ниже показателя на конец 2015 г. Данное изменение оценивается как незначительное.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса составляет 43 443 руб. По сравнению со значением показателя на конец 2014 г. оно возросло практически на 13 п.п., что позволяет охарактеризовать прирост как существенный. В новостройках среднего класса цены в среднем составляют 46 286 руб., что практически совпадает с величиной на конец 2014 г. (46 256 руб.).

Как отмечалось ранее, спрос и предложение сбалансированы в обоих сегментах. Но цена - главный фактор, определяющий выбор конкретной новостройки в г. Тверь. Такая особенность спроса имела место и ранее, а с кризисного 2015 г. проявилась еще ярче, что в т.ч. подтверждается наращиванием доли сегмента эконом– в общем количестве сделок в последние годы. Таким образом, высокая эластичность спроса по цене - главный фактор-ограничитель цен стоимостных характеристик новостроек среднего класса в г. Тверь.

Анализ спроса

Активность покупателей на первичном рынке МЖС г. Тверь снизилась в 2015 г. и остается такой до сих пор. Однако сокращение количества сделок в этот период по сравнению со многими городами РФ оказалось не таким значительным, что, в свою очередь, на фоне выдержанной политики девелоперов в отношении закладки новых проектов позволило избежать отрицательной корректировки цен. При рассмотрении спроса в последние годы важным аспектом является значительное изменение его структуры. А именно, роста доли эконом-класса - с 26,5% по итогам 2014 г. до 38,1% по итогам 01-09.2016. Такое перераспределение является одним из основных подтверждений высокой эластичности спроса по цене на рассматриваемом рынке

По итогам первых трех кварталов 2016 г. в новостройках в г. Тверь продано порядка 2,7 тыс. квартир., что соотносимо со значением показателя за аналогичный период 2015 г. При этом из них около 910 ед. реализовано за последний - третий - квартал. Как и ранее, преобладают сделки в сегменте среднего класса - свыше 60% от общего количества проданных квартир приходится на данный сегмент. Оставшиеся сделки совершаются в эконом-классе. Подобное распределение - отражение текущей структуры предложения. Однако, как отмечалось выше, доля эконом-класса на протяжении последних лет стабильно возрастает. И ее текущая величина, равная около 38 п.п. от общего количества сделок на рассматриваемом рынке, уже в 1,5 раза превышает долю в предложении.

По оценкам компании MACON Realty Group, на конец 3 квартала 2016 г. на первичном рынке МЖС г. Тверь в остатке находится около 4,5 тыс. квартир. По сравнению с началом года их количество практически не изменилось. Соответственно, соотношение спроса и предложения так же осталось прежним. Ситуация на рынке в целом выглядит сбалансированной (текущее значение коэффициента поглощения укладывается в нормативный диапазон).

Тенденции и перспективы

В перспективе инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Тверь сохранится, чему будет способствовать, в первую очередь, прогнозные сохранение баланса спроса и предложения и положительная динамика цен

В перспективе рынок станет постепенно восстанавливаться. В 2017 г. дальнейшее сокращение количества сделок является маловероятным - ожидается их фиксация на отметке 2016 г. В последующие годы спрос начнет возрастать.

До конца 2016 г. ценовые показатели по сравнению с их текущими значениями скорее всего останутся неизменными. В 2017 г. и далее в эконом-классе наиболее вероятным является ежегодный прирост цен в пределах 5,0-7,5% (в рамках инфляции). В среднем классе его значение, по оценкам компании MACON Realty Group, будет более умеренным - в пределах 3,5%-5,0% ежегодно. Больший рост цен оценивается как маловероятный, в первую очередь, в связи с внешними негативными факторами: накопленным падением платежеспособности населения и высокой стоимостью заемных средств для застройщиков.


Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки