villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г.Санкт-Петербург. Апрель 2016 года

17.06.2016
Увеличить
Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь


Предложение

По состоянию на конец 1 кв. 2016 г. общий объем объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) первичного рынка г. Санкт-Петербург равнялся 8 288 тыс. кв. м, количество квартир и апартаментов - 170 448 ед. В пересчете на число постоянных жителей города объем МЖС составляет 1,6 кв. м. Активность девелоперов оценивается как высокая (данная оценка причисляется при результатах свыше 1,5 кв. м на чел.). Для сравнения за аналогичный период времени в г. Москва рассматриваемый показатель ниже -  0,7 кв. м на чел.

Одной из проблем, стоящих перед девелоперами г. Санкт-Петербург, является нехватка свободных территорий под жилую застройку. Дефицит участков под строительство способствует развитию апартаментной недвижимости. Но, между тем, апартаменты на первичном рынке г. Санкт-Петербург пока представлены не широко, что является следствием начального развития сегмента. В разрезе типов помещений фактически весь объем предложения приходится на жилье - 97%. Основной всплеск закладки апартаментной недвижимости пришелся на 2014-2015 гг.  На 1 кв. 2016 г.  насчитывается 18 строящихся апарт-отелей.

Редевелопмент депрессивных территорий промышленности является еще одним инструментом появления новых строительных площадок. Примерами это являются проекты «Леонтьевский мыс» (застройка на месте завода «Красное знамя») или «Цивилизация» (промышленные территории Октябрьской набережной). Застройщики, в целом, заинтересованы в приобретении участков и реализации проектов жилья в рамках модернизации зон «серого пояса», в связи с отмеченным ранее дефицитом земельных участков под жилье.

Основой предложения первичного рынка г. Санкт-Петербург являются объекты массовых сегментов. На долю новостроек комфорт-класса приходится 43,2% рынка, эконом-класса - 41,4%. Среди объектов эконом-класса встречаются достаточно масштабные комплексные проекты, предполагающие застройку обширных территорий. Как правило, подобные комплексы расположены в более отдаленных от центральной части г. Санкт-Петербург районах, с низкой плотностью застройки. Например, «Юнтолово» (Приморский район) и «Северная долина» (Выборгский район). Новостройки комфорт-класса сконцентрированы преимущественно в Приморском, Невском и Выборгском районах.

Качественные сегменты традиционно тяготеют к центральным и близким к ним зонам города. Среди них особенно востребованы покупателями жилья бизнес– и элитного классов Петроградский, северная часть Адмиралтейского, Центральный районы г. Санкт-Петербург. В престижных для проживаний локациях объем незастроенных участков, предназначенных для возведения жилья, невелик. Малая доля земельных лотов центральной зоны, назначение которых позволяет строить жилые комплексы, также служит подспорьем для развития апартаментной недвижимости.

В объектах МЖС г. Санкт-Петербург превалируют предложения 1-комн. и 2-комн. квартир (совокупная доля - около 70%). Особенностью рынка является присутствие значительного количества студий - 18,8% от общего числа квартир новостроек. Ранее отмечалось, что в сегменте МЖС г. Санкт-Петербург в большей степени представлены объекты эконом– и комфорт-классов. Покупатели, заинтересованные в приобретении квартиры в домах массовых сегментов, чаще всего ориентированы именно на малокомнатные варианты, чем и объясняется их большая закладка в многоэтажных домах данной категории.

Средняя площадь квартир и апартаментов составляет 48,6 кв. м, что оценивается как приемлемое значение (показатели в целом по объектам МЖС и жилым домам соотносимы, что является следствием низкой представленности апартаментной недвижимости в общем объеме предложения). Во многом понижающее воздействие на среднюю площадь квартир г. Санкт-Петербург оказывает обилие малогабаритных студий и 1-комн. квартир. Схожая ситуация наблюдается, например, в г. Новосибирск, где величина показателя - 47,9 кв. м. В объектах МЖС г. Новосибирск на студии приходится 26,6% предложения, в совокупности на студии и 1-комн. квартиры - 63,8%.

Основные игроки рынка

На 1 кв. 2016 г. конкуренция в сегменте МЖС оценивается как высокая. Девелоперскую деятельность осуществляют порядка 110 строительных компаний, доля большинства из которых в общем объеме предложения не превышает 1%.

К числу крупных игроков рынка следует отнести ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» (14,4% предложения сегмента МЖС), холдинг Setl Group (10,5%), ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» (5,0%), ГК «Л1» (5,0%) и ООО «Главстрой-СПб» (3,7%).

ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ»

Девелоперская компания ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» занимает наибольшую среди прочих застройщиков долю рынка. На конец 1 кв. 2016 г. в портфеле застройщика находятся 15 проектов, относящихся к разным качественным сегментам.

Холдинг Setl Group

Вторым по объемам МЖС является холдинг Setl Group, проекты которого занимают порядка 10,5% рынка. Компания в большей степени ориентирована на реализацию крупных проектов. К таким относятся, например, «Чистое небо», «Солнечный город», «Море», «ЗимаЛето» и др.

ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» и ГК «Л1»

Третье место рейтинга игроков по объемам МЖС делят между собой ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» и ГК «Л1» - 5,0% предложения рынка.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в начале 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербург составила 112 572 руб. В сравнении с концом 2015 г. изменения незначительные, в пределах 1% (на 4 кв. 2015 г. - 111 810 руб./кв. м).

В течение 2015 г. динамика цен на исследуемом рынке была минимальна. На начало прошлого года средневзвешенная стоимость составляла около 110 325 руб./кв. м, к финальному кварталу—прирост 1,4%.

В разрезе типов помещений больший уровень цен характерен для апартаментной недвижимости - 220 069 руб./кв. м (аналогичный показатель квартир - 110 092 руб./кв. м). Обусловлено это преобладанием в структуре предложения апартамент-отелей объектов наиболее качественных бизнес– и элитных классов, располагающихся в престижных локациях города. Апартаментная недвижимость преимущественно представлена в Петроградском, Курортном и Центральном районах города.

Средний бюджет покупки по всем типам жилья составляет 5 470 тыс. руб. Как и в случае со средневзвешенным показателем 1 кв. м, стоимость апартаментов превышает аналогичную величину жилья - 10 520 тыс. руб. против 5 350 тыс. руб.

Традиционно, самая низкая цена 1 кв. м характерная для наиболее доступного сегмента, и г. Санкт-Петербург в этом отношении не является исключением. На 1 кв. 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м эконом-класса составляет 78 194 руб., комфорт-класса - 102 353 руб. Цены в объектах бизнес– и элитного сегментов превышают среднерыночное значение - 155 134 руб. и 327 799 руб. соответственно.

Необходимо отметить, что среди объектов эконом-класса встречаются предложения с достаточно низким в рамках рынка бюджетом покупки. Примерами того являются комплексы «Юнтолово», «Приневский» и «Парглово». Стартовая цена квартир здесь не достигает 2 млн. руб. Как правило, подобные варианты предлагаются в домах комплексных проектов, расположенных в районах, отдаленных от центральной части г. Санкт-Петербург. 

Максимально высокий уровень цен зафиксирован в Петроградском (252 тыс. руб./кв. м), Центральном (216 тыс. руб./кв. м) и Адмиралтейском (159 тыс. руб./кв. м) районах. Данные зоны являются наиболее престижными для проживания, чем и объясняется основное сосредоточение здесь объектов бизнес– и элитного классов с высоким бюджетом покупки. Концентрация новостроек качественных сегментов и оказывает повышающее влияние на цены в этих городских зонах.

Более отдаленные от центральной части г. Санкт-Петербург Колпинский (66,0 тыс. руб./кв. м), Петродворцовый (66,2 тыс. руб./кв. м) и Пушкинский (67,4 тыс. руб./кв. м) районы имеют самые низкие цены 1 кв. м в рамках исследуемого рынка. В границах перечисленных локаций преобладает предложение наиболее доступного сегмента.

Анализ спроса

По итогам 2015 г. на первичном рынке г. Санкт-Петербург заключено около 43,0 тыс. сделок, что на 28,8% ниже уровня 2014 г. Активность спроса в 2015 г. существенно замедлилась. Рост ставок по ипотечным кредитам, ужесточение условий для потенциальных заемщиков, снизившиеся доходы населения повлекли за собой спад спроса на недвижимость.

По итогам 2015 г. наибольшая доля сделок приходилась на эконом-класс - 45%. Сложная экономическая ситуация привела к небольшой корректировке структуры спроса. Так, за 2014 г. по числу реализованных квартир главенствовал комфорт-класс - 46%, доля сделок эконом-класса за аналогичный период - 44%. Снижение платежеспособности населения и рост объема доступного предложения (за 2015 г. объекты эконом-класса увеличили свою долю в структуре предложения на 2,3%), обуславливали переориентацию части спроса из комфорт-класса в эконом–.

В комплексных проектах массовых сегментов отмечается высокий темп реализации квартир. К таким объектам, например, относятся:

· эконом-класс:

«Северная долина» (застройщик ООО «Главстрой-СПб»);

«Новая Охта» (ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ»);

«Солнечный город» (холдинг Setl Group).

· комфорт-класс:

«Светлый мир «Я-романтик» (Seven Suns Development);

«Чистое небо» (холдинг Setl Group);

«Триумф парк» (ООО «Петра-8»).

В перечисленных проектах средний темп продаж в среднем находится в диапазоне от 100 до 280 ед./мес. в 1 объекте. В отдельных литерах комплексов продажи квартир завершились еще до ввода в эксплуатацию. Успешной реализации способствуют приемлемый в рамках рынка уровень цен, преобладание востребованных покупателями 1-комн. (в т. ч. студий) и 2-комн. квартир, наличие широкого выбора планировок в домах разной степени готовности.

На начало 2016 г. в свободной реализации находится менее половины строящегося жилья - порядка 40% от общего объема МЖС. Несмотря на практически равную долю в предложении эконом– и среднего классов (41% и 43% соответственно), для новостроек наиболее доступного сегмента характерно меньшее число квартир в остатке - 36%, в то время, как для среднего класса - 49%. В бизнес– и элитном классах объем нереализованных квартир и апартаментов выше - 61% и 66% соответственно.

Доступность жилья, учитывая текущую средневзвешенную стоимость 1 кв. м на первичном рынке и среднюю заработную плату жителей г. Санкт-Петербург, находится на невысоком уровне более, чем для половины горожан. Этим и объясняется, в частности, повышенный интерес покупателей к объектам массовых сегментов.

Тенденции и перспективы

Развитие первичного рынка МЖС г. Санкт-Петербург в течение ближайших лет во многом будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране. В плане закладки новых проектов ожидается спад девелоперской активности. Реализация части намеченных ранее объектов будет отложена. Уже по итогам 2015 г. отмечается сокращение выхода новых жилых комплексов. В течение 2014 г. общее количество квартир в рамках, заложенных в заданный период домов составляло 57,8 тыс. ед., за 2015 г. - 50,4 тыс. ед. По результатам 2016-2017 гг. также прогнозируется отрицательная динамика - до 10%. Большее падение оценивается как маловероятное ввиду значительного числа комплексных проектов, застройщики которых не имеют планов по окончательному уходу с рынка. Положительный прирост возможен лишь с 2018 г., при условии восстановления спроса, роста платежеспособности населения.

На фоне сокращения ипотечного кредитования, снизившихся доходов граждан отмечается переориентация части покупателей в пользу доступных предложений эконом-класса. На конец 2015 г. именно данный сегмент занимает наибольшую долю спроса, годом ранее большее предпочтение покупателей отдавалось в пользу новостроек комфорт-класса. В ответ на перестройку структуры спроса девелоперы активнее выводят на рынок новостройки эконом-класса. Прогнозируется, что в течение 2016-2018 гг. наибольшее количество сделок будет приходиться на объекты эконом-класса (в диапазоне 45-50%). В объектах комфорт-класса будут совершаться не более 45% от всех продаж. В 2018-2020 гг., в условиях преодоления кризисной ситуации, мы ожидаем небольшой прирост доли спроса в объектах комфорт-класса. В целом, к 2020 гг., по нашим оценкам, количество проданных квартир в массовых сегментах станет практически сопоставимым (по 45%).

Положительной динамики спроса по итогам 2016 г. не ожидается (вероятно снижение до 5%). В текущем году роста реальных доходов граждан не прогнозируется, позитивные тенденции в ипотечном кредитовании также маловероятны.

Предпосылок для повышения цен в объектах МЖС не отмечается. В 2016 г. первичный рынок жилой недвижимости не претерпит значительных ценовых изменений по сравнению с 2015 г. По нашим оценкам, возможна небольшая отрицательная корректировка (не более 5%). Однако же, несмотря на подобное колебание, стоимость 1 кв. м останется на достаточно высоком уровне.

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки