banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

Публикация

Рынок жилой недвижимости г. Москва. Май 2016 года

19.07.2016
Увеличить

Скачать презентацию в формате pdf вы можете здесь

Предложение

На апрель 2016 г. в Москве объем многоэтажного жилищного строительства (МЖС) составлял 9 217 189 кв. м. Из них 74,5% или 6 871 099 кв. м находилось в границах старой Москвы. На долю новой Москвы приходилось 25,5% или 2 346 090 кв. м соответственно.

Основа предложения - комфорт-класс. На начало 2 квартала 2016 г. в этом сегменте в стадии строительства находилось 3 912 644 кв. м. Также достаточно широко представленными являлись эконом- и бизнес- классы (2 346 385 кв. м и 2 535 806 кв. м). Объем МЖС в элитном классе в рассматриваемый период составлял 422 356 кв. м. Важно отметить, что доля качественного жилья в Москве, равная около 33%, является очень высокой (в региональных центрах РФ показатель, как правило, не превышает 15%). К одним из самых крупных московских проектов бизнес- и элитного классов можно отнести такие, как «Пресня Сити», «Лобачевский», «1147», «Лайнер» и Match Point.

Многоквартирное жилье в Москве представлено как квартирами, так и апартаментами. При этом последние достаточно широко распространены - следствие дефицита свободных территорий для реализации жилых проектов, особенно в границах старой Москвы. По состоянию на апрель 2016 г. объем МЖС в сегменте апартаментной недвижимости составлял 1 465 054 кв. м. Апартаменты в основном представлены в реконструированных, под жилые комплексы, бывших цехах фабрик, заводов, типографий и т.д., новых проектах на территориях бывших промзон и в рамках многофункциональных комплексов. Однако встречаются и иные варианты. Например, апартаментные комплексы в рекреационных зонах. Таким, например, является «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт».

Ценовая ситуация

По состоянию на апрель 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС старой Москвы, по оценкам компании MACON Realty Group, составляла 229 108 руб., новой Москвы - 97 686 руб.

В старой Москве в разрезе классов цены в рассматриваемый период распределялись следующим образом: эконом - 121 773 руб., комфорт - 157 560 руб., бизнес - 245 509 руб., элитный - 688 1312 руб. Традиционно самые низкие цены на жилье имеет Зеленоградский АО, в котором цена 1 кв. м в некоторых проектах приближена к 80 000 руб. К таким относится, например, «Жемчужина Зеленограда». Самой дорогостоящей зоной старой Москвы является Центральной АО. Цена 1 кв. м в некоторых возводимых элитных новостройках в ЦАО превышает 1,5 млн. руб. (например, в «Резиденции во Всеволожском», Knightsbridge Private Park или Chehov).

Строящееся жилье в новой Москве представлено в рамках трех сегментов, средневзвешенная стоимость 1 кв. м в которых в апреле 2016 г. была следующей: в эконом-классе - 102 057 руб., в комфорт - 93 913 руб., в бизнес - 146 024 руб. Более низкие по сравнению с эконом-классом цены в комфорт-сегменте связаны с большим весом объектов, в которых осуществляются продажи квартир и апартаментов, расположенных в Троицком АО. Данный округ традиционно по стоимости жилой недвижимости уступает более приближенному и дорогостоящему Новомосковскому АО.

Спрос

По оценкам компании MACON Realty Group, количество сделок на первичном рынке МЖС Москвы в 2015 г. составило 48,5 тыс. ед. По сравнению с прошлым годом падение составило около 10%. Но все же итоги 2015 г. оказались лучше, чем ожидалось. Поддержку спросу в условиях падения реальных доходов населения, в первую очередь, оказали политика застройщиков по предоставлению скидок, выход на рынок проектов с более низкими бюджетами (в т.ч. за счет увеличения доли комфорт-класса) и государственная программа субсидирования ипотечных ставок.

В общем объеме спроса на долю старой Москвы пришлось свыше 60% или около 29,9 тыс. сделок. Соответственно на новую Москву – около 18,6 тыс. сделок.

При рассмотрении структуры спроса в разрезе классов видно, что лидирует эконом-сегмент – 21 126 ед. или 43,6% по итогам 2015 г. Чуть менее емким является комфорт-класс – 17 088 ед. или 35,2%. В строящихся жилых домах и апартаментных комплексах бизнес-класса в рассматриваемый период было приобретено 9 718 жилых объектов (20,0%), элитного – 568 (оставшиеся 1,2%).

1 квартал 2016 г. стал аномальным для рынка МЖС старой Москвы, что отразилось в значительном росте количества сделок как по сравнению с предыдущим кварталом (4 кв. 2015 г.), так и с аналогичным периодом прошлого года (1 кв. 2015 г.). По оценкам MACON Realty Group, по итогам 1 квартала 2016 г. на первичном рынке МЖС старой Москвы было совершено 9,9 тыс. сделок (+22,2% относительно показателя 4 квартал 2015 г.). Факторами роста послужили:

  • расширение выбора за счет значительного прироста предложения (почти на 20%);
  • повышение доступности жилья за счет открытия продаж во многих жилых домах и апартаментных комплексах по ценам реализации ниже среднерыночного значения и за счет массового предоставления акций и скидок, приуроченных к различным праздникам (таким, как Новый год и Рождество, День Защитника Отечества, 8 марта, День Влюбленных и т.д.);
  • рост в общем количестве сделок на первичном рынке МЖС старой Москвы доли жителей новой Москвы за счет их частичной переориентации на жилье в границах МКАД (следствие отмеченного ранее повышения доступности жилья);
  • в январе 2016 г. - ожидание завершения программы субсидирования ипотечных ставок и связанное с этим стремление получения кредита по сниженным ставкам.

В Новой Москве в первые 3 месяца 2016 г. количество сделок, напротив, значительно (на 34,8%) снизилось по сравнению со значением за 4 квартал 2015 г. По оценкам консультантов MACON Realty Group, за первые 1 квартал 2016 г. в границах Новой Москвы было совершено 3,2 тыс. сделок. На падение спроса в большей степени повлияло сокращение объемов строительства, особенно в эконом-классе, и появление доступного предложения в пределах МКАД.

На апрель 2016 г. на первичном рынке МЖС Москвы в остатке находилось около 80 тыс. квартир, из которых около 62 тыс. ед. расположено в пределах МКАД, около 18 тыс. ед. - в Троицком и Новомосковском АО. При фиксации сделок на прошлогодней отметке объем остатков в старой Москве может быть реализован за 2 года, в новой - всего за 1 год.

Тенденции и перспективы

Ближайшие годы первичный рынок МЖС новой Москвы будет отмечен следующими тенденциями:

  • спрос не будет иметь возможности для роста. Наиболее вероятным является его сохранение на уровне 2015 г. - следствие прогнозируемой переориентации части потенциальных покупателей на проекты эконом- и комфорт- классов старой Москвы, доступность которых за последний год значительно возросла;
  • продление акций и скидок в 2016 г. свидетельствует о том, что застройщики видят в них положительный эффект. К тому же внешние факторы не располагают к росту цен: реальные доходы населения снизились, а доступность ипотечных кредитов упала. При умеренной политике в отношении закладки новых проектов наиболее вероятным является сохранение цен на текущем уровне в ближайшие несколько лет;
  • в 2016 г. девелоперская активность в новой Москве может незначительно возрасти. Об этом свидетельствую планы целого ряда застройщиков. Рыночная ситуация в целом позволяет им вывести на рынок около 15 тыс. новых квартир в год взамен комплексов, реализация которых завершилась в 2015 г.

В границах старой Москвы, по оценкам компании MACON Realty Group, первичный рынок МЖС станет развиваться в таком направлении:

  • в 2016 г. ожидается рост количества сделок на уровне 15%, что будет возможным за счет продления программы субсидирования процентных ставок и выхода на рынок большого объема доступного предложения комфорт-класса;
  • цены в рамках отдельных проектов останутся на прежнем уровне. Однако, вероятнее всего, некоторые застройщики продолжат использовать акции и скидки для привлечения клиентов. Средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м, в свою очередь, будет подвержено отрицательной коррекции в 2016 г., в связи с увеличением доли комфорт-класса в структуре предложения, цены в котором традиционно ниже среднерыночных величин;
  • девелоперская активность в 2016 г., вероятнее всего, продолжит возрастать. Однако темп прироста будет меньшим чем в прошлом году и составит порядка 10%.

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки