baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Зачистка самостроев в Сочи: никого не пощадят?

03.07.2013

Рынок нелегальных «многоэтажек» процветает в Сочи с 90-х годов. Власти неоднократно пытались бороться с самостроями, но до сих пор проигрывали. Теперь чиновники пошли на радикальные меры: на курорте начали сносить все, что построено не по закону. Закончить «зачистку» должны уже осенью 2013 года.

По данным Федеральной службы судебных приставов, с начала этого года в Сочи уже снесено около 400 незаконных строений из 811 объектов, находящихся в судебном производстве. Риэлторы отмечают: сейчас на рынок «вывалилось» громадное количество сомнительных предложений.

Откуда ноги растут

Сочинские риэлторы вспоминают, что самовольные «многоэтажки» начали появляться в городе в 90-х годах – благодаря дырам в градостроительной политике курорта. Долгое время в Сочи не было документов (например, Генплана), которые бы четко определяли зоны застройки, целевое назначение участка, высотность планируемого строительства, плотность застройки и прочее. Помимо этого, сегодня существует возможность узаконить самоволку через суд. Застройщик приобретает участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). После этого согласовывает подключение к коммуникациям и получает в муниципалитете разрешение на ИЖС (многие «частные» застройщики и вовсе строят без всяких разрешений). В итоге на месте двух-трехэтажного индивидуального жилого дома появляется «многоэтажка». Дальше все просто: строитель, чаще всего это физическое лицо, добивается признания права собственности на такое строение в суде.

Легализовать самовольную постройку гражданам позволяет ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Кубанские градоначальники обращались к депутатам краевого ЗакС с просьбой отменить это положение. Но норма существует до сих пор.

Ответ на неудовлетворенный спрос

В компании MACON Realty Group считают, что нелегальная недвижимость в Сочи получила активное развитие с начала 2008 года. Еще до кризиса начал формироваться спрос на компактные квартиры, но легальные девелоперы эконом-класса предлагали тогда покупателям лишь просторные планировки квартир. На неудовлетворенный спрос оперативно отреагировали «частные» застройщики, предложив малобюджетные варианты, в том числе студии площадью от 25 кв. м. Они стали возводить невысокие (как правило, от трех до пяти этажей) жилые комплексы, количество квартир в которых не превышало пятидесяти. Помимо компактных размеров (позволяющих минимизировать бюджет покупки), жилье от «частных» застройщиков имело и другие преимущества с точки зрения потенциальных покупателей. «Это короткий строительный цикл (около года) и невысокая по сравнению с легальным рынком цена за “квадрат”. Эти факторы обеспечили высокие темпы продаж и, как следствие, стимулировали активное развитие сегмента», – рассказывают эксперты из MACON Realty Group.

Плюс один, минусов – много

Жирный плюс недвижимости в самостроях – это цена. Так, за квадратный метр в новостройке «частники» просят в среднем 40 тыс. руб., в центре Сочи – примерно 60 тыс. Для сравнения: стоимость «квадрата» у легальных девелоперов в эконом-сегменте – 70-80 тыс. руб. «В городе уже сформировался негласный список так называемых “добросовестных” частных застройщиков. То есть тех, кто всегда достраивает свои дома и получает право собственности на квартиры», – делится Артур Манвелян. По его словам, многие покупатели, видя минимальную стоимость, готовы рисковать: а вдруг повезет? Другие просто не знают, что нелегальные строители экономят на оформлении документов, геологических изысканиях и сейсмоустойчивости своих объектов. Дома строятся по более дешевой технологии, с использованием недорогих материалов и непрофессиональной рабочей силы. У них есть проблемы с электричеством, водой, канализацией (чаще всего отсутствует, вместо нее септик), узким двором, подъездом к дому, характерно отсутствие парковочных мест и детских площадок.

Точка отсчета

Бороться с застройщиками сочинские власти пытаются не первый год, но предыдущие их действия были больше похоже на «наезды» в виде проверок, говорят риэлторы. Считается, что активные действия начались после нескольких совещаний в начале 2013 года, на которых глава Кубани Александр Ткачев призвал к радикальным мерам в борьбе с самостроями. Губернатор заявил, что если мэру Сочи Анатолию Пахомову не удастся решить проблему, то будет поднят вопрос о состоятельности руководства города. После этого начались масштабные проверки строек. На помощь местным чиновникам были брошены дополнительные силы инспекторов градостроительного контроля края. В апреле администрация Сочи на своем официальном ресурсе опубликовала полные списки самостроев с адресами, описанием и именами владельцев. Кроме того, Александр Ткачев ввел в олимпийской столице мораторий на любое новое строительство до конца 2014 г. На снос нелегальных домов из бюджета Сочи власти выделили 10 млн руб. Еще 100 млн добавило государство. После этого и начали сносить, все что «неправильно» построено.

Ликвидируют строящиеся дома, у которых нет необходимой разрешительной документации, и те, которые застройщики не успели узаконить. Тяжелая техника просто ровняет постройку с землей. Под демонтаж попадают даже почти готовые «коробки».

«Пострадало очень много так называемых «дольщиков», которые купили квартиры в нелегальных новостройках. Сколько их точно, сказать сложно. С такими покупателями заключался договор о передаче денег некому физическому лицу, – рассказывает Артур Манвелян. – Понятно, что государство не возместит им траты (ведь граждане осознанно выбирали сомнительные квартиры), да и застройщики тоже. С последних просто нечего взять: все, что они собрали, вложили в строительство. Никакого имущества на них, как правило, не зарегистрировано. Сейчас на рынок буквально «вывалилось» громадное количество предложений квартир в сомнительных домах, многие из них по бросовой цене. Но после такой активной антирекламы частных застройщиков и массовой зачистки самостроев они, конечно, не пользуются спросом».

С чем остался рынок

Евгения Старкова, директор по маркетингу девелоперской компании MR Group, говорит, что сейчас, когда в городе ввели мораторий на строительство и ведется постоянный мониторинг строек властями, ситуация на рынке выправляется. «Условия для незаконных строителей созданы максимально некомфортные, к городу приковано внимание федеральных властей», – добавляет Евгения Старкова. По ее словам, самовольное строительство было ориентировано на тех, кто хотел приобрести квартиру в эконом-классе по цене ниже рынка. Для таких покупателей стоимость – единственный важный фактор. «Сейчас таких авантюристов становится все меньше. Я думаю, после Олимпиады ситуация с самостроями нормализуется и таких строек практически не останется. Решение о сносе незаконных объектов в целом правильное: оно станет сигналом для тех, кто планировал нелегальное строительство и позволит избежать появления новых обманутых дольщиков. Кроме того, негатив перестанет транслироваться на весь рынок и добропорядочных застройщиков», – считает Евгения Старкова.


Алексей Демьянчук, управляющий директор «Первого строительного треста» (строит в Сочи жилой комплекс «Морская симфония») также приветствует действия властей: «Не нужно подвергать опасности граждан, даже если они не разбираются в юридических вопросах и не могут отличить самострой от легальной застройки».

Как пострадали крупные девелоперы

Алексей Демьянчук не скрывает, что самовольные застройщики сильно мешали вести бизнес легальным строительным компаниям.
«В Сочи отдыхающим все равно, как называются по документам те апартаменты, в которых они живут. Тем более если они благоустроенные, меблированные и со всеми удобствами: бассейн и море под боком. Поэтому в сегменте эконом-класса легальные застройщики получили серьезного конкурента, который не идет по долгому пути согласования и получения всяческих экспертиз и т. д., не платит налоги и тем самым получает возможность предлагать курортные апартаменты в этом классе по цене гораздо ниже, чем законный застройщик. А покупатели часто не знают о том, что они приобретают полулегальные постройки, в которых периодически не бывает света, воды, газа и т. д.», – говорит Алексей Демьянчук. Он ожидает, что в сегменте эконом-класса легальные застройщики уже в ближайшее время получат оживление спроса на квартиры в строящихся домах.

Итоги «войны». Мнения разделились

Действия властей бизнес-сообщество оценивает неоднозначно. Одни выступают против сноса достроенных домов, мотивируя это тем, что целесообразней передать нелегальные квадраты муниципалитету и найти им достойное применение. Другие считают, что главная проблема – вчиновниках, которые вовремя не отреагировали на ситуацию и не пресекли самовольное строительство на зарождающем этапе. Третьи говорят, что, только исключив положение в законе, позволяющее узаконить самовольную постройку, можно покончить с серым строительным рынком. Но большинство одобряет сегодняшние действия властей, считая, что снос – верное лекарство в борьбе с нелегалами, которое очистит рынок и от недобросовестных застройщиков, и от опасных домов.

Анастасия Ольгина

Источник: БН.ру.
Теги: Жилая недвижимость, Сочи, самострои



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме