irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

Публикация

Объем предложения жилья в Краснодара вырос почти на 50%

25.11.2014

На одного жителя Краснодара приходится 5,1 кв. м строящегося многоэтажного жилья. Это самый высокий показатель среди региональных центров России. Однако и конкуренция среди застройщиков крайне высока.

По данным MACON Realty Group, объем многоэтажного жилищного строительства в Краснодаре в октябре 2014 года составил почти 4,56 млн кв. м, или 87 830 квартир. С 2008 по 2012 год этот показатель держался на уровне 2,5 млн кв. м. Заметный рост начался в 2013 году и составил 18%, а за три квартала 2014-го произошел скачок в 46%.

Увеличение объемов обеспечили как местные игроки, выводящие на рынок новые объекты, так и несколько десятков «новичков». Сейчас на первичном рынке работают около 110 застройщиков. Только у пяти девелоперов доля в общем объеме строительства превышает 4%. Самый крупный – «ВКБ-Новостройки» (объединяет восемь краснодарских компаний) – занимает 9,5% в общем объеме возводимого жилья.

При этом девелоперы начали осваивать окраинные территории, которые еще несколько лет назад были им неинтересны. Сегодня наиболее активное строительство ведется в районе Энка (вместе с районом ул. Западный Обход). Здесь сосредоточено 14,2% от общего объема новостроек. На долю кварталов в районе ул. Восточно-Кругликовская приходится 13,9%, Фестивального микрорайона – 13,4%, района ул. Российская – 12,4% и район Гидростроителей – 12,3% от общего объема.

Акцент на эконом

Строящиеся жилые комплексы преимущественно относятся к эконом- и среднему классу, их доля на рынке сегодня оценивается в 88,3%. При этом процент новостроек среднего класса постепенно увеличивается и уже превышает половину всего предложения. Эконом-класс, наоборот, теряет – его доля уменьшилась до 33,7%. Объекты бизнес-класса занимают 11,6% рынка, а в элитном сегменте возводится только один новый объект — ЖК «Платановый» (еще один заморожен). Но до конца 2014 года должно начаться строительство новостройки высокого класса — «Арбат Loft Apartments».

Около 60,7% в общем объеме предложения занимают однокомнатные квартиры. Доля «двушек» составляет 30,7%, квартир с тремя и более комнатами всего 8,6%. Но в эконом-классе «трешек» не больше 5%, зато «единичек» почти 67%. Квартиры довольно компактные: площадь однокомнатных составляет 36,3-45,5 кв. м, двухкомнатных – 59,9-67,5 кв. м, а трехкомнатных – 86,7-94,1 кв. м. При этом средняя площадь квартир по сравнению с 2008 годом снизилась с 64,7 до 51,9 кв. м.

Ценовая стабильность

Начиная с 2009 года, цены на первичном рынке Краснодара существенно не менялись. Средняя стоимость квадратного метра составляла от 40 000 до 44 000 руб. В основном росту цен препятствует высокая конкуренция в доступных сегментах.

В октябре 2014 года средняя цена за кв. м в многоэтажных новостройках в Краснодаре составила 42 371 руб. Но диапазон цен довольно широкий: есть как предложения со стоимостью «квадрата» менее 30 000 рублей (самое дешевое жилье в районе ул. Российская), так и варианты по цене более 89 000 рублей. Так, средневзвешенная цена 1 кв. м в эконом-классе составляет 36 020 руб., в среднем классе — 42 617 руб., в бизнес — 54 702 руб., в элитном — 89 424 руб. Но существенный разрыв цен между эконом– и средним классом прослеживается относительно недавно. Причина в увеличении числа наиболее дешевых объектов с ценой менее 35 000 руб./кв. м (ранее этот ценовой сегмент занимали «частные застройщики», деятельность которых носила нелегальный характер).

Средний бюджет покупки – 2 258 714 рублей, при этом в разбивке по классам данный показатель сильно варьируется. Например, в проектах эконом-класса есть квартиры по цене от 450 000-500 000 рублей и площадью от 17 до 33 кв. м.

Спрос не отстает

Вместе с заметным увеличением предложения в Краснодаре стабильно растет и спрос. В 2013 году число сделок выросло на 13,4% (по сравнению с 2012-м), а по итогам первых трех кварталов 2014 года вплотную приблизилось к значению за весь прошлый год. На 1000 горожан приходится более 30 сделок. Для сравнения, в Ростове-на-Дону этот показатель составляет 8 штук, в Волгограде – 4 сделки на 1000 человек населения. Высокий спрос объясняют двумя факторами. Во-первых, доступностью жилья. Цены на жилье в Краснодаре ниже, чем в других крупных региональных центрах. Например, семье со средним достатком потребуется около 9 лет, чтобы накопить на двухкомнатную квартиру. Для сравнения, в Новосибирске и Самаре процесс накопления займет не меньше 12 лет, а в Екатеринбурге – 14 лет. Но в Краснодаре не только низкие цены, но и преобладают компактные однокомнатные квартир и студии.

Во-вторых, купить квартиру в Краснодаре интересно покупателям из других регионов РФ. Часть из них собирается переехать, часть просто инвестирует средства.

Темп продаж держится на высоком уровне, особенно в сегментах доступного жилья. В таких проектах в среднем продается около 20 квартир в месяц. У крупных комплексных проектов с высокой скоростью строительства и степенью готовности темпы продаж в разы больше – свыше 75 квартир в месяц. В дорогостоящих проектах спрос на порядок ниже: в бизнес-классе – 8-9 квартир в месяц, в элитном – 1 квартира.

Большинство квартир покупают на условиях рассрочки, популярна ипотека. Рассрочка от застройщика сроком до года и первоначальным взносом от 50% предлагается практически всеми компаниями.

Можно, но сложно

По оценкам MACON Realty Group, рынок многоэтажного жилищного строительства Краснодара пока привлекателен для девелопмента. Однако усиливаются риски профицита предложения и отсутствует потенциал роста цен, и без того достаточно низких. Нынешняя высокая активность объясняется одновременно высоким спросом на квартиры, отсутствием административных барьеров в отрасли и привлекательностью города в качестве места проживания и ведения бизнеса. Но на сегодняшний день уровень конкуренции на рынке очень высокий. Крупнейшие застройщики Краснодара занимают меньше 10% от общего объема возводимого жилья, а доля большинства компаний не превышает и 2%. Емкость спроса достигла очень высокого значения, доля сделок со 100% оплатой минимальна, а высокая зависимость рынка от кредитных средств – существенный риск для девелоперов.

Источник: Недвижимость России.
Теги: Жилая недвижимость, Краснодар, девелоперы, застройщик, недвижимость



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме