irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Обзор рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону. 4 квартал 2014 года

17.03.2015
Увеличить

Скачать отчет можно в формате pdf

По состоянию на декабрь 2014 г. общая жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ростов-на-Дону составила 1 511 625 кв. м, общее количество квартир — 28 447 ед. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 1,4 кв. м совокупной жилой площади возводимого МЖС. Величина данного показателя позволяет причислить г. Ростов-на-Дону к городам со средней девелоперской активностью в сегменте МЖС. Для сравнения, в Волгограде на одного человека приходится 0,6 кв. м возводимого жилья, в Твери — 0,9 кв. м, в Ярославле — 1,5 кв. м, а в Краснодаре — 5,7 кв. м.

При рассмотрении динамики объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону в течение последних лет видно, что до 2012 г. показатель стабильно падал — следствие негативного влияния кризиса, который повлек за собой значительное снижение девелоперской активности, в т. ч. и в отношении закладки новых проектов. Объем новых строительных площадок стал возрастать только с начала 2011 г. Однако произошедший по итогам 2011 г. прирост объема введенных в эксплуатацию площадей (355,1 тыс. кв. м против 251,0 тыс. кв. м по итогам 2010 г.) перекрыл прирост объема заложенных площадей. Только по итогам 2012 г. новые проекты превысили сданные в эксплуатацию площади, и объем возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону возрос и достиг докризисной величины. На протяжении последних трех лет наблюдается увеличение объема МЖС. Так, в период 2012-2014 гг. прирост строящегося жилья составляет 85,1% или 694,9 тыс. кв. м, что свидетельствует о росте девелоперской активности в сегменте МЖС г. Ростов-на-Дону.

Основой существующего объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону являются объекты эконом-класса, на долю которых приходится 56,7%. В период 2011 - 2014 гг. объем строящегося жилья доступного сегмента вырос в 2,7 раз благодаря началу реализации крупных комплексных проектов («Красные ворота», «Западные ворота», «Суворовский», «Платовский», «Европейский», «Акварель»). Средний класс в общей структуре предложения занимает 30,5%. Совокупная доля бизнес– и элитного классов в структуре возводимого жилья составляет 12,8%. Необходимо отметить, что активность девелоперов во всех классах стремительно возрастает в последние годы.

Анализ структуры объема возводимого МЖС в г. Ростов-на-Дону показывает, что наиболее активное жилищное строительство на сегодняшний день развернуто в Октябрьском (на данный район приходится 26,0% совокупного МЖС), Железнодорожном (19,4%), Ворошиловском (14,7%) и Советском (13,7%) районах. Необходимо отметить, что структура возводимого МЖС в городе частично определяется расположением крупных проектов в связи с их большим количеством и рассредоточенностью. Практически все они расположены на значительном расстоянии от центра города.

На сегодняшний день основой первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону являются 1-комн. квартиры, которые занимают 60,7% в общем объеме предложения. На втором месте по распространенности находятся 2-комн., которые занимают 26,7% предложения. Доля 3-комн. и более квартир составляет 12,7%. По состоянию на 12.2014 средняя площадь квартир на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составляет 53,0 кв. м.

Основные игроки рынка

По состоянию на декабрь 2014 г. в г. Ростов-на-Дону действуют 63 компании, возводящие объекты в сегменте МЖС. Среди них представлены как региональные, так и федеральные игроки. Конкуренция на первичном рынке города оценивается как высокая — только 3 компании имеют долю выше 8%, 6 компаний — выше 3%. Ниже представлены три, лидирующие по объему возводимого жилья, компании г. Ростов-на-Дону.

ООО «Магистрат-Дон»

В настоящий момент лидером по объему возводящегося жилья в г. Ростов-на-Дону является ООО «Магистрат-Дон» - 131,8 тыс. кв. м или 8,7% от совокупного МЖС. На локальном рынке «Магистрат-Дон» известен по таким проектам как «Западные ворота» (Советский район), «Красные ворота» (Пролетарский район), «Акварель» (Железнодорожный район). Все объекты реализуются в сегменте эконом-класса. Во 2 квартале 2014 г. компания ООО «Магистрат-Дон» начала строительство микрорайона «Английский квартал» в рамках ЖК «Западные ворота».

ОАО «Ростовское»

Вторая позиция в списке крупнейших игроков на рынке строительства жилья в г. Ростов-на-Дону принадлежит ОАО «Ростовское», на долю которого приходится 124,1 тыс. кв. м или 8,2% общего объема МЖС. ОАО «Ростовское» входит в объединение застройщиков юга «ВКБ-Новостройки» (наряду с ростовскими застройщиками ЗАО «Кубанская марка», ООО «Мастерстрой» и ООО ИСК «Наш город) и реализует проект «Суворовский» и «Платовский».

ЗАО «Кубанская марка»

Замыкает тройку лидеров по объему возводимого жилья компания ЗАО «Кубанская марка». Совокупный объем возводимого застройщиком жилья составляет 120,4 тыс. кв. м или 8,0% совокупного МЖС города. Застройщик вышел на рынок города в конце 2012 г. На сегодняшний день он реализует проекты эконом-класса «Суворовский» на ул. Вавилова в Октябрьском районе, а также «Платовский» на ул. Мусорского в Первомайском районе. ЗАО «Кубанская марка» была основана в Краснодаре, где по сегодняшний день является одним из лидеров строительства в сегменте эконом-класса.

Ценовая ситуация

В докризисные месяцы 2008 г. спрос активно возрастал и его темп прироста опережал рост объема предложения. Данный факт на фоне благоприятной макроэкономической ситуации обусловил активный рост уровня цен. За 9 месяцев 2008 г. он составил 14,4%. Однако с наступлением активной стадии кризиса цены стали стабильно снижаться. В связи со снижением емкости платежеспособного спроса и экономической эффективности жилищного строительства многие строительные компании были вынуждены снижать цены.

Падение цен стало прослеживаться, начиная с 4 квартала 2008 г. Фаза снижения стоимости квартир продолжалась длительное время (до конца 2010 г.), рыночная ситуация приводила к тому, что стоимость квартир на первичном рынке к началу 2011 г. снизилась на 27,3% по сравнению с докризисным периодом (на 09.2008) и достигла «дна». Средневзвешенный уровень цен на тот период составил около 41,4 тыс. руб. за 1 кв. м. С 2011 г. спрос стал постепенно восстанавливаться, что стало основанием для повышения цен девелоперами

По состоянию на 12.2014 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составила 53 369 руб. За период 3Q2014 - 4Q2014 цена 1 кв. м жилья возросла на 1,9%. По большей части, рост средневзвешенной стоимости обоснован увеличением готовности домов, ранее находившихся на начальной стадии строительства. Повышение стоимости 1 кв. м жилья в истекший период также связано с изменением курса иностранной валюты, приведшим к росту цен на строительные материалы, а, следовательно, и к удорожанию строительства, увеличению себестоимости возводимой жилой площади.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, по состоянию на 12.2014 г. на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону в эконом-классе составляет   44 524 руб., в среднем классе — 53 373 руб., в бизнес — 76 601 руб., в элитном — 91 125 руб.

На сегодняшний день районами, в которых сконцентрировано наиболее доступное жилье, выступают Первомайский (средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м составляет 44,9 тыс. руб.; на 18,8% ниже среднего значения по рынку), Железнодорожный (47,2 тыс. руб.; -13,0%), Советский (49,1 тыс. руб.; -8,7%) и Ворошиловский (49,6 тыс. руб.; -7,6%) районы. Все объекты, представленные в них, относятся к сегментам эконом– или среднего класса, предпосылкой к чему выступает прежде всего их удаленность от центра города.

Традиционно монолитная технология строительства является самой дорогостоящей, по состоянию на 12.2014 г. средневзвешенная стоимость квартир в монолитных домах составляет 55,7 тыс. руб. (+4,1% по отношению к средневзвешенному значению). На втором месте по уровню цен находится кирпичная технология строительства (51,4 тыс. кв. м). Панельное и объемно-блочное домостроение используется исключительно в объектах эконом-класса, чем и обусловлена низкая стоимость 1 кв. м в данных конструктивных типах. Средневзвешенная цена в панельных объектах на сегодняшний день составляет 44,3 тыс. руб. (-20,5% по отношению к средневзвешенному значению), в объемно-блочных — 39,3 тыс. руб. (-35,8% по отношению к средневзвешенному значению).

Анализ спроса

Активное развитие рынка жилищного строительства, которое наблюдалось приблизительно с 2000 г., основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на первичном рынке в течение данного периода возрастало, достигнув к 2007 г. значения около 7 тыс. ед. В «кризисный» 2008 г. темп роста практически остановился, т.к. основное влияние на платежеспособность спроса проявилось только в последние месяцы данного года.

Продолжающиеся в 2009 г. негативные тенденции в экономике и негативные ожидания игроков рынка привели к тому, что число сделок по итогам года снизилось более, чем в 2 раза и составило 3,8 тыс. ед. В этот период на первичном рынке недвижимости заключались фактически только те сделки, которые носили вынужденный характер, т.е. основной целью покупки квартир было исключительно улучшение жилищных условий или переезд. Кроме того, на активность спроса влияли опасения дольщиков вкладывать деньги в строящееся жилья в связи с вероятностью его недостроя и большим объемом приостановленных строящихся объектов.

С начала 2010 г. стало прослеживаться «оживление» платежеспособного спроса. Основными факторами, которые повлияли на рост активности потенциальных покупателей на рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, стали постепенное возобновление ипотечного кредитования, значительное снижение процентных ставок, возврат на рынок части «отложенного» спроса и общая стабилизация экономической ситуации в стране. В 2011 г. активное наращивание объема спроса продолжилось. По итогам года количество сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составило около 6,6 тыс. ед., что на 38% превышает значение за 2010 г. В 2012 г. число сделок по сравнению с 2011 г. осталось практически неизменным — следствие сформировавшегося на тот период дефицита предложения и значительно возросшего за 2011 г. уровня цен. Таким образом, количество сделок и их прирост за 2012 г. не отражали реальную емкость спроса и сдерживались текущим уровнем предложения.

В 2013 г. объем предложения на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону существенно вырос. Поскольку основной прирост был обеспечен объектами эконом-класса, доступность жилья существенно увеличилась. Если раньше выбор в рамках дешевых объектов был ограничен, то в 2013 г. появилась возможность для реализации части потенциального спроса. Все комплексные проекты эконом-класса продемонстрировали высокие темпы продаж. При этом спрос оказался настолько высоким, что квартиры распродавались даже по ценам на уровне среднего значения в классе.

Всего по итогам 2013 г. на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону было совершено 9 989 сделок, что на 42,0% выше уровня 2012 г. По состоянию на 12.2014 число сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, по оценкам MACON Realty Group, составило около 11 108 ед., что превышает результат 2013 г. на 11,2%. Тенденция роста активности спроса прошлого года набрала новые темпы в 2014 г., достигнув рекордного значения. Всплеск потребительской активности по большей части характерен для сегмента доступного жилья, на отдельные проекты которого приходится около 100 реализуемых в месяц квартир.

На сегодняшний день средний темп продаж в новостройках эконом-класса составляет 28,1 ед. в месяц, среднего — 13,4 ед., бизнес- — 5,4 ед., элитного — 2,9 ед. Возросшая в течение нынешнего года конкуренция привела к некоторому сокращению количества реализованных в месяц квартир в расчете на один объект в сравнении с итогами 2013 г.

Наиболее высокие темпы продаж демонстрируют комплексные проекты эконом-класса «Суворовский» и «Европейский», в которых, по нашим оценкам, в месяц реализуется около 104 и 76 квартир соответственно. Высокое значение обеспечивается тем, что в одновременной реализации в них находится значительное число квартир, бюджет покупки которых удовлетворяет потребительским предпочтениям. Незначительно отстает от результатов «Европейского» по числу реализуемых квартир ЖК «Акварель», где в среднем заключается 73 сделки в месяц.

Наивысшие темпы реализации квартир в среднем классе имеют проекты с компактными планировками и невысокими ценами реализации. К ним можно отнести, например, «Звездный» (40 квартир в месяц), «Гвардейский» (35 квартир в месяц) и жилой комплекс на ул. Жмайлова концерна «Единство» (25 квартир в месяц).

В бизнес– и элитном классе емкость спроса значительно ниже. Средний темп продаж в сегменте бизнес-класса находится в диапазоне от 3 до 7 квартир в мес. Одни из самых высоких темпов продаж зафиксированы в ЖК «Парадиз», Rems-Residence, а также в ЖД на ул. Адыгейская. Это обусловлено удобным местоположением и приемлемыми ценами реализации квартир. Темпы продаж в элитном классе в среднем составляют 2,9 ед./мес. Наиболее успешной среди новостроек элитного класса является «Жемчужина Дона», темп продаж в которой 6,3 квартир в мес. Одним из залогов высоких темпов реализации стали такие факторы как высокая доля 1-комн. и 2-комн. квартир, наличие компактных 1-комн. (от 41,6 кв. м) и 2-комн. (от 57,4 кв. м) планировочных решений. В 4 квартале 2014 г. на рынок вышел новый проект - жилой дом элитного класса

Тенденции и перспективы

По состоянию на 12.2014 на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону возводится 1 511,6 тыс. кв. м жилья или 28,4 тыс. квартир. Объем предложения за истекший год вырос на 21,5% по большей части за счет выхода проектов в сегменте доступного жилья. При этом величина данного показателя в пересчете на численность постоянного населения позволяет отнести Ростов-на-Дону к городам со средней девелоперской активностью с потенциалом дальнейшего роста. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на конец 2014 г. составляет 53 369 руб./кв. м. Значение средней цены по рынку впервые достигло докризисного уровня. За истекший период 3Q2014 - 4Q2014 средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилья возросла на 1,9%. Предпосылкой для роста цены стало увеличение стадии готовности домов комплексного освоения территории, ранее находившихся на начальной стадии строительства. Одновременно с тем, частью застройщиков стоимость 1 кв. м возводимого жилья была поднята из-за изменений валютного курса, повлекшего за собой рост цен закупки строительных материалов.

По оценкам MACON Realty Group, в течение 2014 г. на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону заключено около 11,1 тыс. сделок. За последние семь лет данный показатель является рекордной величиной. По сравнению с 2013 г. объем спроса увеличился на 11,2%. Максимальный докризисный объем платежеспособного спроса в нынешнем году превышен на 59,3%. Возможный потенциал роста числа сделок на первичном рынке подтверждается высокими темпами продаж квартир в рамках отдельных комплексных проектов. 

Развитие рыночной ситуации в среднесрочной перспективе будет в большей степени находиться под влиянием общеэкономической ситуации. На ближайший год прогнозируется сокращение числа новых проектов. Нестабильное положение дел приведет к отказу от рыночного участия небольших застройщиков. Девелоперы, возводящие один или два жилых дома, уже сейчас заявляют об отказе дальнейшей деятельности в сегменте МЖС. Наиболее вероятно, часть запланированных ранее проектов не сможет быть полностью реализована по причине финансовой нестабильности строительных компаний.

Спрос в сегменте МЖС в ближайшие годы также сократится, что будет связано со снижением объемов ипотечного кредитования и сокращением реальных доходов населения. Девелоперы будут идти на снижение цен с целью поддержания темпов продаж, предлагать скидки на продажу квартир. Ситуация на рынке начнет стабилизироваться лишь через 2-3 года. К этому времени начнет восстанавливаться ипотечное кредитование, а также стабилизируются доходы населения. Однако прогнозировать существенный всплеск спроса или девелоперской активности в среднесрочной перспективе нет оснований, т. к. и в предшествующие годы их рост был умеренным.


Теги: Жилая недвижимость, Ростов-на-Дону

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме