baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Жил бы в Сочи

09.09.2013

Город-курорт

А начиналось все весьма и весьма оптимистично. Как традиционный морской курорт времен СССР Сочи многим россиянам казался островком стабильности.

Согласно исследованию «Прогноз развития рынка жилой недвижимости в постолимпийский период» компании Macon Realty Group, активное развитие рынка, которое наблюдалось приблизительно с 2000 года, основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на рынке жилой и апартаментной недвижимости Сочи в течение данного периода возрастало, достигнув к 2007 году 4221.

В 2007 году — после оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр 2014 года — цена квартир здесь существенно возросла (в диапазоне 25–150% в зависимости от проекта), что негативно отразилось на уровне платежеспособного спроса и существенно сократило продажи. Общее количество совершенных за 2008 год сделок составило 3246, что на 23,1% ниже значения за 2007 год. Кризисный период, который привел к снижению платежеспособности потенциальных покупателей, еще более значительно сократил количество сделок по сравнению с предыдущими годами: в 2009 году было заключено 2233 договора (–31,2% по сравнению с 2008 годом; рис. 1, 2).

Правда, с начала 2010 года стали прослеживаться рост активности потенциальных покупателей и увеличение количества сделок. Данная тенденция наблюдалась и на протяжении 2011–2012 годов. Так, в прошлом году было заключено 4577 сделок (+8,4% к докризисному значению). Отметим, что увеличение общего числа соглашений достигается в основном за счет объектов экономкласса. В сегменте бизнес- и элитного классов количество сделок остается существенно ниже докризисных показателей (на 45% ниже, чем в 2007 году).

По оценкам аналитиков компании Macon Realty Group, наибольшее количество сделок на рынке жилой и апартаментной недвижимости Сочи в бизнес- и элитном классахсовершается с объектами, стоимость которых находится в пределах 100–130 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом оптимальным бюджетом покупки является 10–15 млн руб. Именно в этой категории за 2012 год было совершено 42% сделок от общего количества. Незначительное число соглашений с объектами, бюджеты покупки которых составляют менее 6 млн руб., обусловлено отсутствием достаточного количества предложений. Потенциал исследуемого рынка на сегодня оценивается экспертами приблизительно в 1,5 тыс. сделок. Однако данное значение достижимо только при наличии более доступных предложений.

Всесоюзная здравница

Андрей Царев, руководитель отдела продаж агентства «Винсент Недвижимость»: «Территориально Сочи можно разделить на спальные районы и курортные зоны. В спальных районах преобладает потребительский спрос, там приобретают недвижимость в основном для проживания. В пригородах, в 3–7 км от центральной части города и моря, цены следующие: от 35 тыс. руб. за 1 кв. м на этапе строительства и от 30 тыс. руб. на стадии котлована (последние возводятся по принципу: сначала привлечем инвесторов, а потом построим; что-то вроде строительных кооперативов граждан). Цены на готовые новостройки начинаются от 60 тыс. руб. за 1 кв.м (без отделки).

Что касается курортной недвижимости бизнес-класса или премиум-сегмента, то здесь расценки варьируются соответственно от 90 тыс. и 150 тыс. руб. за «квадрат». Цены пошли вниз в 2012–2013 годах из-за роста предложения и уменьшения спроса. Во II квартале этого года спрос на бизнес-и элитный классы несколько возрос из-за наличия выгодных предложений, но в целом по рынку спрос уменьшился. С развитием горнолыжных трасс элитной недвижимостью стала обрастать и Красная Поляна. Сегодня рынок горнолыжного поселка, центра Олимпийских игр, представлен предложениями о продаже квартир в сблокированных коттеджах по цене от120тыс. руб. за 1кв.м. Что касается Красной Поляны, то спрос на нее скромный: люди хотят жить у моря, а не в заснеженных горах».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Так или иначе, Олимпиада для Сочи — это все-таки положительный фактор, который позволил вывести город на качественно иной уровень развития. Ведь было реконструировано и построено большое количество новых дорог и развязок, развлекательной и торговой инфраструктуры. Все эти объекты будут только способствовать привлечению отдыхающих как в летний, так и в зимний сезон, что пойдет на пользу региону. Поэтому в дальнейшем спрос на недвижимость в Сочи будет расти. Вопрос только в соотношении цены и качества объектов. Все-таки на рынке сформировались довольно высокие цены, во многом даже неадекватные спросу».

Узкое место

Одним из проблемных моментов для региона является строительство на законных основаниях. Мария Литинецкая: «Покупатели не рискуют приобретать квартиры на этапе котлована, поскольку в городе до сих пор присутствует неразбериха с выдачей новых разрешений на строительство, чрезвычайно остра проблема самостроев — в настоящий момент в реестр незаконных строек внесено более 800 объектов. Именно поэтому власти приняли решение о введении запрета на новое строительство до конца 2014 года. Новые объекты могут появиться только после проведения Олимпиады». Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty: «Незаконное строительство именно в последние два года— по мере приближения Олимпиады — обрело такие широкие масштабы, что риски прогореть с подобной покупкой возросли многократно.

В прошлом основными примерами незаконного строительства считались строящиеся дома — по документам гостиницы, где предлагалось приобрести отдельные квартиры. Мы тщательно разъясняли согражданам, что приобретают они не квартиры, а некий комплект документов, который согласно Гражданскому кодексу дает им право биться в суде за оформление в собственность своих метров. Надо отдать должное, большинство крупных игроков смогли узаконить то, что когда-то было неподтвержденным обещанием. В ряде случаев строились индивидуальные жилые дома, которые были запроектированы как многоквартирные. Относительно низкие цены привлекали покупателей к подобным домам-мутантам. Вопросы «решались» по-разному. Пять–десять лет назад в редких случаях отдельные незадачливые отдыхающие лишались своих средств. Но ситуация так и не развилась в отношении большей прозрачности и соблюдения буквы закона.

Появление нового мэра сначала породило жесткие санкции, остановку множества сомнительных объектов, но к настоящему моменту ситуация изменилась до противоположной: объекты строят и вовсе без разрешения на строительство, паспорта объекта не найти, а этажность определяется не проектом, а тем, сколько успеют построить, пока их не остановят. Я посетил отдельные объекты и был поражен, как быстро прораб начинает изображать умалишенного и в панике убегает от прямого вопроса. Причем буквально убегает, лишь сообщив напоследок, что он не прораб и «вообще не Андрей».

Сочинские строители, попавшие в жернова жесткой градостроительной политики, кажется, считают, что и покупатели могут стать вместе с ними заложниками происходящего. На мой взгляд, до 25–30% строящихся сегодня объектов имеют все видимые основания для сноса. Еще большие риски привносит недострой, ведь разрешения на строительство под риском платить высокие штрафы за каждый день просрочки лишатся в сентябре десятки объектов, где сейчас еще ведутся работы. При этом строится, и законно, сегодня куда больше, чем может купить снижающийся из года в год поток лояльных курорту соотечественников».

Впрочем, законное строительство в регионе ведется весьма активно. По данным аналитиков Macon Realty Group, сегодня в Сочи около 70% объектов на первичном рынке жилой недвижимости реализуются в полном соответствии с ФЗ-214 о долевом строительстве много-квартирных домов. За последние полгода их доля выросла на 10–15%, что связано с активизацией борьбы с самостроем, проводимой муниципальными властями. Традиционно для Сочи объекты с использованием незаконных схем реализации возводят преимущественно в экономклассе. Объем проектов экономкласса, осуществляемых крупными и профессиональными девелоперами, в Сочи невелик, что дает преимущества нелегальному сектору. В среднем квартиры в домах, которые строят в обход закона, стоят на15–20% дешевле.

Жизнь после: игра по-крупному

Мария Литинецкая: «Наблюдаемое сегодня в Сочи снижение цен обусловлено несколькими причинами. Во-первых, рынок насыщен новым предложением, очень много проектов находится в стадии реализации, причем дорогих объектов, которые были согласованы или выведены еще в докризисный период. Эти проекты, чья концепция разрабатывалась на растущем рынке, были рассчитаны на высокий инвестиционный спрос со стороны москвичей, а также жителей богатых сырьевых регионов, простимулированный в первую очередь про-ведением Олимпиады.

Кризис 2008 года существенно скорректировал ситуацию. Все понимают, что квартира в Сочи — это курортная недвижимость для временного проживания. Именно на такой вид недвижимости в кризис и падает больше всего спрос. В настоящий момент рынок недвижимости Сочи до сих пор не восстановился ни по темпам реализации, ни по ценам. Положение обостряет еще и очень сложная конкурентная борьба. Сделки по большинству проектов разовые. Все это обуславливает отрицательную динамику цен, поскольку для того, чтобы повышать темпы реализации, застройщики вынуждены переходить в ценовую конкуренцию, то есть демпинговать.

Несмотря на довольно большой объем предложения, качественных проектов, которые действительно интересны покупателям и находятся на высокой стадии строительства, не так много. Именно такие объекты и оттягивают на себя покупательский спрос, показывая более активную динамику продаж. Тем не менее роста цен точно не стоит ожидать. Лучшие проекты покажут стабильность, худшие, в которых есть проблемы с финансированием и сроками строительства, продемонстрируют отрицательную динамику. В таких проектах возможно падение цен на10–15%.

После Олимпиады земля в Сочи может подешеветь. Сейчас в регионе строят много жилья, гостиниц, различной коммерческой инфраструктуры, но спрос на российские курорты носит сезонный характер. Проблема Сочи в том, что городу не хватает дополнительного драйвера спроса, который заставит всю эту инфраструктуру работать круглогодично».

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: «Основная проблема рынка нового жилищного строительства в Сочи заключается в том, что девелоперы ориентируются на премиальную целевую аудиторию и строят дома бизнес- и элитного классов. Тогда как реальными посетителями города являются приезжие, которые на 90% не относятся к числу потенциальных покупателей дорогой недвижимости. Перенасыщение рынка и завышенные цены на любом рынке приводят к одним и тем же последствиям — сдуванию «пузыря», долгой стагнации, падению цен, замораживанию проектов, потерям инвесторов и т.д. В каком объеме этот сценарий ждет Сочи, на данный момент сказать сложно. Ситуацию могут изменить комплексные усилия по созданию здесь «центров притяжения» после того, как закончится Олимпиада: мас-штабных спортивных, развлекательных мероприятий.

Еще одна сложность заключается в том, что на фоне непростой экономической ситуации рынки недвижимости многих европейских стран находятся в состоянии стагнации. В той же Испании около миллиона объектов нового строительства не проданы, цены снижаются последние пять лет. Соответственно, многие европейские рынки серьезно конкурируют за потенциальных покупателей премиального жилья, так как могут предложить не только теплый климат и чистое море, но и более развитую инфраструктуру, а также в ряде случаев и вид на жительство».

Дивиденды предыдущих периодов

Что же, по мнению экспертов, ожидает рынок недвижимости Сочи в ближайшей перспективе и какой политики ценообразования целесообразно придерживаться девелоперам, дабы инвестиции в курортную недвижимость олимпийского периода не оказались опрометчивыми?

Согласно прогнозу аналитиков компании Macon Realty Group, в течение 2013 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес- и элитного классов Сочи, на сегодня составляющая 134,1 тыс. руб., не изменится, что связано с большим количеством нереализованных квартир. Количество сделок на протяжении этого года будет возрастать. Учитывая предыдущую динамику данного показателя, число сделок за 2013 год увеличится не менее чем на 20% и составит 594.

Начиная со второй половины 2014 года ценовая ситуация на рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес- и элитного классов Сочи будет во многом определяться олимпийскими объектами, что обусловлено их крайне высоким удельным весом в общем объеме предложения (более 73%). Средневзвешенная стоимость апартаментов в олимпийских объектах, при условии их выхода с предполагаемыми ценами, составит 173,2 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом наиболее вероятно, что квартиры и апартаменты в неолимпийских домах выйдут на рынок по ценам на уровне среднерыночных, то есть около 134,1 тыс. руб. за 1 кв.метр.

Таким образом, по итогам 2014 года средневзвешенная стоимость 1 кв.м на рассматриваемом рынке с учетом олимпийских объектов составит 161,9 тыс. руб. Количество сделок возрастет не менее чем на 50% относительно показателя за 2013 год, что обусловлено высоким потребительским интересом к району Имеретинской бухты и связано с его колоссальными качественными изменениями. Кроме того, высокий спрос на олимпийские объекты будет обусловлен наличием значительного объема ликвидного предложения, в том числе и в дефицитной рыночной нише— с бюджетом покупки до 6млн руб. Основная часть прироста сделок будет осуществлена именно за счет данной категории предложения.

Однако несмотря на резкий рост спроса увеличение стоимости 1 кв. м в период 2014–2016 годов прослеживаться не будет. Причиной тому выступит крайне высокий уровень конкуренции, обусловленный практически одновременным выходом на рынок 10 513 апартаментов в рамках всего четырех олимпийских проектов, обладающих схожими качественными характеристиками (возведенных для обслуживания гостей и участников Игр на территории Имеретинской низменности: ЖК «Сочное» (2965 апартаментов), «Малый Ахун» (1093), «park Inn Имеретинская» (2255), а также комплекс, предназначенный для размещения представителей СМИ на период Олимпийских игр (4200).

При удержании цен на стартовом уровне вполне реальным представляется достижение максимальных объемов спроса, потенциал которого составляет по 1500 сделок в год в 2015 и 2016годах. Это трехкратное увеличение количества сделок по отношению к показателю 2012 года, и более значительный рост спроса за столь короткий период невозможен. В первую очередь будут реализовываться наиболее ликвидные апартаменты, количество которых составляет ориентировочно 3,2 тыс. единиц. Данный объем будет реализован к концу 2017 года. Дальнейший рост спроса в среднесрочной перспективе (до 2020года) будет происходить незначительными темпами — не более 5% ежегодно. При этом уровень цен в период 2017–2020 годов станет лишь незначительно увеличиваться, что обусловлено постепенным выбытием наиболее дешевых предложений и увеличением доли дорогих апартаментов.

Коэффициент поглощения за период 2014–2020 годов снизится с 15,6 до 3,5, что свидетельствует о гармонизации рыночной ситуации при выполнении всех условий прогноза. Срок реализации всех апартаментов на территории Нижнеимеретинской бухты составит 10–12 лет (с учетом сделок в других зонах) и завершится ориентировочно к 2024–2026 годам.

Спрос в постолимпийский период будет малоэластичен к снижению цен. Другими словами, аналитики компании не рекомендуют девелоперам олимпийских объектов снижать цены в процессе реализации, потому что данный шаг не вы-зовет существенного повышения спроса и не является экономически целесообразным.

Что, кстати, подтверждается на примере Олимпийской деревни в Барселоне (Испания). Данный объект включал в себя 2048апартаментов и поступил в продажу за два года до проведения Олимпийских игр, в 1990 году. Причем приобретаемая недвижимость поступала в распоряжение собственника только после проведения Олимпиады. Стоимость 1 кв. м апартаментов составляла 1444 евро. Апартаменты в Олимпийской деревне стали эксклюзивным предложением на рынке недвижимости Барселоны того периода, а их стоимость незначительно превышала среднее значение по городу (1409 евро). Впериод 1990–1992годов было продано около 60% всех апартаментов. При этом на протяжении 1990–1992 годов стоимость жилья в Олимпийской деревне не изменялась. С 1993 года стало прослеживаться постепенное снижение количества сделок. Предпринятое девелопером снижение стоимости 1 кв. м, направленное на стимуляцию спроса, ожидаемого эффекта не принесло: количество сделок продолжало сокращаться (рис. 3). Тем не менее все апартаменты в рамках Олимпийской деревни Барселоны были реализованы фактически за шесть лет.

Анализ рынков недвижимости олимпийских столиц разных лет показывает, что практически все города, принимающие Олимпиаду, демонстрировали рост цен и спроса на недвижимость в преддверии Игр.

По данным Международного агентства недвижимости Gordon Rock, существенный рост (40–55% в течение пяти лет, предшествующих Олимпиаде) цен на жилую недвижимость был отмечен в Сиднее, Турине, Пекине, Ванкувере. Абсолютным лидером по росту стоимости жилья является Барселона, где в течение пяти лет до начала летней Олимпиады–1992 цены выросли на 131%. Вместе с тем в Лиллехаммере, Атланте, Афинах и Лондоне среднее увеличение цен на жилье было незначительным (от 5 до 10%), а в Солт-Лейк-Сити вообще от-мечено снижение расценок на 5%. После проведения Игр в большинстве олимпийских столиц цены оставались на том же уровне либо незначительно росли.

По оценкам аналитиков компании, ситуация в Сочи будет схожей с большинством мировых столиц Олимпийских игр: существенного повышения цен по окончании Олимпиады–2014 в Сочи не будет, что обусловлено тем, что потенциал роста реализуется в основном до проведения Игр. Данный потенциал в Сочи был реализован девелоперами одномоментно еще в 2007 году.

Источник: Прямые инвестиции.
Теги: Жилая недвижимость, Сочи

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме