irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Екатеринбург. Апрель 2016 года

20.06.2016
Увеличить
Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь


Предложение

По состоянию на апрель 2016 г. общая площадь многоквартирного жилищного строительства (МЖС) в г. Екатеринбург составила около 2,4 млн. кв. м. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения равен 1,7 кв. м, что говорит о высокой девелоперской активности в городе.

Большинство новостроек Екатеринбурга относится к эконом-классу. По состоянию на 04.2016 на них приходится свыше половины рынка. В настоящее время в городе реализуется несколько крупных проектов доступного ценового сегмента, среди которых можно выделить «Академический» и «Солнечный». Доля среднего класса составляет 27,5%. Объекты бизнес- и элитного классов распространены в разы в меньшей степени. Их доли -  9,6% и 3,6% соответственно.

Екатеринбург относится к тем немногим региональным городам РФ, в которых широкое распространение получила апартаментная недвижимость. По состоянию на 04.2016 объем МЖС в этом сегменте составил около 189,3 тыс. кв. м. При этом 3/4 из них относятся к бизнес- и элитному классам. Появление апартаментной недвижимости в г. Екатеринбург стало следствием, в первую очередь, дефицита земли под строительство жилья в центральной части города (традиционной зоне сосредоточения качественного жилья).

Необходимо отметить, что рынок апартаментной недвижимости г. Екатеринбург находится на активной стадии своего развития - первые проекты в данном сегменте начали реализовываться почти 10 лет назад. На сегодняшний день есть введенные в эксплуатацию комплексы. Еще очень многие находятся на финальной стадии строительства.

Среди топонимических районов г. Екатеринбург наиболее активная застройка ведется в мкр. Уктус. Здесь возводится 260,0 тыс. кв. м жилья или 10,7% от общего объема предложения. Среди наиболее значимых жилых комплексов, расположенных в мкр. Уктус стоит выделить «Тихий берег», «Светлый дом» и «Новый Уктус». Также достаточно большое количество новостроек сосредоточено в мкр. Широкая речка («Суходольский квартал», «Мичуринский», «Хрустальногорский» и т.д.). На данный топонимический район приходится 8,0%. На третьем месте располагается центральная часть города, где сконцентрировано 7,9% предложения. Основой МЖС здесь являются качественные сегменты: бизнес- и элитный.

В квартирограмме строящихся жилых домов и апартаментных комплексов Екатеринбурга преобладают студии и 1-комн. квартиры, совокупная доля которых составляет 58,0%. Представленность 2-комн. квартир оценивается как средняя (29,3%). Многокомнатные варианты в общем занимают 12,7%.

В среднем площади студий на рассматриваемом рынке находятся в диапазоне от 27 до 35 кв. м, 1-комн. квартир - от 38 до 49 кв. м, 2-комн. - от 58 до 70 кв. м, 3-комн. - от 82 до 94 кв. м. В последние годы прослеживается тенденция к закладке объектов эконом- и среднего классов с компактными планировочными решениями квартир и апартаментов, за счет чего повышается доступность жилья. Например, в 1 квартале 2016 г. в новых объектах эконом-класса площадь студий в среднем составила 26 кв. м (против 31 кв. м во всех строящихся), 1-комн. - 39 кв. м (против 41 кв. м), 2-комн. - 59 кв. м (против 62 кв. м), 3-комн. - 76 кв. м (против 81 кв. м).

Ценовая ситуация

По оценкам компании MACON Realty Group, на 04.2016 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Екатеринбург равна 68 065 руб.

За 2015-04.2016 цены на рассматриваемом рынке претерпели небольшое снижение (на 3,8%). В 2015 г. платежеспособность местного населения, как и в РФ в целом, снизилась. Емкость спроса значительно сократилась. В связи с этим девелоперы вынужденно пошли на этот шаг, чтобы избежать еще большого сокращения скорости реализации недвижимости в рамках своих проектов.

На сегодняшний день в среднем бюджет продажи квартир и апартаментов в г. Екатеринбург составляет примерно 3,6 млн. руб. Однако в разрезе типов квартир данный показатель значительно варьируется. Например, студия стоит от 1,8 до 2,3 млн. руб., 1-комн. квартира - от 2,6 до 3,3 млн. руб., 2-комн. - от 3,8 до 4,6 млн. руб., 3-комн. - от 5,6 до 6,7 млн. руб.

Необходимо отметить, что как удельная стоимость 1 кв. м, так и бюджет продажи квартир и апартаментов (в т.ч. за счет просторных планировочных решений) на первичном рынке МЖС г. Екатеринбург, по сравнению со многими городами РФ, являются очень высокими. В тоже время, тенденция повышения доступности жилья все же прослеживается. Преимущественно за счет закладки в квартирограммы новых жилых домов квартир с более компактными, по сравнению с рынком в целом, планировочными решениями. В новых объектах бюджет продажи студий в среднем составляет 1,7-1,9 млн. руб., 1-комн. - 2,4-3,3 млн. руб., 2-комн. - 3,3-4,0 млн. руб., 3-комн. - 4,7-5,1 млн. руб. Безусловно, по большей части, относительно низкая стоимость продажи квартир в этих объектах обусловлена начальной стадией строительства. Но частично понижающее влияние также оказывает малые площади квартир.

Максимальная стоимость строящегося жилья зафиксирована в Центральной части города (134 437 руб./1 кв. м). Столь высокое ее значение обуславливается концентрацией в Центре новостроек бизнес- и элитного классов. Также достаточно высокие цены зафиксированы в микрорайонах, приближенных к центральной части города: Парковом (94 833 руб./1 кв. м), ВИЗ (79 327 руб./1 кв. м), Заречном (77 000 руб./1 кв. м), Юго-Западном (76 593 руб./1 кв. м), Автовокзале (74 636 руб./1 кв. м). В остальных топонимических районах цены являются по сравнению со среднерыночным значением на 10-15% более низкими. Минимальные стоимостные характеристики зафиксированы в пригородных зонах, особенно в западной части. Новостройки здесь реализуются по цене около 40 тыс. руб./1 кв. м.

Анализ спроса

По нашим оценкам, по итогам 2015 г. в г. Екатеринбург и его ближайшем пригороде было совершено порядка 15,8 тыс. сделок на первичном рынке МЖС, что примерно на 1/3 ниже значения показателя по итогам 2014 г.

Активность спроса в расчете на 1 тыс. чел. в рассматриваемый период составила 9,6 сделок, что приближено к среднероссийской величине. Важно отметить, что в РФ есть города с более высоким показателем. Среди них, например, Краснодар, в котором по итогам 2015 г. на 1 тыс. чел. совершена 31 сделка на первичном рынке МЖС. Высокую активность спроса в этом городе во многом обеспечивают доступные бюджеты покупки квартир, которые привлекают покупателей из других регионов и генерируют инвестиционный спрос.

В течение 1 квартала 2016 г., по нашим оценкам, на первичном рынке МЖС г. Екатеринбург было совершено порядка 3,4 тыс. сделок. По сравнению со среднеквартальным значением в 2015 г. объем спроса сократился на 13%. Однако он оказался выше значения, достигнутого за аналогичный период прошлого года.

Сдерживающими спрос факторами в начале 2016 г. стали сохраняющийся высокий уровень цен на возводимое жилье, а также сокращение объема наиболее доступного предложения в эконом-классе.

Как в предложении, так и в спросе лидирующая позиция принадлежит эконом-классу. По итогам 2015 г. его доля в общем количестве сделок составила 67,8%. Важно отметить, что интерес к наименее дорогостоящим новостройкам практически на 10 п.п. выше, чем их представленность на рынке в целом (как отмечалось ранее, доля эконом-класса в общем объеме МЖС по состоянию на 04.2016 составляла 59,3%). При этом в последние годы прослеживалась тенденцию к росту показателя. В целом, это свидетельствует о  структурном дисбалансе спроса и предложения в сегменте эконом-. На средний класс пришлось 25,6%. В бизнес- и элитном классах имеет место обратная ситуация. По итогам 2015 г. доля следок по приобретению высококлассных квартир составила 6,6%, в то время как их присутствие в предложении является в 2 раза большим.

По состоянию на конец апреля 2016 г. в остатке объектов первичного рынка МЖС г. Екатеринбург находится 22,6 тыс. квартир. При условии сохранения числа сделок на уровне 2015 г., данного объема будет достаточно для удовлетворения спроса в течение 1,4 года, что свидетельствует об относительной сбалансированности спроса и предложения на рассматриваемом рынке. 

Тенденции и перспективы

В предыдущие годы рынок многоэтажного жилищного строительства (МЖС) г. Екатеринбург развивался по пути поддержания искусственного дефицита предложения. За счет этого девелоперам удавалось удерживать высокий уровень цен, который находился и находится на грани покупательской способности. Несмотря на то, что такая рыночная ситуация благоприятна для девелоперов, она оказывается неустойчивой в кризисный период. Даже относительно небольшое снижение реальных доходов населения вызывает существенное падение спроса на недвижимость, поскольку для большой части потребителей текущий уровень цен становится неприемлемым.

В ближайшие годы негативные внешние факторы продолжат оказывать влияние на рынок жилой недвижимости г. Екатеринбург. Спрос продолжит снижаться: по итогам 2016 г. ежегодное количество сделок, по оценкам компании MACON Realty Group, сократится, по сравнению с 2015 г., примерно на 10%. В 2017 г. емкость спроса наиболее вероятно зафиксируется на прошлогодней отметке.

Застройщики продолжат сокращать объем выхода новых проектов. Как следствие, на рынке не возникнет существенного избытка предложения. Однако это не позволит не только повысить цены, но и сохранить их на текущем уровне. Наиболее вероятным является отрицательная коррекция средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Екатеринбург по итогам 2016 г. примерно на 5,0%, 2017 г. - на 2,5%. 

Несмотря на вышеприведенный прогноз основных показателей рынка, потенциал для жилищного девелопмента в г. Екатеринбург сохранится. Даже при ожидаемом падении цен, их уровень останется высоким. При этом спрос и предложение в перспективе останутся сбалансированными, что также повышает инвестиционную привлекательность рассматриваемого рынка.

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки