irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Пенза. Апрель 2016 года

14.06.2016
Увеличить

Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь


Предложение

В последние годы объемы закладки и сдачи жилых комплексов в г. Пенза являются сопоставимыми. В связи с этим с 2015 г. объем МЖС в городе остается практически неизменным (для сравнения, на 04.2015 показатель составлял 902 350 кв. м).

Основой первичного рынка МЖС г. Пенза является эконом-класс, на который приходится свыше 2/3 от общего объема предложения. К значимым объектам данного сегмента можно отнести, например, «Запрудный», «Лукоморье», «Тамбовская застава», «Город Спутник», «Среда-2», «Северное сияние». Второе место по доле от общего МЖС в г. Пенза занимает средний класс, который аккумулирует около 1/4 предложения. В этом сегменте можно выделить такие проекты, как «Тернопольский», «Сурская ривьера», «Маяковский квартал», «Прилесный». Качественное жилье в г. Пенза представлено единичными комплексами. По состоянию на апрель 2016 г. в бизнес-классе возводится всего две новостройки - «Триумф» и «Вертикаль», в элитном - только жилой дом на ул. Московская строительной компании МУП «Пензгорстройзаказчик».

Максимальные доли на рынке по объему МЖС в г. Пенза приходятся на Октябрьский район (39,7%) и пригород (26,5%). Доли Железнодорожного и Первомайского районов составляют 18,0% и 8,4% соответственно. Минимальный объем строительства на сегодняшний день зафиксирован в Ленинском районе (7,4% от общего объема предложения). Данный район - исторический и деловой центр г. Пенза. Он характеризуется небольшой площадью и дефицитом территорий под жилищное строительство, что вкупе обеспечивает невысокую степень присутствия Ленинского района на первичном рынке МЖС г. Пенза. При рассмотрении Ленинского района важно также отметить, что именно здесь расположены новостройки бизнес- и элитного классов.

В квартирограмме новостроек в г. Пенза, как и в других городах РФ, преобладают 1-комн. квартиры, доля которых достигла почти 60% от общего объема предложения. Представленность 2-комн. квартир оценивается как средняя. Многокомнатные варианты в совокупности занимают немного более 10% от общего количества возводимых квартир.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на апрель 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза составляла 42 398 руб. (продажи велись в 84 новостройках). Минимальная средняя цена 1 кв. м составляет 27 500 руб. (ЖК «Чистые пруды», находящийся в пригородной территории г. Пенза), максимальная - 54 250 руб. (возводимый компанией «Рисан» жилой дом «Триумф», находящийся в Ленинском районе, по адресу ул. Красная, 74).

В последние годы цены на первичном рынке МЖС г. Пенза практически не меняются. В рассматриваемый период их главным фактором-ограничителем являлось сокращение колличества сделок.

По состоянию на апрель 2016 г. самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в Ленинском районе - 51 371 руб. (21,2% относительно среднерыночной величины). На его территории расположены две из трех новостроек бизнес- и элитного классов, что также оказывает повышающее влияние на цены в этой городской зоне.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза в Железнодорожном районе составляет 45 468 руб. (+7,2%), в Первомайском - 43 507 руб. (+2,6%), в Октябрьском - 42 143 руб. (-0,6%).

Наименьшее значение цен на жилье наблюдается в пригороде (39 015 руб.). Рассматриваемая зона является наименее престижной с точки зрения потенциальных покупателей для постоянного проживания (преимущественно за счет максимальной отдаленности от Центра). МЖС в данной зоне города представлено только самым дешевым классом.

Ценовая дельта между всеми классами является высокой. При этом необходимо отметить, что на ее значение между эконом- и средним сегментами также влияет географический фактор - около 1/3 новостроек эконом-класса расположено за городской чертой, где цена продажи недвижимости (как земли для реализации девелоперских проектов, так и самого жилья) по сравнению с городом традиционно является более низкой.

Анализ спроса

По нашим оценкам, в 2015 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Пенза снизилось на 27,1% по отношению к 2014 г. и составило 6 734 сделки. Величина падения оценивается как значительная и превышает значение показателя во многих городах РФ. На это в большей степени повлиял положительной скачок емкости рассматриваемого рынка по итогам 2014 г., когда был реализован значительный объем отложенного за прошлые годы спроса.

Активность спроса в 2015 г. в г. Пенза составила 12,9 сделок на 1 тыс. чел., что превышает среднероссийское значение и позволяет охарактеризовать ее как достаточно высокую.

По итогам 1 квартала текущего года на первичном рынке МЖС г. Пенза, по оценкам компании MACON Realty Group, совершено 1 402 сделки, что практически совпадает с величиной показателя за аналогичный период 2015 г.

На 1 квартал 2016 г. максимальный темп продаж отмечается в комплексном проекте «Город Спутник». В рамках проекта ежемесячно реализуется свыше 100 квартир. На текущий момент в стадии строительства здесь находятся 11 многоквартирных домов. Предложения здесь имеются также и в готовых литерах. Следует отметить, что в лит. 64 мкр. «Город Спутник» часть квартир отведена под программу «Жилье для российской семьи», стоимость 1 кв. м составляет 35 000 руб. (за исключением студий, они не включены для реализации по госпрограмме).

Достаточно успешная продажа квартир отмечается также в эко-квартале «Запрудный» - около 40 ед./мес. (за весь период продаж). В его рамках предложения представлены в пяти возводящихся домах, два из которых имеют достаточно высокую степень готовности (сдача в ближайшие полгода). Ввод остальных домов в рамках проекта запланирован на 2017 г.

В большей части объектов МЖС на первичном рынке МЖС г. Пенза темп продаж не превышает 10 ед./мес. При этом в точечных объектах ежемесячная реализация квартир приближена к 5 ед./мес. К таким объектам относятся «Вертикаль», «Меридиан 45» или «Солнечный город».

По состоянию на конец апреля 2016 г. в остатке объектов первичного рынка МЖС г. Пенза находится 9,3 тыс. квартир. При условии сохранения числа сделок на уровне 2015 г., данного объема будет достаточно для удовлетворения спроса в течение 1,4 года, что свидетельствует о сбалансированности спроса и предложения на рассматриваемом рынке. 

Тенденции и перспективы

На сегодняшний день развитие первичного рынка МЖС г. Пенза в части роста закладки новых проектов и цен реализации жилья ограничено сниженной покупательской активностью, выражающейся в значительном сокращении количества сделок.

В краткосрочной перспективе никаких предпосылок для значительной активизации спроса нет, в связи с чем, по оценкам компании MACON Realty Group, наиболее вероятным является сохранение количества сделок по итогам 2016 г. на прошлогодней отметке - около 7 000 ед. В связи с этим и девелоперы пензенских новостроек будут сдержанными в своей ценовой политике - рост цен, в пределах 5%, возможен только в самых ликвидных и находящихся на средней и финальной стадии строительства жилых домах. 

В 2016 г. ожидается постепенное восстановление первичного рынка МЖС г. Пенза. Прогнозируемой положительной динамике количества сделок будет способствовать, в первую очередь, продление программы субсидирования процентных ипотечных ставок. Также поддержит спрос выход новых проектов, стартовые цены реализации жилья в рамках, которых традиционно являются невысокими (это расширяет круг потенциальных покупателей, в т.ч. за счет привлечения граждан с ограниченным объемом денежных средств на приобретение жилья). Однако темп прироста показателя, по оценкам компании MACON Realty Group, не будет большим. Наиболее вероятно, что количество сделок на рассматриваемом рынке по итогам 2016 г. превысит свое прошлогоднее значение не более чем на 10%. Также ожидается сохранение высокой эластичности спроса по цене, в связи с чем прирост средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза не превысит 5%. 

 

Источник: MACON Realty Group.

Файлы для загрузки