baner-sochi-econom.jpg Лучшие практики девелопмента

Строительство ЖК "Остров Мечты" в Сочи совпало с кризисом 2008 г. Своевременная реакция девелопера на кардинальные рыночные изменения помогла сделать проект успешным.

irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

Публикация

Cколько будет стоить недвижимость в Сочи после Олимпиады?

14.05.2013

Перспективам сочинского рынка была посвящена прошедшая в ГК «Жемчужина» пресс-конференция федерального значения «Перспективы дальнейшего использования объектов недвижимости, построенных на волне подготовки к Олимпиаде, и рост популярности Сочи и региона у инвесторов».

Необходимо отметить, что собравшиеся эксперты и журналисты так и не дождались одного из четырех заявленных спикеров вице-мэра Олега Вронского. Он в это время сопровождал приехавшего в город с визитом вице-премьера Дмитрия Козака. К представителю сочинской власти у журналистов было вопросов не меньше, чем к другим экспертам.

Надежды не оправдались

В 2007 году, после объявления Сочи столицей зимней Олимпиады-2014, девелоперы, инвесторы, риэлторы поняли, что настал их звездный час и Олимпиада станет золотой жилой. По словам Ильи Володько, генерального директора консалтинговой компании МАСОN Realty Group, для процесса так называемой олимпийской эйфории был характерен стремительный рост цен на недвижимость, из-за чего сделки по ней стали единичными. В среднем цены предложения 1 кв. м жилья в центральной части города доходили до 375 тыс. рублей, сравнявшись с московскими. Буквально за неделю стоимость жилых объектов увеличилась на 45—50%, а в некоторых случаях и в два раза. За 2007—2008 годы выросли также ставки аренды, цены на землю.

Кроме этого сочинский рынок недвижимости замер до 2011 года еще и в связи с усугубившим положение дел на нем экономическим кризисом. И только после 2011- го цены на жилую, коммерческую, офисную, торговую недвижимость перешли на адекватный уровень, а спрос в реальных для рынка объемах начал возвращаться.

Олимпийская недвижимость

Предполагается, что после Олимпиады рынок жилья в Сочи пополнится 4—5 тыс. квартирами бизнес- и элит-класса, построенных частными инвесторами на олимпийской волне, и 10 тыс. апартаментов в Имеретинской низменности, в которых во время Олимпиады будут жить участники грандиозного события.

По мнению Ильи Володько, стоимость квадратного метра в этих объектах будет составлять 130—200 тыс. рублей. Например, для жилья в Олимпийской деревне Сочное будет характерна цена 150—200 тыс., возможен рост до 250 тыс. рублей. Причем среди этих 10 тыс. апартаментов ликвидными будут 30%. Это значит, что они могут быть проданы за 3-4 года после Олимпиады по цене 100—140 тыс. рублей за кв. м, с бюджетом покупки от 6 млн до 10 млн рублей. Остальные 70% олимпийских апартаментов окажутся неликвидными и будут распродаваться еще с десяток лет.

Основные перспективы рынка недвижимости Сочи, по мнению экспертов, связаны с возможностями и умением властных структур распорядиться постолимпийским наследием. Большим плюсом станет проведение крупных международных спортивных соревнований: чемпионата мира по футболу, Формулы-1. Но этого недостаточно, считают эксперты, нужны системные комплексные меры по управлению территорией. И здесь не только должна быть задействована городская администрация, но и потребуется создание специальной структуры.

По мнению экспертов, спасти сочинский рынок недвижимости кардинально могло бы создание в городе игорной зоны, которая стала бы мощным стимулом динамичного развития как его, так и смежных рынков.

«Кроме того, Сочи необходимо и дальше совершенствовать свою инфраструктуру по европейскому примеру — транспорт, гостиницы, развлечения, потому что этот фактор привлекает в числе прочего турпоток и потенциальных участников рынка недвижимости», — считает Александр Самодуров, вице-президент международной компании NAI Becar. В пример он привел Испанию, которую ежегодно посещают 50 млн туристов, при том что в ней проживает 40 млн человек. Для сравнения, в Россию при 140 млн жителей приезжают всего 3—3,5 млн иностранных туристов. И причина такого явления лежит на поверхности: из-за отсутствия развитой инфраструктуры.

Эксперты предлагали в ходе пресс-конференции различные варианты окупаемости ГЛК «Роза Хутор», ледовых дворцов, трассы «Формулы-1» и т. д. Но не подлежит сомнению, по их единодушному мнению, что большинство проектов окупятся в долгосрочной перспективе, при обязательном условии создания в Сочи качественной инфраструктуры.

Жилье для сочинцев

Самый главный вопрос пресс-конференции «Упадут ли цены на жилье и когда они станут доступными для самих сочинцев?» не вызвал оптимистичного прогноза со стороны спикеров.

Жилье эконом-класса в Сочи строят местные игроки, реализующие точечные проекты, а это капля в море. После Олимпиады выживет эконом-класс и еще квартиры «комфорт». Что касается элитного и бизнес-классов, то на них цены не снизятся. Кстати, из-за их невысокой востребованности на первичном рынке в Сочи ежегодно заключается всего 550 сделок в этом сегменте.

«Еще несколько лет назад местные жители вообще не могли купить жилье по приемлемым ценам. Когда в 2009—2010 годах стали появляться объекты по цене 45 тыс. кв. м, они были не все законные и не все сделаны как положено, — рассказал Илья Володько. — В 2010 году в центре города появился ЖК с квартирами эконом-класса по цене 57—65 тыс. рублей. С учетом местоположения это вполне адекватные цены».

Но цены после Олимпиады на жилье эконом-класса, по мнению экспертов, все-таки не снизятся, останутся на уровне 55-65 тыс. рублей за кв. м в спальных районах Сочи. Для сочинцев сохраняется надежда на жилье эконом-класса, которое будет возводиться после Олимпиады на нескольких площадках, куда городскими властями будут проведены инфраструктурные подключения воды, электричества, газа. Взамен девелоперы должны ограничиться ценой реализации такого жилья в 50 тыс. рублей. А пока в городе проходит ежегодно порядка 5000 сделок на первичном рынке жилья эконом-класса.

Уникальность Сочи в том, что цены на недвижимость формируются не только исходя из местных условий, но и с учетом предпочтений приезжих. Еще одна двоякая особенность рынка недвижимости Сочи заключается в следующем. С одной стороны, он стремится к статусу бизнес-курорта. И вроде бы все для реализации этого имеется — дорогие рестораны, отели, различные виды развлечений. С другой стороны, 98% туристов, приезжающих в город, относятся к эконом-сегменту. Они снимают дешевое жилье в отдаленных районах города — в Адлере, на Мамайке. Таким образом, подобный дисбаланс развития, когда город стремится в премиум-сегмент, но не научился привлекать соответствующую аудиторию, по мнению спикеров, очень важно устранить.

Если говорить о работе девелоперов с аварийным жильем в Сочи, то это самое сложное направление. Для его реализации необходима политическая воля. Непросто и договориться с жильцами. Высокие риски, связанные с этими аспектами, а также стоимость проектирования и работ, связанных с геологией, сейсмикой, делают непривлекательными аварийные здания. Для сравнения, в среднем в Москве себестоимость общестроительных работ составляет 30—35 тыс. рублей за кв. м при условии хорошей геологии и исключении из суммы затрат стоимости инвестконтракта, расходов на чиновников, маркетинговых вложений, сопровождения. В Сочи же дороговизна противооползневых сооружений добавляет «вес» в цену еще по 10—15 тыс. на кв. м. А проектирование и мероприятия, связанные с сейсмикой, приводят к удорожанию каждого квадрата еще на 20—25 тыс. рублей. Поэтому по сравнению с официальными застройщиками недобросовестным экономически более выгодно возведение высоток, так как они не проводят комплекс данных мероприятий. Поэтому четкий федеральный тренд на устранение самостроев, который проявляется в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, а теперь и в Сочи, вызывает у официальных застройщиков оптимизм.

В общем, исходя из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что и после Олимпиады не стоит ждать особых улучшений для сочинцев на местном рынке недвижимости. Очередь на бесплатное жилье сократится незначительно.

Светлана Калюта 

Источник: Московский комсомолец. Сочи.
Теги: Гостиничная недвижимость, Жилая недвижимость, Коммерческая недвижимость, Офисная недвижимость, Сочи, олимпиада



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме