banner-green-apple-white-2.jpg MACON Realty Group – консультант Green Apple

Green Apple - это более 160 000 кв. м. жилых и коммерческих площадей на территории 20,1 га.

baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

Публикация

Ярославль. Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости. 3 квартал 2013 года

16.08.2013
Увеличить

Анализ предложения

По состоянию на июнь 2013 г. совокупная жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ярославль и его пригороде составила 590 268 кв. м, общее количество квартир — 9 635 ед. Данный объем в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 1,0 кв. м, что приближено к среднему уровню по РФ (например, в г. Воронеж, по состоянию на июнь 2013 г., рассматриваемый показатель равен 0,8 кв. м, в г. Пенза — 0,6 кв. м, г. Нижний Новгород - 0,5 кв. м).

Важно отметить, что если сейчас девелоперская активность в сегменте МЖС в г. Ярославль оценивается как средняя, то при рассмотрении динамики показателя видно его низкое значение, которое прослеживалось вплоть до 2012 г. — объем возводимого МЖС в городе и его пригороде не превышал 0,5 кв. м на 1 чел. постоянного населения.

На сегодняшний день основной предложения на первичном рынке МЖС в г. Ярославль является средний класс, который занимает около 3/4 рынка. Новостройки эконом-класса в Ярославле представляют собой комплексные проекты в пригороде (например, такие, как «Зеленый квартал» или «Зеленый бор») или панельные дома на территории самого города. Доля данного — эконом — сегмента по состоянию на 06.2013 составляет 24,1%. Что касается более качественных сегментов, то на сегодняшний день они, по оценкам компании MACON Realty Group, в Ярославле представлены только одним жилым комплексом бизнес-класса — «Победа» (адрес: Кировский район, ул. Победы, около д. 15а). Его доля составляет всего 0,5%.

На сегодняшний день основой первичного рынка МЖС г. Ярославль являются 1-комн. и 2-комн. квартиры, которые занимают в общем объеме предложения 38,1% и 38,4% соответственно. Данные типы квартир, особенно 1-комн., характеризуются наивысшим спросом. Доля 3-комн. квартир составляет 22,7%. В жилых домах, хоть и реже, также встречаются 4-комн. и более квартиры, доля которых в общем объеме предложения на 06.2013 составляет всего 0,8%.

Ценовой анализ

В 2006 г. на первичном рынке МЖС г. Ярославль был отмечен стремительный рост цен. Последние за этот год выросли практически в два раза. В 2007 г. рассматриваемый рынок перешел в стадию стабилизации, для которой были характерны отложенный платежеспособный спрос, связанный с установившимся на тот период высоким уровнем цен, а также нестабильность ценовой ситуации в целом (корректировка цен на ранее переоцененные объекты). Начиная с сентября 2007 г., активность покупателей возобновилась, что и послужило толчком для нового роста цен. В результате по итогам 2007 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ярославль выросла всего на 4,7%.

По итогам первых 9 месяцев 2008 г., также как и по итогам 2007 г., произошел умеренный прирост цен — +3,9%. Однако положительный тренд был сломлен уже в 4 квартале 2008 г. (с приходом кризиса). Цены стали снижаться. Если говорить о длительности фазы падения цен, то она в г. Ярославль не была долгой. Отрицательная коррекция цен длилась до конца 2009 г., в то время как в большинстве городов РФ цены стали возрастать или стабилизироваться только с середины 2010 г. Важно отметить, что и сама отрицательная коррекция показателя в кризис была небольшой (-14,4%) — следствие того, что объемы строительства жилья в г. Ярославль в докризисный период были малыми и недостаточными для удовлетворения сформировавшегося на тот период спроса. В кризис — в 2009 г. — количество сделок значительно сократилось и, как следствие, спрос и предложение на первичном  рынке МЖС г. Ярославль стали относительно сбалансированными. В городах, где докризисный уровень цен превышал среднерыночные цены во многих городах РФ, или на конец 2008 г. сформировался профицит предложения, падение цен в кризис было значительным (более чем на 25%) и длительным (до конца 2010-2011 гг.).

С 2010 г. спрос стал постепенно восстанавливаться, что стало основанием для девелоперов для повышения цен. За 2010-06.2013 средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рассматриваемом рынке возросла на 22,1% до 47 541 руб. за 1 кв. м и превысила на 4,6% свое докризисное значение. Важно отметить, что основной прирост цен в посткризисный период пришелся на 2011 г., за который средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ярославль возросла на 10,9%. Ее активное увеличение в рассматриваемый период было связано со значительным наращиванием объема спроса, опережающим прирост объема предложения, т.е. было сопряжено с нарастающим дефицитом предложения. В 2012-06.2013 прирост цен был умеренным (за 2012 г. он составил 4,0%, за 1 полугодие 2013 г. — 2,5%) - в большей степени следствие значительного увеличения объема предложения. Во-первых, за счет значительного роста новых строительных площадок снизился дефицит предложения. Во-вторых, в общем объеме возводимого МЖС существенно возросла доля предложения, находящегося на начальной стадии реализации и расположенного за городской чертой, которое традиционно имеет невысокие цены и оказывает понижающее влияние на среднерыночное значение цен. К факторам, сдержавшим темп прироста цен в 2012 г., также относится произошедший по итогам 2011 г. колоссальный скачок цен, в результате которого средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ярославль к началу 2012 г. приблизилась к своей докризисной величине. Иными словами, потенциал посткризисного прироста цен был в большей степени реализован местными девелоперами еще в 2011 г.

Анализ спроса

Активное развитие рынка жилищного строительства, которое наблюдалось приблизительно с 2000 г., основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на первичном рынке МЖС г. Ярославль в течение данного периода возрастало.

В 2009 г. негативные тенденции в экономике и ожидания игроков рынка привели к тому, что число сделок по итогам года снизилось более, чем на 40%. В этот период на первичном рынке недвижимости заключались фактически только те сделки, которые носили вынужденный характер, т.е. основной целью покупки квартир было исключительно улучшение жилищных условий или переезд. Кроме того, на активность спроса влияли опасения дольщиков вкладывать деньги в строящееся жилье в связи с вероятностью его недостроя (практика разрыва ранее заключенных договоров на тот момент уже существовала) и большим объемом приостановленных строящихся объектов.

С начала 2010 г. спрос стал постепенно восстанавливаться, однако ожидаемого девелоперами прироста количества сделок по итогам года не произошло — следствие сформировавшегося на тот период дефицита предложения (т.е. наличия неудовлетворенного спроса), опасения потенциальных покупателей относительно возможных задержек срока сдачи или полной «заморозки» объектов и т.д., в связи с которыми часть платежеспособного спроса перетекала на вторичный рынок МЖС г. Ярославль.

В 2011 г. произошло активное наращивание объема спроса. В 2012 г. значительный прирост активности покупателей продолжился. По итогам этого года число сделок достигло рекордного за всего годы значения, превысив даже свой докризисный уровень. Отметим, что основными факторами, которые повлияли на рост активности потенциальных покупателей на первичном рынке МЖС г. Ярославль в посткризисный период, стали возобновление ипотечного кредитования (например, в 2012 г. доля сделок с привлечением ипотечного кредита на рассматриваемом рынке превысила 22,5%), значительное снижение процентных ставок, а также возврат на рынок части «отложенного» спроса и общая стабилизация экономической ситуации в стране. Важно отметить, что совершенное за 2012 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Ярославль не отражает реальный объем спроса на тот период, т.к. на рынке в тот период имел место дефицит предложения в целом, и, как отмечалось ранее, в квартирограмме объектов  доля самого ликвидного — 1-комн. — типа квартир крайне низка. Тем не менее в расчете на 1 000 чел. постоянного населения объем сделок на первичном рынке МЖС в г. Ярославль по итогам 2012 г. составил около 6,0 ед., что приближено к значениям в других региональных центрах и позволяет охарактеризовать рассматриваемый рынок как достаточно емкий. Что касается 1 полугодия 2013 г., то тренд к увеличению объема спроса, прослеживающийся в течение 2011-2012 гг. на первичном рынке МЖС г. Ярославль, продолжился.

Тенденции и перспективы

Прогноз развития первичного рынка МЖС г. Ярославль позволяет предположить с большой степенью вероятности, что ситуация будет благоприятной для девелопмента, рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Все основные показатели (в т.ч. количество сделок и цены) будут демонстрировать устойчивую положительную динамику. В среднесрочной перспективе в эконом-классе ситуация будет сбалансированной, в связи с чем ежегодный прирост цен в данном сегменте не превысит 3,5%. Что касается среднего класса, то дефицит предложения в нем в перспективе станет постепенно снижаться и будет целиком устранен через 3-4 лет. Однако ежегодный прирост цен не будет превышать значения показателя в эконом-классе, т.к. текущие цены в среднем классе высоки (превысили свое докризисное значение), и фактором-ограничителем цен в среднем классе будет отчасти выступать ежегодно возрастающее предложение в сегменте эконом- (иными словами, более высокий ежегодный прирост цен в среднем классе приведет к значительному сокращению сделок в данном сегменте). В течение 3-4 лет рыночные риски на первичном рынке МЖС г. Ярославль будут отсутствовать. Негативные проявления могут касаться лишь темпа прироста цен, который может быть ниже прогнозируемого. 

Таким образом, инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Ярославль оценивается как высокая. При этом наиболее перспективным является средний сегмент, в котором в среднесрочной перспективе дефицит предложения не будет устранен, и который по сравнению с эконом-классом имеет более высокие цены реализации. 


Теги: Жилая недвижимость, ярославль

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме