img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Освоение побережья

16.09.2013

Туризм в ЮФО теперь означает не только Сочи: все новые инвестпроекты этой отрасли заявлены за пределами олимпийской территории. В лидеры побережья по числу заявок выбилась Анапа; остальные регионы пока демонстрируют робкие попытки развивать деловой туризм

Всего четыре южных региона представлены в числе обладателей крупнейших проектов в сфере туризма и рекреации, причём из 34 проектов 28 приходятся на Краснодарский край. На условном втором месте — Волгоградская область с тремя проектами, далее Ростовская с двумя и Республика Адыгея с курортом Лаго-Наки. Эта статистика говорит о том, что пока отраслевые инвесторы верят только в солнце, море и горы: если в регионе их нет, то руководителям придётся либо уповать на Чемпионат мира по футболу 2018 года, к которому ещё можно теоретически что-то успеть найти, либо работать над стимулированием других видов туризма. Второй по серьёзности риск состоит в искушении «отбить» проекты поскорее и сделать их дорогими. Эксперты предупреждают, что стоит оглядываться на реальность, в которой большей части населения не хватает гостиниц средней ценовой категории и эконом-класса.

Изменения в пользу побережья

Ещё год назад в сводной таблице рэнкинга отрасль туризма была представлена всеми шестью регионами ЮФО. Но начала реализации так и не дождался проект Центра экотуризма и отдыха в Калмыкии, который, по данным из открытых источников, проходит процедуру «корректировки», так как изначально был рассчитан на природно-социальные условия Москвы и Подмосковья. Совсем не везёт южным регионам с идеей курортных островов: в прошлом году окончательно исчез из списков туристических объектов остров «Федерация», в этом — больше не представлен туристический проект на Городском острове в Астрахани. Среди утрат Ростовской области — всесезонный аквапарк «Всплеск», который планировалось разместить на подъезде к Ростову у трассы М4.

Общие показатели инвестпортфеля в туризме сократились, хотя и не так резко, как в прошлом году: сказывается тот факт, что подавляющая часть олимпийских объектов была завершена. Совокупная стоимость туристических объектов, заявленных к строительству, составляет 6,1 млрд долларов, что почти на 2 млрд меньше показателей прошлого года. Доля проектов в общем портфеле уменьшилась на один процент, до 7%, а число проектов — по-прежнему 34. Лидером отраслевого рейтинга, как и раньше, является проект ОАО «Курорты Северного Кавказа», горно-климатический курорт Лаго-Наки в Адыгее, и пока нет признаков того, что он, как многие другие мегапроекты, останется только гипотетическим.

В конце концов, Юг уже имеет внушающие оптимизм примеры реализации не просто крупных, а огромных проектов. Например, который год в пятёрку лидеров входит горнолыжный центр «Роза Хутор». Проект, финансируемый ВЭБом, всё ещё находится в стадии реализации, но это этапы строительства новых объектов в границах курорта.

Остальные регионы если раньше, на инвестиционном подъёме, и питали надежды тоже стать центрами притяжения туристических потоков, в этом году ничем сверхкрупным хвастать не стали. В Ростовской области продолжается неспешная реализация курортно-спортивного комплекса «Дон Гольф Резорт» под станицей Старочеркасской и представлен проект ГК «Славяне» по строительству четырёхзвёздного отеля отельной сети Accor под брендом Mercure. Зато Волгоградская область ощутила на себе близость ЧМ-2018, и из трёх проектов два, отель Hampton by Hilton и Водноспортивный гостиничный комплекс, явно рассчитывают на гостей чемпионата.

Эксперты с разной степенью категоричности приговаривают большинство регионов ЮФО к бесконечным танталовым мукам наблюдения за курортной славой Краснодарского края. Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько говорит, что никаких объективных предпосылок превращения остальных регионов округа в туристические центры нет. «В последние годы почти каждый российский регион имеет планы стать ведущим туристическим центром страны, порой невзирая на полное отсутствие драйверов такого роста, — констатирует г-н Володько. — Конечно, в современном мире интерес туристов можно создать и поддерживать искусственно (путём, например, создания значимого музея или событийного мероприятия). Но всё же туризм пока остаётся той отраслью, которую только наличие фундаментального (природного или исторического) фактора способно действительно превратить в основу экономики региона».

В принципе, нельзя сказать, что никаких перспектив у туристических объектов нет: всё же для внутреннего, экскурсионного, туризма они вполне могут быть годны. Руководитель отдела гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle Дэвид Дженкинс говорит, что и в Ростовской, и в Волгоградской областях туристический поток очень невелик и значительно расти он не будет. «Волгоград должен работать над тем, чтобы стать популярным направлением внутреннего туризма — привлекать школьные группы, а также российских и немецких туристов, — предлагает г-н Дженкинс. — В сущности, и Ростов, и Волгоград — это города делового туризма, поэтому строительство новых отелей, дорог и аэропортов поможет, даже несмотря на ограниченный туристический потенциал».

Бенефис Анапы

Этот город-курорт представил в нынешнем рейтинге 10 проектов — почти треть всей базы в сфере туризма. Если к нему прибавить пять проектов другого амбициозного собрата, Геленджика, то это будет уже почти половина. С учётом сказанного выше, перспективы у Черноморского побережья как такового продолжают быть высокими, а свободная земля вокруг Сочи заканчивается, так что у этих городов есть хорошие шансы на дальнейшее развитие.

Даррен Бланчард, старший директор по развитию бизнеса компании Rezidor, отмечает, что немаловажную роль в развитии курортов играет то, что их аэропорты готовы работать с пассажиропотоком большого числа направлений со всей России. Однако г-н Бланчард предупреждает, что Анапа и Геленджик значительно меньше, чем Сочи, и чтобы потягаться с теми огромными инвестициями и паблисити, которые получает их сосед, им необходимо найти свою собственную нишу и возможности для развития, которые со временем вполне могут появиться. «Одним из ключевых факторов для развития этих направлений станет поиск финансирования для строительства туристической и рекреационной инфраструктуры, — считает Даррен Бланчард. — Впрочем, даже создав необходимую инфраструктуру, они столкнутся с теми же сложностями, что и более состоятельный Сочи, когда развитие туристического бизнеса будет тормозиться из-за отсутствия низкобюджетных авиаперевозчиков и сохранения высоких цен на авиабилеты».

Дэвид Дженкинс обозначает как раз основные возможные векторы развития этих городов-курортов: «Анапа исторически была центром детского туризма, и мы уверены, что дальнейшее развитие туристического и гостиничного рынка в этой части побережья Чёрного моря не должно идти вразрез с традициями. По нашей оценке, здесь будут востребованы современные семейные курортные объекты по доступной цене. Рынок Геленджика также нуждается в некотором числе доступных гостиниц, но более ориентированных на супружеские пары, так как этот город менее развит с точки зрения семейного туризма».

Но не следует забывать и об основной угрозе для развития этих территорий. «Существует опасность ловушки, в которую фактически угодили и курорты Большого Сочи, — напоминает г-н Володько. — Большое число капиталоёмких новых проектов и завышенные ожидания инвесторов относительно перспектив своих вложений “выталкивают” на рынок значительный объём предложения в высоком ценовом сегменте. В результате курорт начинает восприниматься как престижный и дорогой. Менее платёжеспособная часть туристов быстро переориентируется на более соответствующие их доходам курорты, а численность новой аудитории если и растёт, то не так быстро. В итоге происходит общее падение туристического потока, что отрицательно сказывается как на новых проектах, так и на всём рынке в целом».

Ещё один печальный пример перепроизводства проектов премиум-сегмента приводит партнёр BDO в России Виктория Саламатина: «Перед глазами случай Крыма, где к чемпионату Европы по футболу были построены отдельные гостиницы высокого класса, которые очевидно не по карману простому населению. В итоге граждане Украины предпочитают более доступные курорты Турции, а крымские отели заполнены совсем незначительно». Поэтому курортам необходимо уповать прежде всего на проработку чёткой концепции, определяющей, на какую аудиторию будут рассчитаны новые отели, и на выбор опытного оператора.

Сделать не больше, чем нужно

Чемпионат мира по футболу 2018 года коснётся трёх городов Юга, но в Сочи подготовка к нему будет минимальной, и ждать громких заявок в сфере туризма к этому событию не стоит. А вот гостиничная и рекреационная структура Ростова-на-Дону и Краснодара претерпит серьёзные изменения. Главное, что нужно сегодня сделать региональным властям и инвесторам — это не построить слишком много гостиниц. Дэвид Дженкинс рассказывает: «Мы уже наблюдали, как упали показатели гостиничного рынка Киева после проведения чемпионата Европы по футболу прошлым летом. Даже во время самого “Евро-2012” киевские гостиницы не были заполнены на протяжении всего чемпионата — только под определённые игры, что обеспечило объекты очень ограниченной загрузкой».

Вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов напоминает, что футбольный болельщик в основной массе своей довольно неприхотлив, и большинство будет искать для себя варианты демократичного размещения, которые в обоих городах развиты сравнительно слабо, но при этом не очень интересны потенциальным инвесторам. «Основной риск развития гостиничного рынка этих двух регионов — кризис перепроизводства, — предупреждает г-н Прасов. — Рынок Волгограда долгое время был неконкурентным, новые отели практически не строились, и несколько объектов, по сути, монополизировали рынок, что привело к довольно высокой стоимости проживания в городе при не самом высоком качестве сервиса. Ещё одной проблемной темой является негибкость власти в отношении развития туризма и гостиничного бизнеса». На сегодняшний момент в Волгограде международные гостиничные операторы реализуют несколько проектов, ситуация с выбором средств размещения постепенно выправится, но чтобы избежать проблем с заполняемостью отелей после чемпионата мира, местным властям необходимо уже сейчас задуматься над развитием различных видов туризма в регионе.

Илья Володько приводит простую математику, которую отельеры, пришедшие «ловить» болельщиков, должны иметь в виду: «Все города-участники, кроме Москвы и Петербурга, могут рассчитывать на проведение матчей вплоть до четвертьфинала. С учётом перерывов между играми среднее время проведения чемпионата в каждом городе составит 12–14 дней. За это время, по нашим данным, каждый город примет около 50 тысяч туристов. Международный опыт проведения крупных спортивных форумов показывает, что подобные мероприятия не оказывают однозначно положительного влияния на гостиничный рынок и даже могут иметь негативные последствия. Обусловлено это тем, что номерной фонд на период проведения спортивного мероприятия существенно возрастает, а туристический поток после его окончания, как правило, остаётся на прежнем уровне». В странах с развитой туриндустрией этот фактор сглаживается и не несет жёстких деструктивных последствий, однако в странах с относительно низким туристическим потоком это неизбежно приводит к снижению показателей среднегодовой заполняемости гостиниц и их доходности.

Задача, как часто бывает с подобными событиями, заключается в комплексном подходе к развитию территории. Справиться с ней даже очень крупные инвесторы или международные сети отелей самостоятельно не могут: всё зависит от усилий местных администраций. Даррен Бланчард предупреждает инвесторов: важно не получить головокружение от гипотетических успехов. «На такие события, как чемпионат мира по футболу, важно смотреть не в контексте самих мероприятий, но рассматривая их в качестве катализатора для развития городов, — рассуждает г-н Бланчард. — Чемпионат мира сам по себе длится всего месяц, и даже несмотря на то, что в ходе мероприятия построенная инфраструктура используется, как правило, на сто процентов, в общей доходности отеля финансовый отклик от мероприятия остаётся все же очень небольшим, так что возврат гостиничных инвестиций лучше подсчитывать через одно-два десятилетия. И хотя в целом такого рода мероприятия могут делать некое паблисити городам на международной арене, однако это влияние всё же минимально, поэтому индивидуальным инвесторам стоит грамотно подходить к финансированию объектов и учитывать факторы местоположения и инфраструктуры, которые в перспективе станут ключевыми для успешной работы гостиницы».

Не без досады можно отметить, что пока крупных спортивно-рекреационных проектов ни в связи с чемпионатом, ни на волне интереса к нему не заявлено. Исключение составляет только ростовский стадион, но его проект предполагает, что будет строиться прежде всего спортивная арена. А уж впоследствии есть план «нарастить» на ней рекреационную зону с фитнес-центром, спа-салонами и тому подобным. Между тем Илья Володько напоминает, что строительство таких объектов имеет положительное воздействие на экономику: «Во-первых, когда стадион строится за городом, то в этот район проводят всю необходимую инфраструктуру. То есть в дальнейшем стадион станет центром притяжения других объектов, например, коммерческой недвижимости или жилых домов. Во-вторых, наличие в городе стадиона такого уровня позволит в дальнейшем проводить матчи, например, чемпионата страны. Кроме того, такие сооружения могут стать хорошей концертной или выставочной площадкой». Примером последнего служит сданный в Краснодаре «Баскет Холл». Волгоградского стадиона в числе инвестпроектов этого года пока нет.

Людмила Шаповалова

Источник: Эксперт ЮГ.
Теги: Анапа, Волгоград, Курортная недвижимость, Ростов-на-Дону, Сочи



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме