irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Пермь. Апрель 2016 года

17.06.2016
Увеличить
Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь


Предложение

По состоянию на апрель 2016 г. общая площадь многоквартирного жилищного строительства (МЖС) в г. Пермь составила 1 121 518 кв. м. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения равен 1,1 кв. м, что говорит о средней девелоперской активности в городе.

В последнее время объемы закладки и сдачи жилых комплексов в г. Пермь являются сопоставимыми. В связи с этим с 2014 г. площадь МЖС в городе остается практически неизменной.

Основой рынка является средний класс, на который приходится свыше половины предложения. К массовым классам, наряду со средним, можно также отнести эконом-. Высокая представленность данных сегментов связана с тем, что в обоих из них в стадии реализации находятся многие комплексные проекты и крупные жилые комплексы. Самой значимой застройкой в эконом-классе является спортивный микрорайон «Ива». Его реализация ведется на территории площадью 80 га. В среднем сегменте можно выделить крупные проекты, как, например, «Гулливер», «Грибоедовский» или «Триумф Квартал II». Бизнес- и элитный классы в общем занимают немного более 10%. В сегменте бизнес- можно отметить такие комплексы, как «Новый центр» и «На Уинской». Среди элитных новостроек самой крупной является ASTRA, рассчитанная на 162 квартиры. Необходимо отметить, что в самом высококлассном сегменте есть и небольшие жилые дома, рассчитанные всего на 20-30 квартир. Например, такие, как «Симфония» или «Слудская городская резиденция».  

Среди административных районов г. Пермь максимальный объем МЖС сосредоточен в Мотовилихинском (24,3%). Далее следуют Свердловский и Дзержинский районы (20,7% и 20,6% соответственно). Активность девелоперов в сегменте МЖС оценивается как средняя в Орджоникидзевском и Индустриальном районах (12,4% и 12,2% соответственно). Малый объем МЖС по состоянию на апрель 2016 г. сосредоточен в Ленинском (5,0%) и Кировском (4,7%) районах. Невысокий объем МЖС в Ленинском районе - следствие его малой площади и дефицита свободных для девелопмента территорий. Если говорить о Кировском административном районе, то в данном отношении спрос и предложение являются относительно сбалансированными. Рассматриваемая городская зона очень отдалена от Центра - основной фактор-ограничитель спроса на жилье в этой городской части. При этом территория Кировского района и Центр расположены по разные стороны р. Кама, что еще более снижает транспортную доступность Кировского района.

В квартирограмме новостроек в г. Пермь, как и в других городах РФ, преобладают студии и 1-комн. квартиры, общая доля которых составляет 54,5% от общего объема предложения. Представленность 2-комн. квартир оценивается как средняя (29,7%). Многокомнатные варианты в совокупности занимают немного более 15% от общего количества возводимых квартир.

Ценовая ситуация

По оценкам компании MACON Realty Group, на 04.2016 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пермь составляет 52 672 руб. Минимальную цену имеют 1-комн. и 2-комн. квартиры в жилом доме на ул. Пролетарская, 9 - 32 600 руб./кв. м. Максимальная стоимость 1 кв. м зафиксирована в жилом комплексе элитного класса «Дом на Вознесенской» - 145 000 руб.

В последние годы цены на первичном рынке МЖС г. Пермь практически не меняются. В рассматриваемый период их главным фактором-ограничителем являлась высокая эластичность спроса по цене. Важно отметить, что при фактически неизменности средневзвешенного значения цен на рассматриваемом рынке, доступность жилья в целом в г. Пермь в последние годы значительно возросла. В-первую очередь, за счет роста доли малокомнатных квартир (студий и 1-комн.) в общем объеме предложения. Во-вторых, за счет появления компактных планировочных решений квартир во многих жилых комплексах. В совокупности это снизило бюджеты продажи квартир и расширило круг платежеспособной целевой аудитории.

На сегодняшний день средний бюджет покупки квартиры в г. Пермь составляет 2,7 млн. руб. Традиционно, самые доступные по стоимости предложения характерны для объектов эконом-класса (2,1 млн. руб.). Несколько дороже является средний сегмент (2,8 млн. руб.). Качественным новостройкам бизнес- и элитного классов присущи наиболее дорогостоящие бюджеты покупки (4,0 и 8,9 млн. руб. соответственно). Следует отметить, что здесь приведены средние показатели по классам. В разрезе отдельных сегментов имеются предложения как с более низкой, так и с более высокой стоимостью.

Максимальное значение цен на жилье традиционно прослеживается в центральной части города. В ее рамках располагается Ленинский район, средневзвешенная стоимость 1 кв. м квартир в новостройках которого практически в 2 раза превышает среднерыночное значение показателя  (98,2 тыс. руб./1 кв. м). Повышающее влияние на это также оказывает структура предложения в Ленинском районе. МЖС в этой городской зоне представлено исключительно бизнес- и элитным классами. Цены как высокие также оцениваются и в Свердловском районе. Он частично относится к Центру, аккумулирует многие качественные новостройки - все это оказывает повышающее влияние на стоимостные характеристики недвижимости, расположенной в границах Свердловского района.

Минимальные цены на строящееся жилье зафиксированы в Кировском и Орджоникидзевском районах, что обусловлено их значительной удаленностью от центральной части г. Пермь. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС Кировского района составляет 44,6 тыс. руб./кв. м (-15,4% относительно среднерыночного значения), Орджоникидзевского - 41,8 тыс. руб./кв. м (-20,7%).

Анализ спроса

По оценкам MACON Realty Group, в 2015 г. на первичном рынке МЖС г. Пермь было совершено 8 195 сделок, что на 13,8% ниже показателя прошлого года.  На отрицательную коррекцию показателя оказало влияние многих факторов, основными их которых стали снижение платежеспособности населения на фоне негативных тенденций в экономике РФ, ужесточение условий выдачи ипотеки и рост процентных ставок по кредитам (на 12.2014 - 12,5%, на 12.2015 - 13,6%).

Важно отметить, что падение числа сделок в 2015 г. в г. Пермь оказалось менее значительным по сравнению с другими городами РФ. Например, по итогам 2015 г. в г. Краснодар данный показатель снизился на 20,3%, в г. Ярославль - на 27,5%. Данный факт, во-первых, свидетельствует о достаточной устойчивости первичного рынка МЖС г. Пермь к внешним факторам, что также подтверждается отсутствием отрицательной динамики цен по итогам 2015 г. А, во-вторых, об отсутствии профицита предложения на рассматриваемом рынке.

Активность спроса в г. Пермь по итогам 2015 г. находится на среднем уровне по РФ. В расчете на 1 000 чел. постоянного населения объем сделок на первичном рынке МЖС составляет 7,9 ед.

Как в предложении, так и в спросе лидирующая позиция принадлежит среднему классу. По итогам 2015 г. его доля в общем количестве сделок составила 55,9%. На эконом-класс пришлось 39,7%. Важно отметить, что интерес к наименее дорогостоящим новостройкам примерно на 1/3 выше, чем их представленность на рынке в целом (как отмечалось ранее, доля эконом-класса в общем объеме МЖС по состоянию на 04.2016 составляла 31,2%). При этом в последние годы прослеживалась тенденцию к росту показателя. В целом, это свидетельствует о  структурном дисбалансе спроса и предложения в массовых сегментах. В бизнес- и элитном классах имеет место обратная ситуация. По итогам 2015 г. доля следок по приобретению высококлассных квартир составила 4,4%, в то время как их присутствие в предложении является в 2,5 раза большим.

В течение 1 квартала 2016 г., по оценкам компании MACON Realty Group, реализовано порядка 1,7 тыс. квартир. В структуре сделок значительных изменений не отмечается. Наибольшая доля, как и по итогам 2015 г., принадлежит среднему сегменту (55,8%). Второй по популярности -  эконом-класс (39,9%). В разы меньшее число проданных квартир приходится на наиболее качественные сегменты (4,3%).

По состоянию на конец апреля 2016 г. в остатке объектов первичного рынка МЖС г. Пермь находится 9,4 тыс. квартир. При условии сохранения числа сделок на уровне 2015 г., данного объема будет достаточно для удовлетворения спроса в течения 1,1 года, что свидетельствует о дефиците предложения. Это также подтверждает то, что ряд девелоперов, будучи уверенными в скорой реализации квартир, открывают продажи в своих объектах только по достижению ими середины строительного цикла, когда цены реализации традиционно высоки.

Тенденции и перспективы

В перспективе развитие рассматриваемого рынка будет в значительной мере подвержено влиянию общеэкономических процессов, происходящих в стране. По оценкам MACON Realty Group, в ближайшие два года в г. Пермь отрицательная динамика количества сделок будет продолжена. Падение спроса в 2016 г. составит примерно 10%, в 2017 г. - 5%. Данное предположение основано, в первую очередь, на том, что доступность ипотеки останется низкой, уровень реальных доходов будет снижаться, а индекс потребительских цен расти.

Объем выхода новых проектов в 2015 г. сократился на 41,9% по отношению к показателю 2014 г. Многие застройщики, планировавшие в конце 2014 г. закладку большого количества литеров в рамках своих проектов в 2015 г. ограничились их единичным количеством или вовсе перенесли сроки начала строительства, в первую очередь, в связи со сложностями привлечения заемных средств. По прогнозам MACON Realty Group, в 2016 г. объем закладки продолжит снижаться. По нашим оценкам в 2016 г. падение составит порядка 5%. В 2017 г. данный объем выхода новых проектов, вероятнее всего, зафиксируется на отметке 2016 г.

В ближайшие годы в эконом- и среднем классах возможен небольшой рост цен - ежегодно в пределах 3,0%. Положительной динамике показателя способствует несколько факторов: их текущий невысокий уровень, наличие дефицита предложения, который, несмотря на прогнозируемое сокращение количества сделок, не будет устранен, а также повышение стоимости многих строительных материалов (это, в свою очередь, ведет к повышению себестоимости строительства). В бизнес- и элитном сегментах наиболее вероятным является фиксация цен на протяжении 2016-2017 гг. на их текущем уровне. 

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки