banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Сочи. Июнь 2016 года

17.08.2016
Увеличить

Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь

Предложение

По состоянию на июнь 2016 г. первичный рынок многоквартирной жилой недвижимости (МЖС) бизнес- и элитного классов в г-к. Сочи представлен 29 объектами, общая площадь которых составляет 646 638 кв. м, а количество квартир в их рамках - 9 730 ед. В последнее время прослеживается тенденция к сокращению предложения (например, за 1 полугодие 2016 г. показатель снизился более чем на 10%). Это связано с полной реализацией некоторых жилых и апартаментных комплексов бизнес- и элитного классов, а также с отсутствием закладки новых проектов.

Как ранее, так и сейчас основой качественного предложения в г-к. Сочи является бизнес-класс. На сегодняшний день он представлен 22 проектами, рассчитанными на 9 158 квартир совокупной площадью 572 114 кв. м. По итогам 1 полугодия 2016 г. он сократился примерно на 1/10 - на 01.2016 показатель составлял 604 732 кв. м или 9 222 квартиры. К объектам, выбывшим из выборки, в связи с полной реализацией квартир и апартаментов, относятся такие, как «Флагман», «Миллениум Тауэр», «Солнечная долина», апарт-отель «Версаль» и «Сочи Плаза». Несколько сгладило сокращение объема предложения в новостройках бизнес-класса открытие продаж в бывшем «олимпийском» объекте – «Екатерининский квартал» от крупной московской компании, купившей эти клубные здания у ОАО «Центр-Омега».

На сегодняшний день в элитном сегменте представлено шесть проектов, включающих 572 квартиры общей площадью 74 624 кв. м. Необходимо отметить, что в 1 половине 2016 г. было полностью реализовано несколько высококлассных новостроек («Королевский парк», «Камелия» и «Идеал Хаус»), что практически в 2 раза сократило предложение жилья рассматриваемой категории. На 01.2016 его объем составлял 132 423 кв. м и 1 180 квартир.

По состоянию на июнь 2016 г. 3 из 28 качественных новостроек являются «олимпийскими» объектами: «Имеретинский», «Чистые пруды», два литера в «Екатерининском квартале». Последний входит в состав города-отеля «Бархатные сезоны». Важно отметить, что первоначальный собственник проекта «Екатерининский квартал», ОАО «Центр-Омега», продает апартаментные комплексы в его рамках цельными зданиями. В начале 2016 г. ОАО «Центр-Омега» продала 2 здания крупной московской компании, которая в апреле 2016 г. открыла реализацию апартаментов в данных комплексах в розницу. На сегодняшний день в ее собственности находятся 2 здания (Адлер, Бульвар Надежды, 6/1 и 6/2), рассчитанных в общей сложности на 38 апартаментов.

Ценовая ситуация

На сегодняшний день на первичном рынке МЖС г-к. Сочи в бизнес-классе средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 151 394 руб., в элитном - 348 456 руб.

При рассмотрении динамики показателя видно, что по итогам 1 полугодия 2016 г. он значительно возрос. К основным факторам, повлиявшим на это можно отнести:

  • положительная коррекция цен многих девелоперов;
  • полная реализация нескольких крупных комплексов со сравнительно невысокими ценами, т.е. «вымывание» с рынка доступных предложений.

Необходимо сделать отдельный акцент на причинах изменения ценовой политики большей части местных девелоперов. Среди основных из них можно выделить:

  • снижение конкуренции за счет отсутствия новых проектов и завершения продаж квартир и апартаментов во многих качественных новостройках;
  • наличие малого объема квартир/апартаментов в остатке в конкретных новостройках;
  • произошедший в 1 полугодии 2016 г. прирост количества сделок и ожидание девелоперами продолжения данного тренда в дальнейшем.

По итогам 1 полугодия 2016 г. цены в новостройках бизнес-класса возросли практически на 15%. Положительная динамика показателя имела место практически во всех жилых и апартаментных комплексах рассматриваемой категории. Например, в «Светлане парк» цены возросли на 77%, в «Нагорной» - на 47%, в «Верещагинской даче» - на 24% и т.д.

Прирост средневзвешенной стоимости 1 кв. м в элитном классе по сравнению с бизнес- был большим. По итогам 1 полугодия 2016 г. она увеличилась более чем на 25%. В рассматриваемый период были закрыты продажи в относительно недорогих жилых комплексах («Идеал Хаус» с последней ценой реализации жилья - 144 000 руб./кв. м, «Королевский парк» - 156 000 руб./кв. м). Кроме того, за 1 полугодие 2016 г. в некоторых элитных новостройках повысились цены реализации квартир и апартаментов. Например, в Sanremo (на 33%), в жилом доме на Театральной (на 16%), в «Морском дворце» (на 10%) и т.д.

Анализ спроса

Объем сделок, совершенных на первичном рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес- и элитного классов в г-к. Сочи по итогам 2015 г. составил 1 025 ед., что сопоставимо со значением показателя за 2014 г. (988 сделок).

За 1 полугодие 2016 г., по оценкам компании MACON Realty Group, было приобретено 1 089 квартир и апартаментов в высококлассных новостройках г-к. Сочи, что выше годового значения за 2015 г. Однако следует отметить, что большая часть совершенных сделок носила исключительно инвестиционный характер. В дальнейшем данные квартиры снова появятся в открытой продаже. Например, в апарт-отеле «Горизонт» с февраля 2016 г. было продано 740 апартаментов одному человеку, являющимся аффилированным лицом с компанией-застройщиком. В дальнейшем он 175 из 740 апартаментов перепродал по договорам уступки прав. Таким образом, за вычетом инвестиционных сделок за 01-06.2016 было реализовано 510 квартир и апартаментов в новостройках бизнес- и элитного классов, что на 13,3% выше показателя «чистых» сделок за 01-06.2015. Следует отметить, что на сегодняшний день львиная доля (свыше 50%) спроса на «дорогую» недвижимость в г-к. Сочи приходится на два крупных объекта: «Имеретинский» и «Горизонт».

По состоянию на июнь 2016 г. среднемесячный темп продаж качественных новостроек составил 4,2 ед./мес., что почти в 2 раза выше показателя января 2016 г. Однако, необходимо отметить, что столь значительный рост темпа продаж обусловлен началом реализации апарт-отеля «Горизонт» с низкими ценами и высокими темпами реализации. Без учета данного комплекса среднемесячный темп продаж по состоянию на июнь 2016 г. составил 2,9 ед./мес.

В рассматриваемый период в бизнес-классе темп продаж без учета «Горизонта» составил 3,4 ед./мес. (в январе 2016 г. - 3,0 ед./мес.), в элитном – 1,0 ед./мес. (1,3 ед./мес.). Необходимо отметить, что снижение темпов продаж в элитном сегменте обусловлено выбытием с рынка значительного количества наиболее ликвидных (наименее дорогих) объектов.

Доля остатков квартир имеет тенденцию к сокращению, что можно оценить, как благоприятный для локального рынка фактор. Это подтверждается отрицательной динамикой величины коэффициента поглощения (времени полной реализации всех квартир на рынке при текущем уровне спроса), сократившегося с 5,4 до 5,2 лет. Важно отметить, что даже с учетом снижения данного показателя в текущем году, его значение по-прежнему является крайне высоким и свидетельствует об остром профиците предложения на рассматриваемом рынке (нормативная величина показателя приближена к 2,5 годам).

Тенденции и перспективы

Активность девелоперов в качественных сегментах в г-к. Сочи является низкой - за 1 полугодие 2016 г. не было заложено ни одного нового проекта. Это обусловлено продолжающимся трендом 2015 г. - переориентацией девелоперов на массовые сегменты и наращиванием объема предложения в эконом- и среднем классах. Как и ранее, консультанты MACON Realty Group прогнозируют, что в среднесрочной перспективе активное развитие затронет преимущественно массовые сегменты жилой и апартаментной недвижимости. Появление на рынке новых качественных новостроек, вероятнее всего, будет носить единичный характер (до 500 квартир в год), что обусловлено, в первую очередь, прослеживающимся на рынке профицитом предложения.

Если говорить о количестве сделок, то вероятнее всего, что в дальнейшем оно продолжит планомерно возрастать. Основанием для этого являются те же факторы, что и ранее. А именно: увеличение популярности г-к. Сочи среди потенциальных покупателей за счет активной государственной политики по развитию курорта, запрета выезда за границу и владения недвижимостью за рубежом для значительной части платежеспособных граждан, а также низкая ценовая доступность зарубежной курортной недвижимости на фоне падения курса рубля.

По оценкам MACON Realty Group, стоимость высококлассной недвижимости в Сочи до конца года значительно не изменится и наиболее вероятно останется на уровне июня 2016 г. В пользу этого свидетельствует прогнозируемое отсутствие резкого всплеска спроса, а также опыт последних 2 лет, когда поднятые перед началом курортного сезона цены, к концу года либо оставались на достигнутой отметке, либо немного снижались. В последующие годы, по оценкам MACON Realty Group, наиболее вероятно стоимость квартир бизнес- и элитного классов станет возрастать умеренными темпами (в пределах 5-7% в год).

Учитывая существующее и прогнозное состояние рынка, девелопмент качественной жилой недвижимости бизнес- и элитного классов в Сочи в среднесрочной перспективе считается возможным. Однако в условиях высокой конкуренции, успешными могут быть только объекты, обладающими хорошими качественными характеристиками, выгодным местоположением и широким составом инфраструктуры. Таким образом, при наличии значительных конкурентных преимуществ в новых комплексах бизнес-класса темпы продаж, по оценкам компании MACON Realty Group, могут достигать 6-7 ед./мес., элитного – 2-3 ед. Следует отметить, что указанные темпы продаж возможны только при ценах, приближенных к среднерыночной величине в конкретном классе, а также при наличии квартирограммы и планировок жилых объектов, обеспечивающих приемлемые бюджеты покупки.


Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки