irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Пермь. Октябрь 2016 года

09.12.2016
Увеличить

Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь

Анализ предложения

В последние годы объем возводимого многоквартирного жилья в г. Пермь оставался достаточно стабильным. Первые три квартала 2016 г. в данном отношении не стали исключением. Как ранее, так и сейчас единственный фактор-ограничитель объемных характеристик рассматриваемого рынка - недостаточный объем финансовых и прочих ресурсов многих местных застройщиков для наращивания своего портфеля. Если говорить о спросе, то его емкость, даже при произошедшим в 2015-2016 гг. снижении, превышает предложение, что в конечном итоге формирует острый дефицит квартир в новостройках

По итогам 3 квартала 2016 г. в стадии строительства находится 1 101 273 кв. м или 21 125 квартир. В последние годы активность девелоперов в сегменте МЖС в г. Пермь достаточна стабильна и по-прежнему оценивается как средняя.

Всего за прошедшие 3 квартала 2016 г., по нашим подсчетам, было начато строительство порядка 401,8 тыс. кв. м жилья, что в целом сопоставимо со значением показателя за аналогичный период 2015 г. Из них около 126,0 тыс. кв. м пришлось на третий квартал.

По итогам 01-09.2016 было сдано в эксплуатацию 323,4 тыс. кв. м, что составляет порядка 65% от значения показателя за весь 2015 г. На 4 квартал 2016 г. намечена сдача примерно 350 тыс. кв. м. Даже с учетом прогнозируемого переноса ввода многих новостроек, как минимум, на начало 2017 г., достижение значений показателя по итогам 2015 г. в размере около 0,5 млн. кв. м считается вероятным.

На первичном рынке МЖС г. Пермь, как и ранее, преобладающим является средний сегмент. При этом важно отметить, что за счет постепенного сокращения новостроек эконом- (закладка новых жилых домов не поспевает за активным вводом), его доля еще более возрастает. Качественные (бизнес- и элитный) сегменты на рассматриваемом рынке в совокупности занимают примерно 10%.

Основой предложения первичного рынка г. Пермь, как и ранее, являются 1-комн. (41,3%) и 2-комн. (28,2%) квартиры. Помимо традиционных 1-комн. квартир на исследуемом рынке встречаются также предложения евро-формата, отличительной особенностью которых чаще всего выступает просторная кухня. Малогабаритные студии (1-комн. квартиры с кухней-нишей) также занимают достаточно высокую долю - 14,4%. Важно отметить, что совокупная доля студий и 1-комн. квартир все еще невысока, а площади квартир всех типов достаточно просторны, что в перспективе позволит девелоперам при необходимости, даже при неизменности цен, повысить доступность жилья.

Ценовая ситуация

На протяжении последних лет средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пермь, несмотря на значительный дефицит предложения, остается практически неизменной. Ее главный фактор- ограничитель - высокая эластичность спроса по цене

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пермь составляет 53 479 руб., что на 1,5 п.п. превышает показатель на конец 2015 г.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса составляет 44 816 руб. (+0,9% относительно значения на конец 2 квартала 2016 г.), среднего - 53 790 руб. (+1,4%). В бизнес- и элитном сегментах показатель равен 69 367 руб. (-0,1%) и 101 610 руб. (-1,5%) соответственно.

На конец 3 квартала 2016 г. средний бюджет продажи квартиры в новостройках г. Пермь равен 2,8 млн. руб. Традиционно, самые доступные по стоимости предложения характерны для объектов эконом -класса (2,1 млн. руб.). Несколько дороже является средний сегмент (2,8 млн. руб.). Качественным новостройкам бизнес- и элитного классов присущи наиболее дорогостоящие бюджеты продажи (4,6 и 9,3 млн. руб. соответственно). Следует отметить, что здесь приведены средние показатели по классам. В разрезе отдельных сегментов имеются предложения как с более низкой, так и с более высокой стоимостью.

Анализ спроса

Количество сделок на рассматриваемом рынке сократилось по итогам 2015 г. и остается таковым до сих пор. Тем не менее, даже текущий сниженный объем спроса превышает предложение и приводит к образованию острого дефицита квартир в новостройках в г. Пермь

Количество сделок в 3 квартале 2016 г. в сравнении с предыдущим осталось практически неизменным - около 2,0 тыс. ед. Всего с начала года продано 5,8 тыс. квартир, что уступает значению за аналогичный период 2015 г. В целом активность покупателей квартир на первичном рынке МЖС г. Пермь остается сниженной.

Важно отметить, что падение числа сделок в 2015-3Q2016 в г. Пермь оказалось менее значительным по сравнению с другими городами РФ. Если в рассматриваемом городе показатель по итогам 2015 г. сократился на 13,8%, то, например, в г. Краснодар - на 20,3%, в г. Ярославль - на 27,5%. Данный факт, во-первых, свидетельствует о достаточной устойчивости первичного рынка МЖС г. Пермь к внешним факторам, что в т.ч. подтверждается отсутствием отрицательной динамики цен по итогам 2015 г. А, во-вторых, о наличии дефицита на рассматриваемом рынке.

По оценкам компании MACON Realty Group, на сегодняшний день в остатке объектов первичного рынка МЖС находится около 8,4 тыс. квартир. Данный объем оценивается как малый, поскольку, при условии отсутствия выхода новых проектов, для его полной реализации потребовалось бы около 1 года (при равновесном состоянии рынка показатель приближен к 2 годам).

Тенденции и перспективы

В перспективе инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Пермь сохранится, чему будет способствовать, в первую очередь, прогнозное сохранение дефицита предложения

В среднесрочной перспективе рынок жилой недвижимости г. Пермь будет отмечен следующими основными тенденциями:

  •    Положительная динамика закладки новых проектов станет возможна со следующего года (итоги 2016 г. наиболее вероятно будут соотносимы с прошлым годом). В 2017-2020 гг. ежегодный прирост выводимых на рынок объектов МЖС, по нашим оценкам, составит около 5%. Наращиванию девелоперской активности будет способствовать, в первую очередь, дефицит предложения новостроек массовых сегментов.
  •       В 2016 г. количество сделок, вероятнее всего, по отношению к прошлому году сократится еще на 10%, в 2017 - еще на 5%. Данное предположение основано на том, что доступность ипотеки останется низкой, уровень реальных доходов будет снижаться, а индекс потребительских цен расти. В дальнейшем на фоне стабилизации экономической ситуации спрос, скорее всего, зафиксируется на отметке 2017 г. Небольшой рост количества сделок ожидается только к концу прогнозного периода - в 2019-2020 гг. Если говорить о соотношении спроса и предложения, то в прогнозный период преодоление дефицита квартир в новостройках, несмотря на медленное восстановление активности покупателей, не представляется возможным.
  •       По нашим оценкам, в течение прогнозного периода в эконом- и среднем классах будет прослеживаться небольшой рост цен - в пределах 3,0% ежегодно. В качественных сегментах, вероятнее всего, стоимость 1 кв. м зафиксируется на текущей отметке - спрос и предложение на дорогостоящее жилье относительно сбалансированы, и текущий уровень цен на квартиры в бизнес– и элитных жилых домах и так высоки. 

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки