irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Ипотека на Кубани: стоит ли ждать дешевых кредитов

15.07.2014

У специалистов рынка недвижимости Краснодара нет единого мнения насчет перспектив ипотеки в регионе. Одни уверены, что жилищное кредитование на Кубани в ближайшие годы удвоит обороты. Другие ожидают «заморозков».

То, что сегодня ипотека у жителей Краснодарского края пользуется большой популярностью, – факт. Для большинства жителей региона это единственный способ приобрести жилье, тем более что ежемесячные выплаты по кредиту зачастую сравнимы с суммой, которую приходится отдавать за аренду квартиры.

По данным краснодарской мэрии, средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в крае во втором квартале текущего года составила 12,6%, то есть чуть меньше, чем в 2013-м.

Как сообщили в краевом Департаменте по финансовому и фондовому рынку, только за первые четыре месяца 2014-го в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму более чем на 13 млрд руб. Это почти на 48% больше, чем за тот же период прошлого.

В крупных городах края – Краснодаре, Армавире, Новороссийске, Сочи, Анапе, Геленджике –на первичном рынке жилья 35-40% сделок проходит с привлечением ипотеки, подсчитали в MACON Realty Group. На вторичке доля кредитных сделок не превышает 15%. «В этом сегменте больше состоятельных людей, готовых приобрести жилье за наличные деньги», – отметили в компании.

Ипотеку двигает нестабильность…

«В начале 2014 года спрос на ипотеку серьезно вырос, – рассказывает Надежда Белая, региональный директор представительства по Краснодарскому краю ипотечного банка DeltaCredit. – Это можно объяснить нестабильностью экономической ситуации. Население использует ипотеку, чтобы инвестировать свои сбережения в недвижимость, и тем самым их сохранить».

По данным Центробанка, Краснодарский край в первом полугодии 2014 года вышел на четвертое место в России по численности экономически активного населения. Среднедушевые доходы населения региона, согласно информации Краснодарстата, за последний год также выросли – на 17,2%.

Краснодар сегодня занимает 22-е место в России по цене жилья на первичном рынке и третье – по объемам строительства. Так, по данным аналитиков MACON Realty Group, средняя стоимость «квадрата» в краснодарских новостройках составляет 43,5 тыс. руб., вторичного жилья – 46,5 тыс. У Росстата несколько другие цифры: 40 и 51 тыс. руб. соответственно.

Новостройки в последние годы дорожали меньшими темпами, чем вторичка. «Ситуация для заемщиков благоприятная – сейчас хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в новостройки, так как разница в стоимости со вторичным рынком существенная», – считает Надежда Белая.

Илья Володько, генеральный директор консалтингового агентства MACON Realty Group, уверен, что сегодня ипотека является доступной для многих краснодарцев. В крае невысокие цены на недвижимость по сравнению с другими регионами России, а доходы населения позволяют воспользоваться предложениями банков.

Средний возраст ипотечных заемщиков на Кубани – 36-37 лет. Большинство – семейные, почти половина – с детьми. По социальному статусу это в основном специалисты или руководители среднего звена. «За два года портрет заемщика практически не изменился, и пока к этому нет предпосылок, – комментирует Надежда Белая. – Но, вероятно, с развитием рынка ипотеки и социальной поддержки населения государством средний возраст заемщика будет снижаться, так как больше молодых семей будут принимать решение в пользу ипотеки».

Ипотечные предложения ряда банков в Краснодаре. Приобретение готового жилья, июль 2014 года

Банк

Ставка в рублях, %

Условия

Сбербанк

От 12,5

Сумма: от 45 тыс. руб.

Срок: до 30 лет

Первоначальный взнос: от 10%

ВТБ24

От 11,85

Сумма: от 500 тыс. до 75 млн руб.

Срок: до 50 лет

Первоначальный взнос: от 10%, 15%, 30% – в зависимости от банковской программы и формы договора

Газпромбанк

От 13,5

Сумма: без ограничений

Срок: до 30 лет

Первоначальный взнос: от 15%

DeltaCredit

От 11,25

Сумма: от 300 тыс. руб.

Срок: до 25 лет

Первоначальный взнос: от 10%

 

Ипотечные предложения ряда банков в Краснодаре. Приобретение строящегося жилья, июль 2014 года

Банк

Ставка в рублях, %

Условия

Сбербанк

От 12,5

Сумма: от 45 тыс. руб.

Срок: до 30 лет

Первоначальный взнос: от 10%

ВТБ24

от 11,85

Сумма: от 500 тыс. до 75 млн руб.

Срок: до 50 лет

Первоначальный взнос: от 10%, 15%, 30% – в зависимости от банковской программы и формы договора

Газпромбанк

от 13,5

Сумма: без ограничений

Срок: до 30 лет

Первоначальный взнос: от 15%

DeltaCredit

от 12,25

Сумма: от 300 тыс. руб.

Срок: до 25 лет

Первоначальный взнос: от 15%

 

… и социальные программы


Значимую роль в стимулировании рынка играют социальные ипотечные программы, которых сейчас в Краснодарском крае реализуется несколько – для молодых семей, учителей, военная, накопительная ипотека.

Так, в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» (федеральная программа «Жилище») семья, признанная нуждающейся в улучшении жилищных условий, получает от государства субсидию на оплату первоначального взноса при покупке квартиры. Сумма социальной выплаты может достигать 600 тыс. руб. Правительство РФ планирует в 2014 году выделить региону на эти цели из федерального бюджета 48,1 млн руб. По информации краснодарской мэрии, в 2014 и 2015 годах субсидии получат порядка 350 молодых семей.

Социальные выплаты при оформлении ипотеки предоставляются также молодым учителям. Государство компенсирует 20% от суммы кредита, но не более 317,5 тыс. руб. Процентная ставка по кредиту – 8,5% годовых. Планируется, что в 2014 году 68 молодых педагогов в крае приобретут жилье по этой программе.

Также в крае действует федеральная программа «Военная ипотека». Выплаты, накопленные на счетах военнослужащих, могут быть использованы в качестве первоначального взноса при покупке жилья. Краснодарский край входит в тройку лидеров в РФ по количеству таких сделок.

«Накопительная ипотека» – это совместный проект администрации Краснодарского края и Сбербанка, стартовавший осенью 2011 года. Программа состоит из двух этапов. На первом претендент ежемесячно в течение четырех-шести лет накапливает средства на специальном счете. Каждый квартал, кроме процентов по вкладу, начисляется соцвыплата из бюджета региона. Она составляет 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 3 тыс. руб. в месяц. На втором этапе банк предоставляет ипотечный кредит с льготной ставкой, зависящей от срока накопления. Минимальная – 6% годовых – устанавливается, если срок составил пять-шесть лет, 7% – четыре года. По прогнозам, что в течение 6 лет с помощью программы жилье смогут приобрести не менее 50 тыс. кубанцев. С 2012 года по первый квартал 2014-госоциальные выплаты получили 1345 семей.

Илья Володько не относит накопительную ипотеку к социальным проектам, считая, ее «полукоммерческим» продуктом. Сам по себе этот проект является перспективным, уверен эксперт, но если платежеспособность населения упадет, ипотечный рынок он не спасет. «Надо помнить: это не благотворительный проект, и если ситуация в экономике ухудшится, есть вероятность, что ставки по накопительной ипотеке вырастут», – уверен собеседник.

Остальные перечисленные программы, по мнению Ильи Володько, в ближайшей перспективе не окажут значимого влияния на рынок, так как ориентированы не на развитие ипотеки, а на то, чтобы граждане отдельных категорий могли улучшить свои жилищные условия.

Взять кредит и сэкономить.

Помимо социальных программ, доступность ипотеки повышают и различные предложения банков, позволяющие снизить процентную ставку.

Так, в Сбербанке и ВТБ24 существуют специальные условия для участников зарплатных проектов и сотрудников аккредитованных ими компаний. Льготные процентные ставки предоставляет «Газпромбанк» при покупке недвижимости, находящейся у них в залоге. Многие банки проводят акции совместно с конкретными застройщиками, снижают ставки по кредитам для своих стратегических партнеров, например, агентств недвижимости.

Специальные ипотечные предложения ряда краснодарских банков, июль 2014 года

Банк

Программа

Ставка в рублях, %

Условия

Сбербанк

Ставка ниже при сумме кредита от 2,1 млн руб.

Дисконт к ставке– 0,5

Ставка ниже на 0,5% при получении жилищного кредита от 2,1 млн руб.Скидка может суммироваться с другими. Срок действия акции – с 1 июля по 30 сентября 2014 года

Сбербанк

Акция для молодых семей

От 11

Молодая семья – семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья, в которой родитель не достиг 35-летнего возраста.

Срок кредита: до 30 лет

Сумма: от 45 тыс. руб.

Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости

Сбербанк

Для участников зарплатного проекта

Готовое жилье – от 11%, строящееся – от 12,5%

Программа распространяется на получающих зарплату и работающих пенсионеров, получающих пенсию на счет в Сбербанке, а также работников компаний, аккредитованных Сбербанком

ВТБ24

Для участников зарплатного проекта

дисконт к ставке– 0,5

Сумма: до 5 млн руб.

Срок зависит от возраста заемщика. Мужчина должен выплатить ипотеку до 65 лет, женщина – до 60

Учитываются доходы, начисляемые на зарплатную карту ВТБ24

ВТБ24

Залоговая недвижимость

От 10

Недвижимость заемщика выступает в качестве залога по кредиту.

Сумма кредита: от 500 тыс. до 75 млн руб.

Срок: от 5 до 20 лет

Газпромбанк

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банка

Дисконт к ставке– 0,5

Сумма: без ограничений

Срок: до 30 лет

Первоначальный взнос: от 15%

DeltaCredit

«13-14-15»

13, фиксированная ставка

Срок действия акции: до 30 сентября 2014 года

Специальные условия для новостроек

Первоначальный взнос: от 14%

Срок кредита: до 15 лет

DeltaCredit

DeltaЛЕТО

Дисконт к ставке – 1, для кредитов с фиксированнойставкой

Срок действия акции: до 30 сентября 2014 года

Цель кредита: приобретение всех видов готовой и строящейся недвижимости, кредитуемой банком, под залог приобретаемой недвижимости

Срок кредита: 16-25 лет

 

Что будет дальше?

По прогнозам банка DeltaCredit, ставки по ипотеке будут расти в среднем на 0,5-1% в год. «Как долго будет продолжаться повышение, сказать сложно: во многом это зависит от развиватия ситуация на российском финансовом рынке», – добавляет Надежда Белая.

«На спросе повышение ставок вряд ли отразится, поскольку в настоящее время ипотека является единственным инструментом для решения жилищного вопроса, – полагает Руслан Попов, вице-президент Кубанской палаты недвижимости. – Застройщики до 70% жилья продают с помощью ипотеки».

В Macon Realty Group считают, что на Кубани устойчивая положительная динамика в ипотечном секторе сохранится только при условии ежегодного повышения доходов населения на 3,7-5,1%. По расчетам компании, доход одного человека в семье, достаточный для ипотечного займа, должен достигать 34 тыс. руб. в месяц. А по последним данным Краснодарстата, среднемесячная зарплата в крае в апреле 2014 года составила 27,3 тыс. руб. (в апреле 2013-го она была на уровне 23,1 тыс).

По мнению Ильи Володько, в ближайшие три-пять лет рост ипотечного рынка в регионе замедлится: доходы потребителей растут слишком медленно. Если в последние два года прирост в ипотечном секторе края составлял 40% ежегодно, то в будущем аналитик прогнозирует снижение этого показателя до 10%.

В DeltaCredit отмечают, что, судя по портфелю краснодарского заемщика, ежемесячный совокупный доход семьи при средней сумме кредита в 1,4 млн руб. составляет около 59 тыс. руб. Однако здесь учитывается совместный доход не только заемщика, но и созаемщиков, число которых может достигать трех человек.

Илья Володько уверен, что доступнее ипотеку в этих условиях могут сделать только пониженные ставки по кредитам, но предпосылок для этого нет. Экономист Александр Полиди также полагает, что на рынке ипотеки в ближайшие годы не будет значительного роста: «Качество заемщика снижается, увеличиваются риски для банков». По его мнению, ипотека в настоящий момент доступна для ограниченного количества жителей Кубани, причем большинство из них уже взяли кредит.

Аналитики DeltaCredit настроены более оптимистично: «Краснодарский край по итогам 2013 года занимает восьмое место по количеству и десятое по объему выданных ипотечных кредитов в России». По некоторым прогнозам, объем ипотечного рынка в 2014 году в регионе увеличится до 40,3 млрд руб., а прирост составит 15%. Надежда Белая ожидает, что в ближайшие пять лет ипотечный рынок в регионе будет набирать обороты.

В то же время эксперты банка не берутся строить точные прогнозы, так как на перспективы этого сегмента рынка влияет множество факторов – от состояния экономики в стране до законодательной базы. В частности, по мнению банкиров, пересмотра требуют многие аспекты Федерального закона № 102 «Об ипотеке…»: в части отмены требования о регистрации договора залога, невозможности запрета последующего залога соглашением сторон, упрощения требований к описанию обеспечиваемого залогом обязательства. Если все эти моменты будут учтены законодателями, оформление кредитов значительно упростится.



Екатерина Ширлинг

Источник: Бюллетень недвижимости.
Теги: Жилая недвижимость, Краснодар



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме