banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

villa_nova1.jpg MACON Realty Group - консультант "Вилла Нова"

MACON Realty Group выступила консультантом уникального проекта в г.Михайловск, сочетающего в себе все элементы социальной, коммерческой, инженерной, транспортной инфраструктур.

Публикация

Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года.

30.09.2013
Увеличить

Попытка создания организованной малоэтажной недвижимости в г. Краснодар была предпринята еще в 90-е гг. Тогда начали формироваться ярко выраженные «пятна» современной индивидуальной застройки, выполненные вне единого архитектурного стиля и не обладающие обособленной инфраструктурой, характерной для многих организованных коттеджных поселков. К таким зонам можно, например, отнести «Поле Чудес» (ФМР), «Поле Чудес» (за городской чертой, в направлении станицы Елизаветинская), «Царское село», «Рублевка», «Ягодино», п. Северный и т.д. Однако до середины 2000-х гг. на рынок так и не вышло ни одного организованного проекта, что являлось следствием нескольких факторов. Во-первых, это ориентация массового спроса в Краснодаре на недорогие — эконом– и среднего классов — предложения, в то время как организованная коттеджная недвижимость традиционно рассчитана на более состоятельную аудиторию. Вторым, не менее важным фактором, является исторически сформировавшаяся застройка в городе. Частные домовладения занимают не менее половины жилищного фонда Краснодара. И если говорить о Центре, то его большая часть застроена именно частными домовладениями, которые для многих являются более привлекательным вариантом, чем коттедж за городом, пусть и в организованном поселке с инфраструктурой. Третьим фактором, сдерживающим развитие рынка коттеджных поселков в Краснодаре, являлось отсутствие подходящих свободных земель. Для коттеджных поселков привлекательным местоположением является Центр или живописные и экологические места, которых в окрестностях г. Краснодар практически нет.

Первый организованный коттеджный поселок в Краснодаре и его пригороде (на удалении менее 35 км от городской черты) начал строиться в конце 2004 г. Им стала «Екатериновка». В течение 2005-2006 гг. предложение на рынке ограничивалось только данным проектом. В 2007 г. произошла закладка коттеджного поселка под названием «Немецкая Деревня «Екатерина Великая». По итогам 2008 г. выбор в сегменте коттеджных поселков г. Краснодар расширился за счет еще одного проекта — «Эллады». В 2009 г. заложили первый камень в «Зеленом Береге» и 1 очереди «Европейской деревни». Таким образом, за пятилетний период развития рынка организованной малоэтажной недвижимости в г. Краснодар и его пригороде произошла закладка только пяти проектов, общее количество домовладений в рамках которых не превысило 500 ед., что оценивается как невысокое значение.

Активная стадия развития рынка началась только в посткризисный период и продолжается по сегодняшний день. За последние 3,5 года объем предложения по сравнению со значением на конец 2009 г. возрос практически в 5,5 раз. На 08.2013 общее количество введенных в эксплуатацию и находящихся в стадии строительства организованных коттеджных поселков среднего и большого масштаба, по оценкам компании MACON Realty Group, насчитывает 27 ед.

Важно отметить, что с 2010 г. стал также активно развиваться сегмент микрокоттеджных поселков, количество объектов в рамках которых не превышает 20-25 ед. В качестве примера подобных проектов можно привести, например, введенные по состоянию на 08.2013 в эксплуатацию компанией ООО «Аякс-стройинвест» комплексы таунхаусов «Надежда-1,2,3» и «Александрия-1,2». В августе 2013 г. данный девелопер начал возводить еще один небольшой комплекс таунхаусов на 12 квартир, расположенный на территории р. Адыгея, в п. Новая Адыгея, под названием «Заречье». Микропоселки в настоящее время возводит также и компания «КСК» (комплекс дуплексов в пос. Знаменский), и «Дублесс» (коттеджный комплекс в пгт Яблоновский, р. Адыгея), и  многие другие компании. Общее количество коттеджных поселков, включающих микропроекты, на сегодняшний день превышает 50 ед.

В посткризисный период наряду с появлением многочисленных небольших коттеджных поселков на рынке организованной малоэтажной недвижимости г. Краснодар стала прослеживаться еще одна тенденция - появление коттеджных поселков без обязательного подряда. В таких проектах предлагаются «голые» земельные участки, на которых покупатели не ограничены в сроках начала и длительности строительства, а также архитектурных решениях своих домовладений. На сегодняшний день поселков данной категории насчитывается 7 ед. или около 1/4 от общего количества среднего и большого масштаба малоэтажных проектов в Краснодаре. Самыми масштабными из них являются такие, как «Кубанский Стан» (около 190 га), первая и вторая очереди «Зеленой Долины» (около 75 Га), «Тихая Поляна» и «Парковый» (около 45 га каждый), которые реализуют две девелоперские компании — ООО «Черноморская финансовая компания» и ООО «Европа-Инвест».

Если говорить о коттеджных поселках с обязательным подрядом, то среди самых крупных из них можно выделить «Кубанский» (520 домовладений), «Солнечный городок» (492) и «Вишневый сад» (487).

Основной зоной концентрации организованных малоэтажных проектов Краснодара и его пригорода является Прикубанский округ (его отдаленные от Центра части), в котором располагается 16 проектов, что является, в первую очередь, его максимальной по сравнению с остальными округами площадью территории. На Карасунский округ приходится шесть коттеджных поселков, на Центральный — всего один («Зеленый остров»). Остальные  предложения сконцентрированы в Динском районе и на территории р. Адыгея (в п. Новая Адыгея и около п. Яблоновский).

Ценовая ситуация

Бюджеты продажи домовладений — коттеджей, дуплексов или таунхаусов — в рамах коттеджных поселков Краснодара, как правило, включают стоимость как земли, так и самого домовладения, расположенного на ней. На сегодняшний день минимальный бюджет покупки коттеджей в рамках организованных проектов малоэтажной жилой недвижимости Краснодара составляет 3,3 млн. руб. За эти деньги возможно приобрести домовладение площадью около 100 кв. м на 3 сот. в рамках коттеджного поселка «Славный». Самые дорогостоящие варианты расположены в проектах «Эллада» и «Немецкая Деревня «Екатерина Великая», в которых минимальные бюджеты покупки коттеджей составляют 14 млн. руб. (за домовладение площадью 515 кв. м на 10 сот.) и 10 млн. руб. (138 кв. м на 10 сот.) соответственно.

Девелопер «Славного», также, как и в сегменте коттеджей, предлагает самый бюджетный на рынке вариант дуплексов. На сегодняшний день их бюджет покупки начинается от 2,7 млн. руб. за 100 кв. м на 2 сот. Лидеры по ценам в коттеджах и дуплексах также совпадают. В поселках «Эллада» и «Немецкая Деревня «Екатерина Великая» дуплексы реализуются по цене от 8 млн. руб.

В сегменте таунхаусов традиционно бюджеты покупки по сравнению с остальными типами домовладений являются минимальными. В настоящее время самое бюджетное предложение расположено в рамках 2 очереди «Европейской Деревни» - 1 785 000 руб. за таунхаус площадью 85 кв. м. Максимальный бюджет покупки таунхаусов зафиксирован в «Троицкой Усадьбе» (4,9 млн. руб. за 183 кв. м).

Земельный участок без обязательного подряда в  рамках поселков в г. Краснодар возможно приобрести, имея на руках менее 1 млн. руб. Такие варианты есть в «Кубанском Стане» и 3 очереди «Виктории». Обладая чуть большей суммой — около 1,5 млн. руб. — потенциальный покупатель сможет выбрать земельный участок не только в рамках вышеприведенных проектов, но и на территории коттеджных поселков «Зеленый берег» и 2 очереди «Зеленой Долины». Самая дорогая земля предлагается в рамках «Зеленого острова». В этом поселке в настоящее время цена 1 сот. составляет 400 000 руб., и отдельно оплачивается подвод инженерных коммуникаций в размере не менее 350 000 руб. Таким образом, минимальный бюджет покупки участка в «Зеленом острове» составляет 4,4 млн. руб.

Анализ спроса

По оценкам компании MACON Realty Group, в г. Краснодар и его пригороде в рамках коттеджных поселков ежегодно приобретается около 500-750 домовладений. Объем продаж на неорганизованном рынке значительно превышает данное значение. По данным Росреестра, в 2012 г. в Краснодаре реализовано 2 630 индивидуальных домовладений, из которых не менее 2 300-2 400 ед. приходится на неорганизованный рынок (часть сделок, совершенных в рассматриваемый период в рамках коттеджных поселков включена в данное — 2 630 ед. — значение).

На сегодняшний день максимальный темп продаж зафиксирован в коттеджных поселках без подряда. В некоторых проектах ежемесячно продается до 10-15 земельных участков, в большинстве коттеджных поселков показатель находится в диапазоне от 5,0 до 7,5 ед. в мес. Более высокая скорость реализации земли по сравнению с домовладениями, в первую очередь, связана с невысоким бюджетом продажи участков, что значительно расширяет целевую аудиторию. Также стоит отметить, что данный тип предложения представляет интерес и для инвесторов (дополнительная группа покупателей). Что касается домовладений, то они в инвестиционных целей не приобретались как ранее, так и сейчас. 

Достаточно высокий спрос на землю наряду с минимальными по сравнению с коттеджными проектами с подрядом затратами девелоперов и стали основными факторами, повлиявшими на активный рост количества поселков без обязательного подряда в последние годы. Ряд девелоперов, который ранее не предполагал в своих проектах продажу земли, пришел к данной практике на временной/постоянной основе. В качестве примера можно привести, например, «Зеленый Берег», в котором в качестве временной меры в 2013 г. была открыта продажа земельных участков без подряда. Другой пример: компания ООО «Европа-Инвест», первый проект в сегменте коттеджных поселков которой («Немецкая Деревня «Екатерина Великая») относился к самым высококачественным проектам Краснодара и предполагал обязательный подряд или приобретение  готовых домовладений, на сегодняшний день активно расширяет свой портфель за счет проектов без подряда. Рядом с поселком «Немецкая Деревня «Екатерина Великая» компания ООО «Европа-Инвест» реализует такие проекты без подряда, как «Тихая Поляна» и первая и вторая очереди «Зеленой Долины».

Если говорить о домовладениях, то в них самый высокий темп продаж имеет место в сегменте таунхаусов, что является следствием их невысокого по сравнению с дуплексами и коттеджами бюджета продажи. Стоимость таунхаусов приближена к стоимости многокомнатных (2-комн. и более) квартир, в связи с чем для многих покупателей данный тип домовладений является отличной альтернативой жилью в многоквартирных домах. В большинстве проектов средний темп продаж  таунхаусов находится в диапазоне от 2,5 до 5,0 ед. Исключением является только «Вилла Роз», в которой за два года практически целиком распроданы 1 и 2 очереди, включающие свыше 200 таунхаусов. Основным фактором, обеспечившим высокий темп продаж таунхаусов в данном проекте, являются, в первую очередь, конкурентоспособные цены.

В сегменте коттеджей средний темп продаж не превышает 3,5 ед. в мес. (преимущественно находится в диапазоне от 0,5 до 1,5 ед. в мес.). При этом показатель тем ниже, чем выше бюджеты продажи коттеджей. Данный факт можно подтвердить на примере коттеджного поселка «Эллада», цены реализации домовладений в котором являются одними из самых максимальных на рынке. Практически за пятилетний период продаж продано всего 14 домовладений (в т.ч. 6 коттеджей и 8 дуплексов), а средний темп продаж составляет всего 0,2 ед. в мес.

Тенденции и перспективы

В среднесрочной перспективе рынок коттеджных поселков и его пригорода продолжит свое активное развитие. В ближайшие годы высока вероятность выхода ряда проектов без обязательного подряда. В сегменте коттеджных поселков с подрядом также будет иметь место наращивание предложения. К проектам, выход которых состоится уже в конце 2013 г., можно, например, отнести коттеджную часть на 46 домовладений в рамках комплекса компании ООО «Таурас-96» под названием «Семигорская-Понтийская» или «Южный штат Калифорния», рассчитанный ориентировочно на 40 дуплексов (на 08.2013 идет межевание территории проекта, по завершению которого будет окончательно утвержден состав жилой части) компании «Дублесс». В перспективе появление новых проектов будет происходить не только в городской черте, но и за ее пределами. Территория, расположенная между п. Яблоновский и п. Новый в р. Адыгея впервые начала осваиваться в 2009 г. компанией СК «Стройкомплекс». На сегодняшний день в данной зоне в реализации находятся несколько проектов. В 2013-2014 гг. предложение в Адыгее еще более возрастет. Компания СК «Стройкомплекс» по завершению второй очереди комплекса  «Европейская деревня» на территории около 4 га будет осваивать рядом еще около 15 га. Неподалеку от этого проекта другими игроками уже сейчас огорожены еще несколько крупных участков, на которых в следующем году начнется реализация очередных коттеджных поселков.

Предложение продолжит возрастать  и в сегменте микрокоттеджных поселков, в первую очередь, за счет «частных застройщиков». Общеизвестно, что в последние годы со стороны администрации усилился контроль за их деятельностью. Некоторые из многоквартирных объектов от «частников» даже подлежали сносу. В этой связи в ближайшей перспективе «частные застройщики» будут вынуждены или уйти с рынка, или остаться в сегменте многоквартирного жилья, но узаконив свою деятельность, или переориентироваться на сегмент индивидуального жилья (на сегмент микрокоттеджных поселков).

Что каcается спроса, то колоссального прироста сделок в сегменте коттеджных поселков в Краснодаре в перспективе ожидать не стоит. На фоне увеличения предложения это станет ужесточать конкуренцию между проектами. В этой связи девелоперы будут вынуждены более детально подходить к разработке концепций своих коттеджных поселков (в первую очередь, в отношении площадей домовладений) и удерживать конкурентоспособные цены.

 

 


Теги: Жилая малоэтажная недвижимость, Краснодар, коттеджи

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме