villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

Публикация

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Пенза. 3 квартал 2013 года

01.10.2013
Увеличить

По состоянию на август 2013 г. совокупная жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Пенза составила 381 753 кв. м, общее количество квартир — 7 568 ед. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 0,7 кв. м, что оценивается как среднее значение. При рассмотрении динамики показателя видно, что с начала 2011 г. и по сегодняшний день объем возводимого МЖС за счет возрастающей активности девелоперов в отношении закладки новых проектов непрерывно растет.

Практически все предложение сформировано объектами эконом- и среднего классов, доли которых в общем объеме возводимого МЖС в г. Пенза составляют 73,4% и 24,8% соответственно. Бизнес- и элитный сегменты, по оценкам компании MACON Realty Group, представлены только одним жилым комплексом — «Симфония» (1,8%).  Качественная структура первичного рынка МЖС г. Пенза за последние годы претерпела значительные изменения. Объем возводимого МЖС в эконом-классе возрос практически в два раза, со 100 тыс. кв. м практически до 300 тыс.  кв. м.

На сегодняшний день максимальные доли по объемам возводимого МЖС в г. Пенза приходятся на Первомайский (около 40%) и Октябрьский районы (около 25%) районы.  В данных зонах, а также в Железнодорожном районе и с. Засечное, все МЖС представлено эконом- и средним классами. Единственный качественный объект расположен в Ленинском районе - историческом и деловом центре г. Пенза. Основным трендом последних лет стало смещение вектора развития рынка на окраины города, что подтверждается увеличением долей Железнодорожного и Первомайского районов в общем объеме возводимого МЖС и началом строительства комплексных проектов в с. Засечное. Данный факт объясняется увеличением доли проектов жилой недвижимости эконом-класса, о котором упоминалось ранее. Для строительства объектов недвижимости в сегменте эконом- требуются дешевые земельные участки, которые располагаются в основном на окраинах города. Необходимо сделать отдельный акцент на значительном росте объема предложения в с. Засечное. За последний год общий объем возводимого МЖС в рассматриваемой зоне увеличился в 2,1 раза за счет активной закладки литеров в рамках нескольких комплексных проектов, реализуемых на территории с. Засечное (в первую очередь, за счет «Сурского Квартала»).

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза составляет 38 131 руб.

При рассмотрении динамики цен на рассматриваемом рынке видно, что вплоть до начала кризиса прослеживался их рост, главным основанием для которого являлось активное наращивание спроса. По итогам 2007 г. цены возросли практически на 40%. В течение 2008 г. темп прироста рассматриваемого показателя существенно замедлился и за 9 месяцев 2008 г. составил всего 2,9% - следствие, в первую очередь, того, что большая часть потенциала прироста цен в тот период была реализована местными девелоперами в 2007 г. Иными словами, дальнейшее активное увеличение цен в 2008 г. значительно снизило бы объем сделок на рассматриваемом рынке. К факторам, ограничивающим увеличение цен в 2008 г., также относится постепенное наращивание количества новых строительных площадок, которые стали снижать имеющийся на тот период дефицит предложения.

В кризис положительный тренд изменения цен был сломлен. Общее снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза за 09.2008-09.2010 составило 14,9%, что по сравнению с остальными городами РФ является относительно невысокой величиной.

С начала 2010 г. на рынке стало прослеживаться «оживление» активности потенциальных покупателей, которое стало сигналом для остановки снижения цен. В 2010 г. отрицательные изменения среднерыночного «ценника» преимущественно были сопряжены не со снижением девелоперами цен 1 кв. м, а с иными факторами. Во-первых, с закрытием продаж в связи с полной реализацией квартир во многих многоэтажках, находящихся на финальной стадии строительства (новостройки на данной стадии, как правило, имеют наивысшие цены реализации квартир). Во-вторых, с закладкой значительного количества новостроек эконом-класса и, как следствие, открытием продаж в них (такие объекты традиционно имеют наименьшие цены реализации квартир).

С 2011 г. и по сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза стабильно возрастает и по состоянию на август 2913 г. на 4,5% превысила свое докризисное значение.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составляет 36 016 руб. (-5,5% по отношению к среднерыночной величине), в среднем классе - 41 262 руб. (+8,2%), в бизнес-классе - 54 222 руб. (+42,2%), в элитном классе - 47 000 руб. (+23,3%). Отметим, что более низкое значение цен в элитном классе по сравнению с бизнес-классом связано с тем, что на сегодняшний день цены в бизнес-классе определяются исключительно введенными в эксплуатацию объектами, в то время как элитный класс представлен только одной новостройкой («Симфонией») на начальной стадии строительства.

Кризисный период вызвал снижение спроса на рынке МЖС г. Пенза, главной причиной стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей. На сокращение общего числа сделок на первичном рынке также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Пенза по сравнению с 2007 г. сократилось более чем на 40%. Однако с 2010 г. начало прослеживаться «оживление» платежеспособного спроса. Отметим, что основными факторами, которые повлияли на рост активности потенциальных покупателей на рынке МЖС г. Пенза в тот период стали возобновление ипотечного кредитования на рынке новостроек и значительное снижение процентных ставок, возврат на рынок части «отложенного» спроса, общая стабилизация экономической ситуации в стране.

Положительная динамика рассматриваемого показателя продолжилась и в 2011 г., когда количество сделок превысило более чем на 30% свое прошлогоднее значение. При этом основной объем спроса пришелся на эконом-класс, выход значительного числа объектов в рамках которого стал основным стимулятором активности покупателей. Прирост сделок на первичном рынке МЖС г. Пенза продолжился и в 2012-1Н2013.

В расчете на 1 000 чел. постоянного населения объем сделок на первичном рынке МЖС в г. Пенза по итогам 2012 г. составил около 8,5 ед., что приближено к значениям в других региональных центрах и позволяет охарактеризовать рассматриваемый рынок как достаточно емкий.

Тенденции и перспективы

Прогноз развития рыночной ситуации позволяет предположить с большой степенью вероятности, что в среднесрочной перспективе ситуация будет благоприятной для девелопмента объектов жилой недвижимости, а рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность, особенно в эконом- и среднем классах.

Рыночная ситуация будет стабильной и привлекательной для девелопмента до тех пор, пока объем нового строительства не будет существенно превышать 9,0-9,5 тыс. квартир ежегодно. По оценкам консультантов MACON Realty Group, ежегодный объем новых проектов составит около 7,0-7,5 тыс. квартир. Таким образом, в течение ближайших 5 лет рыночные риски на рынке жилой недвижимости г. Пенза будут минимальны.

Наиболее перспективными сегментами являются эконом- и средний классы, в которых в течение всего прогнозного периода сохранится дефицит предложения. Однако существенного роста цен ожидать не стоит, т. к. постоянное увеличение стоимости 1 кв. м более чем на 10% ежегодно значительно сужает аудиторию потенциальных клиентов, имеющих возможность приобрести жилье. В результате может сложиться ситуация, когда дальнейший рост цен станет невозможным даже при наличии острого дефицита жилья. 


Теги: Жилая недвижимость, пенза

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме