img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости Краснодара. Июнь 2015 года

25.08.2015
Увеличить

Скачать отчет в формате pdf вы можете здесь

Предложение

По состоянию на 06.2015 г. совокупная жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Краснодар составила 5 540 885 кв. м, общее количество квартир - 110 712 ед. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 6,7 кв. м совокупной жилой площади возводимого МЖС, что значительно превышает среднее значение по РФ и позволяет оценить активность девелоперов в сегменте МЖС г. Краснодар как очень высокую.

За период 2006-2015 гг. первичный рынок МЖС Краснодара значительное вырос. Объем возводимого МЖС в рассматриваемый период увеличился в 3,8 раза. В период с декабря 2014 г. по июнь 2015 г. объем предложения на первичном рынке увеличился еще на 9,1%.

Большой прирост объема возводимого МЖС в г. Краснодар, произошедший за последние годы, является следствием активного роста девелоперской активности в отношении закладки новых проектов. На рынке наращивают свой портфель проектов «старые» игроки, а также появляются новые строительные компании. При этом девелоперами рассматриваются новые городские территории (преимущественно окраины). Все это и приводит не только к сохранению высокой девелоперской активности в сегменте МЖС в г. Краснодар, но и ее наращиванию.

В структуре первичного рынка МЖС в г. Краснодар продолжают преобладать объекты эконом- и среднего класса. На их долю приходится 87,6% общего объема возводимого жилья. Однако, доля эконом-класса постепенно снижается - на 06.2015 г. составила 31,6% от общего объема предложения г. Краснодар. Показатель возводимого жилья в сегменте среднего класса продолжил свой рост и составил 56,0%.  Сегменты бизнес– и элитного класса менее популярны среди застройщиков. В рамках бизнес-класса возводится 12,2% от общего объема возводимого МЖС. В 1Q2015г. Начато строительство новых объектов — ЖК «Резиденция» компании ООО «Миал-Строй» и ЖД «Нефтяников» компании ООО «Мастерстрой».

Наиболее популярными среди девелоперов являются районы ул. Российская (16,7%), Энка совместно с районом ул. Западный Обход (15,2%), ФМР (12,4%), ГМР (11,9%), ул. Восточно-Кругликовская (10,8%).

Самые ликвидные в структуре МЖС г. Краснодар - однокомнатные квартиры (их доля 69,9% от общего объема предложения). Двухкомнатные квартиры занимают 25,4% в общем количестве возводимого жилья, трехкомнатные и более - 4,7%. В квартирограмме объектов эконом– и среднего класса превалируют 1- и 2-комн. квартиры. Наибольшая доля просторных 3-комн. и более квартир зафиксирована в объектах бизнес-класса.

Средняя площадь квартир, в рамках строящихся на сегодняшний день квартир, составляет 50,0 кв. м. Площадь 1-комн. квартир варьируется от 30,8 до 84,5 кв. м, 2-комн. - от 55,5 до 114,4 кв. м, 3-комн. - от 81,5 до 136,4 кв. м.

Основные игроки рынка

На сегодняшний день в сегменте МЖС г. Краснодар осуществляют девелоперскую деятельность более 118 компаний. На высокий уровень конкуренции среди застройщиков указывают достаточно низкие доли компаний в общем объеме рынка (показатель самых крупных застройщиков не превышает 8,5% от общего объема строящегося жилья).

Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки»

На первом месте по объему строящегося жилья в г. Краснодар находится объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки» (457 449 кв. м или 8,3% от общего объема возводимого МЖС). На сегодняшний день компания осуществляет строительство нескольких комплексных проектов («Молодежный», «Московский», «Восточно-Кругликовский», «Почтовый», жилой комплекс на ул. Береговая, жилой комплекс в рамках улиц 40 лет Победы, Героев-Разведчиков, Генерала Трошева и Жлобы) и точечных объектов (ЖД «Нефтяников», лит. №15 по ул. Автолюбителей, 4/1). 

ООО «Нефтестройиндустрия-Юг»

На втором месте в рейтинге самых крупных застройщиков г. Краснодар расположена строительная компания ООО «Нефтестройиндустрия-Юг». Доля данного застройщика на рынке недвижимости равна 7,0%. Проекты данной компании характеризуются высокими качественными характеристиками и в большинстве случаев выгодным местоположением, что позволяет отнести их к бизнес– и среднему классам. На сегодняшний день девелопер реализует проекты, расположенные на ул. 70-летия Октября, ул. Дальняя, ул. Домбайская, ул. Гаражная, ул. Октябрьская, ул. Морская. 

ГК «Европа-Риэлт»

На третьей строке рейтинга расположена группа копаний «Европа-Риэлт», в состав которой входят четыре застройщика. На сегодняшний день завершается строительство микрорайона «Академический» (сдача запланирована на 3Q2015 г.), начато строительство жилого дома бизнес-класса «Высокий» в ФМР, а основная деятельность ведется в районе Западного обхода. Всего в стадии строительства у входящих в группу компаний находится 301,3 тыс. кв. м жилья, что составляет 5,4% совокупного объема возводимого МЖС.

ООО «Главная Инвестиционная Компания»

Строящиеся объекты ООО «Главная Инвестиционная Компания» составляют 3,8% совокупного объема возводимого МЖС. На сегодняшний день компания возводит комплексные объекты «Времена года» и «Времена года-2», «Подсолнухи», Старокубанский», «Каскад», «Видный». Общая площадь возводимых объектов равна 208,8 кв. м.

ООО «СИК «Девелопмент-Юг»

Объекты ООО «СИК «Девелопмент-Юг» составляют 3,6% в общем объеме возводимого МЖС. В течение 2014 года компания переместилась вниз на одну строку рейтинга, несмотря на то, что увеличила объемы строительства почти на 50%. Во 2 квартале 2015 г. Компания снова опустилась на одну позицию. Наиболее известными проектами, строительство которых ведется уже несколько лет, являются ЖК «Симфония», «Новый город», «Триумф», «Три богатыря». Также стоит отметить ЖК «Прогресс» - первый проект компании, возводимый в сегменте эконом-класса. Положительный опыт его реализации подтолкнул застройщика к развитию в данном сегменте: в 2014 г. она вышла на рынок с еще одним проектом эконом-класса - «Спортивная деревня» в районе Западного обхода в рамках которого возводится 5 литеров, их сдача намечена на конец 2015 - середину 2016 гг..

Ценовая ситуация

По состоянию на конец 2Q2015 г. средневзвешенная цена в новостройках составляет 43 388 руб./кв. м., что выше уровня конца 2014 г. на 2,6%(и на 3,7% меньше уровня цен 1Q2015 г.). На сегодняшний день многие застройщики города ведут продажи квартир по акциям, предлагают индивидуальные скидки, и таким образом продолжают отмеченную в 1Q2015 г. тенденцию пересмотра цен в сторону их понижения.

Например, в ЖД «Воронцовский» ООО «Серебряные пруды» квартиры всех типов реализуются по цене 30 000 руб. за 1 кв. м, в ЖК «Вивальди» ООО «СК «Иван Калита» до 1.09.2015 г. проходит акция — цены на квартиры в литерах № 2 и 4 снижены до -15%. Ценовой минимум на сегодня составляет 24 500 - 25 500 руб. за 1 кв. м в ЖК «Новый город» ЖСК «Новый город» п. Краснодарский. Максимальный ценник представлен в 1 литере ЖК «Платановый» (90 400-90 700 руб. за 1 кв. м) и ЖК «Центральный» в литере 4 (63 000 -103 000 руб./кв. м). На рынок вышли новые проекты, стоимость 1 кв. м в которых на сегодняшний день ниже среднерыночной. Например, ЖК «Новоселье» реализуется по цене 26 000 руб./кв. м, ЖК «Хуторок» по 28 000 руб./кв. м, ЖК «Палитра» по 23 000-26 000 руб./кв. м.

Средний бюджет покупки квартиры в Краснодаре составляет 2 169 400 руб. Минимальный бюджет покупки зафиксирован в объектах, относящихся к эконом-классу, который ниже средних показателей в типе на 22-40%. В среднем классе минимальные и максимальные бюджеты приближены к средним значениям, за исключением 4-комн. и более квартир.

В классе бизнес-, минимальные и максимальные бюджеты покупки значительно превышают средние для типа значения. Бюджеты покупки квартир в элитном классе практически по всем типам выше средних значений более чем в 2,5 раза, что объясняется большой площадью квартир и сравнительно высокой стоимостью кв. м.

На сегодняшний день максимальная средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в Юбилейном микрорайоне (+44,5% относительно среднерыночного значения), районе ЦМР (+42,1%) и ул. 40 лет Победы (23,2%). ЦМР и ЮМР города являются центром сосредоточения новостроек бизнес- и элитного классов, цены реализации квартир в которых наиболее высоки, в районе ул. 40 лет Победы на сегодняшний день реализуется объект ЖК «Симфония» и ЖД «Оскар» по ценам, превышающим среднерыночную. Минимальная средневзвешенная стоимость 1 кв. м зафиксирована в районе Витаминкомбината (-21,4%), в районе ул. Российская (-18,2%), Энки и ул. Западный Обход (-9,9%), в ГМР (-8,5%). Отметим, что в наиболее удаленных от центра г. Краснодар районах, в частности и в вышеприведенных, как правило, возводится «дешевое» — эконом- и среднего классов — жилье.

На сегодняшний день максимальное значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар зафиксировано в монолитном конструктивном типе — +1,0% относительно среднерыночной величины. Цена реализации 1 кв. м в кирпичных новостройках ниже среднерыночной величины на 32,8%, что обусловлено применением данной технологии в г. Краснодар при строительстве объектов исключительно эконом-класса. Средневзвешенная цена в панельных новостройках на 8,7% ниже среднего по рынку значения.

Анализ спроса

В 2014 г. активность спроса в г. Краснодар являлась очень высокой; в расчете на 1 000 чел. постоянного населения объем сделок на первичном рынке МЖС в 2014 г. составляет 38,2 ед. Данное значение более чем в 5 раз превышает значения в других региональных центрах, и оценивается консультантами MACON Realty Group как очень высокое. Этот факт позволяет охарактеризовать рассматриваемый рынок жилой недвижимости в г. Краснодар как очень емкий.

В первом квартале 2015 г. активность покупателей на первичном рынке жилья существенно замедлилась. Данный факт был связан со снижением покупательской способности населения в связи с падением реальных доходов на фоне роста потребительских цен и сворачивания ипотечных программ. По нашим оценкам, в период с января по март на первичном рынке МЖС г. Краснодар было совершено около 6,5 тыс. сделок. Данный показатель соответствует уровню первого квартала 2014 г., когда было совершено около 6,6 тыс. сделок. Однако годом ранее объем предложения был значительно ниже: в остатке на начало 2014 г. находилось примерно в 1,9 раз меньше квартир, чем на начало 2015 г. В течение года объем предложения и спроса существенно вырос, а среднеквартальное число сделок в 2014 г. составило около 9,0 тыс. ед., что в 1,4 раза выше уровня 1 кв. 2015 г.

По оценкам компании MACON Realty Group, по итогам 2Q2015 г. на первичном рынке МЖС г. Краснодар было совершено порядка 12,5 тыс. сделок. Отметим, что по сравнению с данными за тот же период 2014 г., количество сделок увеличилось — за первые 6 месяцев 2014 г. на первичном МЖС рынке было совершено 12 172 сделки (что на 2,8% ниже по сравнению с аналогичным показателем 2015 г.). Как отмечалось ранее, средняя цена за 1 кв. м. на первичном рынке города уменьшилась на 3,7% относительно уровня 1Q2015 г., застройщиками проводятся различные стимулирующие акции, появились новые доступные предложения со стоимостью 1 кв. м ниже среднерыночной, все это положительно повлияло на уровень спроса в первом полугодии 2015 г.

Самое высокое значение среднемесячного темпа продаж квартир имеют проекты в эконом– и среднем классах — в среднем от 12 до 19 ед. в мес. на 1 объект (жилой дом). Однако комплексные проекты, преимущественно эконом-класса (например, «Большая Восточно-Кругликовская», «Времена года», «Спортивная Деревня» и т.д.) с высокой скоростью строительства и степенью готовности имеют темпы продаж, в разы превышающие среднее значение в сегменте (свыше 52 ед. в мес.). Максимальные темпы продаж зафиксированы в ЖК «Спортивная деревня» (92,6 ед./мес.), основными факторам успешности которого можно отнести конкурентоспособные цены, наличие компактных планировок, за счет чего формируются низкие бюджеты покупки, высокую скорость строительства.

В бизнес-классе емкость платежеспособного спроса значительно ниже, а избирательность потенциальных покупателей выше, чем в менее «дорогих» сегментах, поэтому проекты с непривлекательными концепциями и/или завышенными ценами характеризуются низким спросом. Успешными проектами в сегменте бизнес-класса является, например, объекты «Большой», «Речной бриз», «Центральный» и т.д. На сегодняшний день элитный класс на первичном рынке МЖС г. Краснодар представлен введенными в эксплуатацию ЖК «Ривьера» и первой очередью ЖК «Платановый». Во второй очереди ЖК «Платановый» продажи еще не открылись.

Тенденции и перспективы

В первом и втором квартале 2015 г. было продолжено строительство новых литеров в рамках известных комплексных проектов, так же, на сегодняшний день, у девелоперов имеются планы по началу реализации новых крупных проектов. Планы застройщиков позволяют прогнозировать сохранение девелоперской активности в г. Краснодар. Но еще одного скачка объема предложения не последует. Рост курса основных мировых валют повлиял на увеличение издержек процесса строительства объектов недвижимости, что негативно скажется на девелоперской активности в ближайший период. Напротив, прогнозируется ежегодное снижение объема новых проектов в ближайшие годы.

Увеличение ставок по ипотечному кредитованию и сложности, связанные с его получением, уменьшение платежеспособности населения сократят уровень спроса. Данные тенденции приведут к общему снижению числа заключаемых сделок, что касается распределения спроса по классам, то ожидается увеличение доли сделок в объектах эконом-класса за счет уменьшения долей сделок в среднем и бизнес- классах (связано это с преобладанием в сегменте эконом-класса более компактных по площадям, а значит и более дешевых квартир).

В силу того, что переориентация части покупателей на объекты эконом-класса приведет к профициту в сегментах среднего и бизнес-класса, следует ожидать продолжения уменьшения цен в краткосрочной перспективе. Однако возможности для существенного падения цен в рамках отдельных объектов у девелоперов не будет ввиду роста себестоимости строительства и низкого текущего уровня бюджетов покупки. По нашим оценкам, средневзвешенная стоимость снизится в 2015-2016 гг., в рамках всех сегментов. Падение составит от 2 до 5% в год в зависимости от сегмента. Во многом снижению цен и сдерживанию их роста в последующие годы будет способствовать выход большего числа новых проектов в отдаленных районах города.

На фоне ухудшения экономической ситуации в стране, ожидается значительное снижение спроса, которое, по нашим оценкам, составит порядка 25% в ближайшие годы.

Таким образом, на данный момент, наиболее перспективным сегментом является эконом-класс, где в ближайшей перспективе сохранится баланс спроса и предложения, но затем ожидается появление профицита предложения за счет сокращения количества сделок. Следует ожидать, что рыночная ситуация в данном сегменте будет более благополучной, нежели в объектах среднего и бизнес-класса. Помимо того, что недорогие предложения всегда пользовались большей популярностью среди покупателей, на фоне сокращения предложения в эконом-классе, данный сегмент будет более перспективен в долгосрочной перспективе. Стоит отметить, что девелопмент дорогостоящих объектов бизнес– и элитного классов на первичном рынке МЖС г. Краснодар характеризуется высоким уровнем риска. 

Источник: MACON Realty Group.
Теги: Краснодар, жилая многоэтажная недвижимость

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме