villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Рынок жилой недвижимости Юга России: итоги l полугодия 2016 года

06.09.2016
Увеличить

Диверсифицированная экономика, высокая плотность населения и значительный миграционный поток в южные регионы не способны компенсировать строительной отрасли негативное влияние общероссийского макроэкономического фона. Падение ВВП и реальных доходов населения неизбежно привели к сокращению спроса на жилье. В южных регионах по итогам 2015 года число сделок на первичном рынке жилой недвижимости сократилось на 15-20% в зависимости от региона. В текущем году тенденция сохранилась. Например, в Ростове-на-Дону в первом квартале 2016 года по сравнению с предыдущим спрос снизился на 13,6%, во втором квартале еще на 6,6%.

Снижение спроса логично приводит к росту числа нереализованных квартир. Сегодня в Краснодаре на первичном рынке жилой недвижимости ведется продажа 56 000 квартир, в Ростове-на-Дону – почти 15 000. Однако наиболее тревожным сигналом является увеличение остатков в сданных в эксплуатацию объектах. По итогам второго квартала в двух южных столицах по 15% из всех нереализованных квартир приходится именно на готовые дома. Для клиентов покупка такой недвижимости не имеет рисков не завершения строительства, но даже это не позволяет девелоперам их распродать.  

Относительную стабильность сохраняют только цены, но и это не повод для оптимизма. В Краснодаре средняя стоимость 1 кв. м строящегося жилья с начала 2015 года практически не изменилась и оставляет около 43 500 рублей. Несмотря на сокращение спроса, девелоперы не могут снижать цены, потому что они уже достигли нижнего предела рентабельности, после которого строительство новых объектов теряет всякий экономический смысл. В Ростове-на-Дону средневзвешенная цена квартир на первичном рынке составляет 54 500 рублей за 1 кв. м. За последние 1,5 года снижение составило почти 4%. Однако, оно могло быть существенно больше, если бы не значительный рост цен на строительные материалы и оборудование. По данным застройщиков, только за первое полугодие 2016 года себестоимость строительно-монтажных работ возросла не менее чем, на 10-15%.

Совокупность вышеперечисленных негативных факторов немедленно отразилась на темпах строительства жилых объектов. В Краснодаре из 1,5 млн. кв. м жилья, сдача которого планировалась на 2 квартал, реально введено в эксплуатацию меньше 0,5 млн. кв. м. Таким образом, сроки строительства 1 млн. кв. м были продлены, в половине этих объектов сроки сдачи переносятся уже не в первый раз. Схожая ситуация в Ростове-на-Дону. Во втором квартале из заявленного объема было введено в эксплуатацию меньше половины, срок строительства остальных проектов (площадью почти 0,2 млн. кв. м) был продлен на один и более кварталов.

Сложившаяся в строительной отрасли ситуация в ближайшем будущем не имеет предпосылок для улучшения. Необходимых для активизации спроса на недвижимость темпов роста экономики России и реальных доходов населения как минимум в течение следующих 2 лет достичь не удастся. Единственный действенный инструмент поддержки строительного рынка – субсидирование ставок по ипотечным кредитам – постепенно исчерпывает свой потенциал. Дальнейший рост объемов ипотечного кредитования невозможен только за счет снижения процентных ставок. Расширение базы ипотечных заемщиков, которое действительно будет способно оказать стимулирующий эффект для строительного рынка, может произойти только вкупе с ростом реальных доходов граждан.

Наиболее негативный сценарий развития ситуации заключается в дальнейшем увеличении количества объектов, по которым будут наблюдаться переносы сроков сдачи и полная «заморозка» строительства некоторых проектов. Опыт предыдущих кризисов наглядно показывает, что банкротство всего лишь нескольких игроков может кардинально изменить рыночную ситуацию. Потенциальные клиенты быстро переориентируются на вторичный рынок, еще более усугубляя и без того непростую для строителей ситуацию. Значительные остатки квартир в сданных объектах, о чем говорилось выше, будут этому только способствовать. Данный сценарий более вероятен для перенасыщенных и конкурентных рынков (Краснодар), но не исключен и там, где признаков профицита еще не наблюдается.

Смягчить потенциальные негативные последствия и сбалансировать спрос и предложение возможно путем снижения объемов строительства. За первое полугодие текущего года объем новых проектов в Ростове-на-Дону сократился на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в «перенасыщенном» Краснодаре – более чем на 60%. Однако, эти рыночные изменения являются реактивными, происходящими уже постфактум. Поэтому способны не предотвратить кризис, а лишь смягчить его.

Вне зависимости от того по какому из сценариев будет развиваться ситуация, стратегия девелоперского бизнеса в ближайшие годы подлежит кардинальному изменению. Наиболее успешными окажутся игроки, реализующие концепцию радикального сокращения сроков строительства объектов при постепенном сдвиге продаж в сторону готового жилья. Повышение эффективности бизнеса здесь, с одной стороны, будет происходить за счет применения новых технологий и материалов, снижения сроков принятия и роста качества управленческих решений, а с другой стороны, за счет способности организовывать финансирование проектов помимо привлечения средств дольщиков (собственные инвестиции, банковские кредиты, инвестиционные фонды). И, пожалуй, за все последние десятилетия рыночной экономики в России, репутация компании еще не была настолько серьезным конкурентным преимуществом, как станет в самом ближайшем будущем. 

Статью подготовил генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько для деловой газеты "Ведомости".

Источник: MACON Realty Group.