banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону. Апрель 2016 года

15.06.2016
Увеличить
Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь


Предложение

В последние годы объемы закладки и сдачи жилых комплексов являются сопоставимыми. В связи с этим с 2015 г. Площадь МЖС в городе остается практически неизменной.

Основой рынка является эконом-класс, на который приходится свыше половины от общего объема предложения. К массовым классам, наряду с эконом-, можно также отнести средний. Высокая представленность данных сегментов связана с тем, что в обоих из них в стадии реализации находятся многие комплексные проекты и крупные жилые комплексы. К таким в эконом-классе можно отнести, например, «Суворовский», «Западные Ворота», «Платовский», в среднем - «Манхэттен», «Три сквера», «Мега». Жилье бизнес- и элитного классов в общем занимает около 15%.

К районам, доля которых превышает 10% можно отнести Октябрьский (18,7%), Железнодорожный (17,9%), Ворошиловский (15,1%) и Советский (14,0%). Районы центральной части города (Кировский, Ленинский и Пролетарский) характеризуются своей небольшой площадью и дефицитом территорий под жилищное строительство, что вкупе обеспечивает их невысокую степень присутствия.

В квартирограмме новостроек в г. Ростов-на-Дону, как и в других городах РФ, преобладают 1-комн. квартиры, доля которых составляет 60% от общего объема предложения. Представленность 2-комн. квартир оценивается как средняя. Многокомнатные варианты в совокупности занимают немного более 10% от общего количества возводимых квартир.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на апрель 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составила 54 850 руб. 

За первые 4 месяца 2016 г. значение показателя изменилось несущественно и исключительно за счет структурных изменений предложения (например, за счет выбытия из продажи квартир высокой степени готовности, традиционно имеющих высокие цены реализации). В этот период произошла отрицательная коррекция цен на 0,5%. По итогам 2015 г. цены снизились на 3,3%. Важно отметить, что снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м в последнее время хоть и является незначительным, но выступает индикатором достижения текущих цен предела покупательской способности.

Максимальное значение цен на жилье традиционно прослеживается в историческом центре. В его рамках располагаются Ленинский (73,9 тыс. руб./1 кв. м) и Кировский (80,6 тыс. руб./1 кв. м) административные районы. Кроме того, на их территории преобладающим классами строительства являются бизнес- и элитный, что оказывает повышающее влияние на стоимостные характеристики.

Традиционно минимальную стоимость реализации жилья имеют окраины. Кроме этого, в таких зонах преобладают эконом- и средний классы, что также является сдерживающим цены фактором. В г. Ростов-на-Дону к подобным административным районам можно отнести Советский (47,5 тыс. руб./1 кв. м), Первомайский (45,1 тыс. руб./1 кв. м) и Железнодорожный (44,8 тыс. руб./1 кв. м).

Анализ спроса

По нашим оценкам, в 2015 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону снизилось на 14% по отношению к 2014 г. и составило 10 733 ед. Однако несмотря на падение, объем спроса смог удержаться на уровне выше 2013 г., вопреки пессимистичным прогнозам, сделанным в начале года. В рассматриваемый период программа государственного субсидирования ипотеки значительно поддержала спрос. Также положительный эффект на количество сделок оказала остановка роста, а в некоторых новостройках даже отрицательная коррекция, цен.

Активность спроса в 2015 г. составила 9,6 сделок на 1 тыс. чел., что приближено к среднероссийской величине. Важно отметить, что в РФ есть города с более высоким показателем. Среди них, например, соседний Краснодар, в котором по итогам 2015 г. на 1 тыс. чел. совершена 31 сделка на первичном рынке МЖС. Высокую активность спроса в этом городе во многом обеспечивают доступные бюджеты покупки квартир, которые привлекают покупателей из других регионов и генерируют инвестиционный спрос.

В 1 квартале 2016 г., по нашим подсчетам, на рассматриваемом рынке было совершено около 2,4 тыс. сделок. По сравнению с предшествующим кварталом показатель снизился на 8,6%.

На сегодняшний день темп продаж в комплексных проектах превышает 100 квартир в мес. К таким можно отнести, например, «Английский квартал» или «Суворовский». В ликвидных жилых комплексах показатель в среднем находится в диапазоне от 25 до 50 квартир в мес. Скорость реализации в самых востребованных точечных жилых домах, как правило, не превышает 10-15 квартир в мес.

По состоянию на конец апреля 2016 г. в остатке объектов первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону находится 14,0 тыс. квартир. При условии сохранения числа сделок на уровне 2015 г., данного объема будет достаточно для удовлетворения спроса в течения 1,3 года, что свидетельствует о сбалансированности спроса и предложения.

Тенденции и перспективы

Анализ динамики ключевых показателей позволяет сделать вывод о том, что застройщики г. Ростов-на-Дону сдерживают объем предложения. Такой подход позволяет на протяжении последних пяти лет сохранять относительно высокий уровень цен.

В перспективе развитие этого рынка продолжит идти по заданному вектору:

· Платежеспособность спроса в ближайшие годы не будет иметь возможности роста. С одной стороны, она будет ограничена внешними неблагоприятными факторами, основной из которых - снижение реальных доходов населения. С другой стороны, сдерживать количество сделок будет высокий уровень цен на жилую недвижимость.

· Застройщики сохранят объем выхода новых проектов на уровне 2015 г. Отсутствие необходимости дальнейшего сворачивания проектов продиктовано тем, что после сокращения объема вывода на рынок квартир в 2014-2015 гг. ситуация на рынке останется сбалансированной в перспективе ближайших лет.

· Цены в ближайшие годы, наиболее вероятно, останутся неизменными. Их главным фактором-ограничителем является высокая эластичность спроса по цене.


Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки