img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Краснодар. Апрель 2016 года

17.06.2016
Увеличить
Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь


Предложение

На конец 1 кв. 2016 г. совокупная жилая площадь объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Краснодар составила 5 671 587 кв. м, общее количество квартир - 115 122 ед. В расчете на 1 чел. постоянного населения (917 855 чел. по состоянию на 01.01.2015) данный объем составляет 6,2 кв. м. Активность девелоперов по-прежнему оценивается как очень высокая.   

По итогам 2015 г. в г. Краснодар зафиксирован рекордный объем ввода жилья - свыше 2 млн. кв. м. На долю объектов МЖС пришлось 90,5% (1 818 тыс. кв. м) сданных жилых помещений. Для примера, в г. Ростов-на-Дону, одном из крупнейших городов ЮФО, за аналогичный период в эксплуатацию введено 1,1 млн. кв. м, из которых на многоэтажное жилье пришлось 48,2% или 536 тыс. кв. м.

По оценкам компании MACON Realty Group, совокупная площадь объектов МЖС г. Краснодар, введенных в эксплуатацию в течение 1 кв. 2016 г., составляет 378 тыс. кв. м.

В целом, объем вышедших в 1 кв. 2016 г. новых проектов уступает аналогичному показателю 2015 г. более, чем в 2,5 раза. Если в 1 кв. 2015 г. было начато строительство 15,9 тыс. квартир площадью свыше 800 тыс. кв. м, то в 1 кв. 2016 г. - 6,3 тыс. квартир площадью 290 тыс. кв. м.

За 1 кв. 2016 г. первичный рынок МЖС пополнился многоквартирными домами как в рамках уже представленных ранее комплексов, так и новыми проектами. В качестве появившихся в начале 2016 г. объектов можно отметить:

· «Поющие фонтаны» (застройщик - ООО «ЮРСК»);

· «Трилогия» (ООО «СпецСтройКубань»);

· «Новая высота» (ООО «АльфаСтройКомплекс»).

Очередные литеры были заложены в следующих комплексах:

· «Спортивная деревня» (ООО СИК «Девелопмент-Юг»);

· «Восточно-Кругликовский» (ГК «ВКБ-Новостройки»);

· «Кубанский» (ГК «ВКБ-Новостройки»);

· «Керченский» (ГК «ЮгСтройИнвест»).

Основой предложения по-прежнему остаются объекты эконом- и среднего классов. Суммарно их доля в объеме МЖС равняется 90,0%. В течение 2015-1Q2016 отмечалось увеличение предложения наиболее доступного сегмента, в то время, как средний и бизнес-классы несколько потеряли в рыночной доле. Так, на 1 кв. 2015 г. доли между сегментами рынка распределялись следующим образом: эконом - 32,4%, средний - 55,4%, бизнес - 12,0%, элитный - 0,2%.

Среди топонимических районов г. Краснодар максимальный объем МЖС характерен для локации в районе ул. Российская, п. Краснодарский и п. Российский - 16,1% общего предложения. Далее следуют микрорайоны Гидростроителей (11,5%) и Фестивальный (11,5%). Свыше 10% предложения МЖС также сосредоточено в районе Западного Обхода. Замыкает пятерку район ул. Восточно-Кругликовская - 9,6%.

В квартирограмме объектов МЖС г. Краснодар основная доля приходится на студии и 1-комн. квартиры - 64,0%. Несколько меньше представлены 2-комн. квартиры - около 28,4%. Наименее распространены 3-комн. квартиры, 4-комн. квартиры и более (7,3% и 0,3% соответственно).

Средняя площадь квартир объектов МЖС всех классов на конец 1 кв. 2016 г. равнялась 49,3 кв. м. В течение 2015-1Q2016 показатель колебался незначительно (от 49,1 кв. м до 50,0 кв. м). Однако же при рассмотрении более длительной ретроспективы отмечается постепенное сокращение средней площади, что является результатом все большей закладки объектов массовых сегментов с характерным для них преобладанием небольших по размеру квартир.

Основные игроки рынка

На 1 кв. 2016 г. в сегменте МЖС г. Краснодар осуществляют девелоперскую деятельность более 120 компаний. Конкуренция среди застройщиков остается очень высокой.

Долю в объеме строительства свыше 5% имеют лишь три игрока: ГК «ВКБ-Новостройки» (10,1%), ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» (6,1%), ГК «Европея» (5,5%). Тройка главных застройщиков оставалась неизменна на протяжении 2015-1Q2016.

Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки»

Объем строящегося жилья в г. Краснодар, приходящийся на объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки», оценивается в 571 368 кв. м или 10,1% предложения рынка. На 1 кв. 2016 г. осуществляется строительство комплексных проектов «Молодежный», «Московский», «Восточно-Кругликовский», «Почтовый», «Кубанский», а также ЖК на ул. Береговая и ул. 4-я линия Нефтяников, ЖД «Солнечный дом».

ООО «Нефтестройиндустрия-Юг»

Совокупная жилая площадь объектов МЖС компании ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» равняется 343 718 кв. м (рыночная доля 6,1%). Девелопером реализуются комплексы в 4 топонимических районах города. Наиболее крупными являются застройки в районе улиц Дальняя (73,7 тыс. кв. м), Репина (49,9 тыс. кв. м) и Октябрьская (48,9 тыс. кв. м).

ГК «Европея»

ГК «Европея», в состав которой входят четыре застройщика, ведет активную застройку в районе Западного обхода. Объем МЖС на 1 кв. 2016 г. составляет 310 405 кв. м. К проектам девелопера относятся комплексный микрорайон «Европея», ЖК «Европа-Сити», ЖК «Академический», ЖК «Моде-Град».

На конец 1 кв. 2016 г. в стадии строительства компании ООО «АльфаСтройКомплекс» находится 193 893 кв. м жилья, компании ООО СИК «Девелопмент-Юг» - 178 051 кв. м. Их рыночная доля -  3,4% и 3,1% соответственно. В активе застройщиков есть как крупные, так и небольшие комплексы, точечные объекты.

Ценовая ситуация

По итогам 1 кв. 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах первичного рынка МЖС г. Краснодар выросла на 2,3% (по отношению к 4 кв. 2015 г.) и составила 43 728 руб.

За первые месяцы 2016 г. в части объектов отмечалось повышение цен в среднем на 2 000-5 000 руб./кв. м. Зафиксировано это, например, в объектах ГК «Европея» (в среднем на 10%), ООО «СИК «Девелопмент-Юг» (на 4-6%), ООО «ЮгСтройИмпериал» (от 5%) и др. Необходимо отметить, что изменение цен в некоторых комплексах вызвано не возросшим спросом, а существенным подорожанием ряда строительных материалов, что повлекло за собой рост себестоимости строительства. Кроме того, в начале 2016 г. подошли к концу многие действующие в конце 2015 г. акции и скидки.

Еще одним фактором, оказавшим повышающее воздействие на средневзвешенное значение цен в начале 2016 г., является окончание продаж в некоторых низких по стоимости домах. Проданы или же имеют единичное количество квартир в остатке отдельные литеры ЖК «Светлоград» (средняя цена 38,6 тыс. руб./кв. м), ЖК «Калина-парк» (36,0 тыс. руб./кв. м), ЖК «КубА» (35,0 тыс. руб./кв. м).

В течение 1Q2016 повышение стоимости квартир отмечалось во всех сегментах рынка. В эконом-классе прирост составил 1,3% или 2,1 тыс. руб./кв. м. Большее повышение цен зафиксировано в новостройках среднего и бизнес-классов - 2,3% и 2,5% соответственно. Увеличение цен имело место примерно в половине объектов среднего класса и трети бизнес-сегмента. В истекший период завершились также продажи в части домов бизнес-класса, в рамках которых уровень цен уступал среднерыночному значению, что также повлияло на увеличение средневзвешенной стоимости на рынке в целом.

Средний бюджет покупки квартир в объектах МЖС всех классов составил 2 155 790 руб. Традиционно, самые доступные по стоимости предложения характерны для объектов эконом-класса (1 566 тыс. руб.), несколько выше в среднем сегменте (2 223 тыс. руб.). Качественным новостройкам бизнес– и элитного классов присущи наиболее дорогостоящие бюджеты покупки (4 080 и 4 673 тыс. руб. соответственно). Следует отметить, что здесь приведены средние показатели по классам. В разрезе отдельных классов имеются предложения как с более низкой, так и с более высокой стоимостью квартир.

На конец 1 кв. 2016 г. максимальный уровень стоимости 1 кв. м в разрезе топонимических районов зафиксирован в Центральном мкр. - 62 358 руб. Незначительно отстает и Юбилейный мкр. - 61 132 руб./кв. м. Здесь сосредоточено большинство объектов с высокими качественными характеристиками, а соответственно, и уровнем цен. На третьем месте - район ЗИП, средневзвешенная стоимость в новостройках, реализующихся на его территории, составляет 53 837 руб./кв. м. Наименьшая удельная стоимость продажи квартир зафиксирована на окраинах г. Краснодар - в локации ул. Российская/п. Российский/п. Краснодарский (36 565 руб./кв. м), в районах Энка (35 900 руб./кв. м) и Витаминкомбинат (33 059 руб./кв. м).

Средневзвешенный уровень цен в районах, максимально приближенных к центральной части г. Краснодар, как правило, превышает среднерыночное значение. Более отдаленные и находящиеся на границах города локации характеризуются несколько меньшим, нежели в среднем в рамках рынка, уровнем цен.

Анализ спроса

По итогам 2015 г. на первичном рынке МЖС г. Краснодар было совершено около 28,6 тыс. сделок. По сравнению с предыдущим годом спрос упал на 20% (в 2014 г. — 35,9 тыс. ед.). В минувшем году поддержку спросу оказала программа субсидирования ипотечного кредитования. Кроме этого, на 2014-2015 гг. пришелся всплеск девелоперской активности. Рост объема предложения также способствовал сохранению сделок на высоком уровне. Немаловажен и тот факт, что в течение 2015 г. доступность жилья продолжала увеличиваться как за счет роста доли компактных квартир, так и благодаря снижению средневзвешенной стоимости 1 кв. м.

Невзирая на отрицательную динамику сделок, активность спроса по итогам 2015 г. по-прежнему является очень высокой. В расчете на 1 000 чел. постоянного населения объем сделок на первичном рынке жилья составляет 34,5 ед. Подобная величина оценивается как весьма существенная, почти в 5 раз превышает значения в других региональных центрах.

По итогам 1 кв. 2016 г. число сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар, по нашим оценкам, составило 6,8 тыс. ед. Данный результат на 6% ниже, чем в прошлом квартале, но почти на 5% выше отметки аналогичного периода 2015 г. В первые месяцы 2016 г. дальнейшее существование субсидирования ипотечных ставок находилось под вопросом (о продлении программы стало известно в марте 2016 г.). В первые месяцы года потенциальные покупатели, будучи не уверены в последующем действии льготной ставки, торопились приобрести недвижимость на прежних условиях. Таким образом, программа субсидирования ипотечных ставок, срок которой продлен до конца 2016 г., продолжает оказывать поддержку спросу.

К концу 1 кв. 2016 г. количество нереализованных застройщиками квартир в объектах МЖС достигает почти 59 тыс. квартир. При сохранении объема спроса на уровне 2015 г. данный объем может быть полностью распродан не ранее, чем через 2 года. Текущее соотношение остатков и объема спроса свидетельствует о наличии профицита на рынке. В разрезе сегментов доли остатков распределяются следующим образом: средний класс - 50%, эконом-класс - 39%, бизнес– и элитный классы - 11%.

Сокращение покупательской активности существенно отразилось на темпах продаж отдельных проектов. Как в целом по первичному рынку, так и в разрезе классов отмечается снижение среднего темпа реализации.

Самое высокое значение темпа продаж квартир имеют объекты эконом– и среднем классов. Достаточно успешная реализация отмечается в мкр. «Большая Восточно-Кругликовская», а также проектах ГК «ЮгСтройИнвест» (мкр. «Панорама», мкр. «Губернский»). Ежемесячно здесь продается свыше 100 квартир. К числу новостроек, также быстро реализуемых, можно отнести и ЖК «Времена года», «Спортивная деревня», «Светлоград». Средний темп продаж в перечисленных комплексах составляет около 40-60 ед./мес. Факторами успешности, обеспечивающими высокие темпы продаж проектов, являются конкурентоспособные цены, активное продвижение, положительная репутация застройщиков, преобладание в квартирограмме однокомнатных квартир (в том числе студий), за счет чего формируются низкие бюджеты покупки.

Приемлемый темп продаж отмечается также в ЖК «Мультикомплекс «Кино», «Аквамарин», «Империал» и пр. В упомянутых объектах темп продаж составляет в среднем 30-40 ед./мес.

В новостройках бизнес– и элитного классов емкость спроса несколько ниже. На 1 кв. 2016 г. средний темп продаж в объектах бизнес-класса составляет 4-8 ед./мес., в новостройках элитного класса -  не более 1 ед./мес. Успешными проектами в сегменте бизнес-класса являются, например, комплексы «Большой» и «Центральный», средний темп реализации квартир в которых выше усредненного значения в классе. Достаточно большой интерес проявляют покупатели к комплексам «Седьмой континент» и «Тургенев». Элитный класс на 1 кв. 2016 г. представлен такими объектами, как «Платановый», «Ривьера» и гостиничный комплекс «Марриот».

Тенденции и перспективы

Дальнейшее развитие рынка г. Краснодар во многом будет зависеть от динамики спроса. Негативное воздействие на количество реализуемых застройщиками квартир окажет ожидаемое сохранение невысокой покупательской способности населения. В условиях нестабильного развития экономики некоторая часть потенциальных заемщиков, вероятнее всего, не решится взять на себя обязательства по ипотечному кредитованию. Для покупателей жилой недвижимости первичного рынка г. Краснодар ипотечное кредитование (ИК) является важным инструментом в приобретении квартир. В 2014 г. более трети сделок заключалось с помощью привлечения ипотеки, в 2015 г. - около 20-25%. В 2015 г. поддержу ипотеке оказало субсидирование ставки Правительством РФ. Действие программы продлится до конца 2016 г. Наиболее вероятно, объем ИК по итогам 2016 г. будет незначительно отличаться от результатов 2015 г. Для первичного рынка г. Краснодар не характерен и отложенный спрос на покупку квартир, реализация которого могла бы в некоторой части стать подспорьем для положительного прироста сделок в 2016 г. Таким образом, по итогам 2015 г. падение спроса составило 20%, на конец 2016 г. также прогнозируется отрицательная динамика показателя (в пределах 5-10%).

Ухудшение экономической ситуации также привело к замедлению девелоперской активности в плане закладки новых проектов. Так, общее количество квартир в домах, строительство которых началось в 2015 г., на 27% ниже аналогичного показателя 2014 г. - 45,7 тыс. квартир. против 55,6 тыс. квартир. Вместе с тем, результат 2015 г. в части появления новых проектов оказался выше 2013 г. (34,9 тыс. квартир.). Прогнозируется, что в течение 2016 г. выход новых объектов сократится. Вероятнее всего снижение составит не менее 20%. Предпосылками этого являются как общий спад покупательской активности, так и наличие в стадии строительства большого объема предложения со значительной долей нереализованных квартир, высокий уровень конкуренции между игроками. Несмотря на ожидаемый спад девелоперской активности, рынок объектов МЖС останется профицитным. В условиях уже имеющегося избытка предложения, при отсутствии прироста спроса, дальнейший выход новых проектов приведет к еще большему накоплению нереализованных квартир в новостройках.

Несмотря на ощутимую затоваренность рынка, наличие профицита, ожидать существенного снижения цен на первичном рынке г. Краснодар в перспективе ближайших лет не приходится. Данное предположение в первую очередь базируется на том, что их текущий уровень уже является очень низким.

Еще одним фактором, сдерживающим уменьшение стоимости, является рост себестоимости строительства, ввиду поднятия цен на некоторые строительные материалы. Сокращение стоимости в объектах МЖС г. Краснодар может привести к падению экономической эффективности, достижению отметки себестоимости и убыточности строительства. 

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки