irkutsk.jpg MACON Realty Group: концепция для Иркутска

MACON Realty Group разработает концепцию самого масштабного строительного проекта в Иркутской области, реализуемого ЗАО "СибирьЭнергоТрейд", дочерней компанией ОАО "Иркутскэнерго"

img_87441.jpg MACON Realty Group - консультант сети автоМФК

MACON Realty Group участвует в реализации проекта строительства объектов дорожного сервиса европейского уровня

Публикация

Прогноз развития рынка жилой недвижимости в постолимпийский период

06.03.2013
Увеличить

Остатки и основные объекты на рынке жилой недвижимости Сочи

Территория г.-к. Сочи является наиболее инвестиционно привлекательной зоной Черноморского побережья. Это связано с интенсивным развитием курортной, развлекательной, общественно-деловой и транспортной инфраструктуры города, а также комплексным возведением спортивных объектов в преддверии Олимпийских игр. Данные факторы создают предпосылки для становления Сочи как курорта международного значения, что, в свою очередь, повышает привлекательность города с точки зрения инвестиций в высококлассные объекты жилой и апартаментной недвижимости.

Рынок жилой  и апартаментной недвижимости г.-к. Сочи характеризуется относительно большим объемом предложения. По нашим оценкам, по состоянию на декабрь 2012 г. общее количество квартир в объектах бизнес– и элитного классов, находящихся в остатке составляет 14 374 ед.

Значительный объем предложения обусловлен наличием на рассматриваемом рынке апартаментных комплексов и гостиниц, включенных в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта и предназначенных для размещения участников и зрителей Олимпийских игр. После проведения Олимпиады апартаменты во всех подобных комплексах будут продаваться на открытом рынке. На долю таких объектов приходится 10 513 квартир, что в относительных показателях составляет 73,1% от общего количества квартир бизнес– и элитного классов, находящихся в остатке на декабрь 2012 г.

К объектам, возводящимся в рамках подготовки к Олимпиаде, относятся: «Сочное» (2 965 апартаментов), «Малый Ахун» (1 093 апартаментов), «Park Inn Имеретинская» (2 255 апартаментов), а также комплекс, предназначенный для размещения представителей СМИ на период Олимпийских игр (4 200 апартаментов). По состоянию на конец 2012 г., продажи в данных объектах еще не открыты. Подробные характеристики рассматриваемых объектов приведены далее.

Проект «Сочное»

Комплекс «Сочное» предусматривает строительство Основной Олимпийской Деревни (Включая Параолимпийскую Деревню), комплекса зданий и сооружений для Олимпийской Семьи и Международного Параолимпийского комитета, а также гостиницы категорий 4* и 5* для размещения представителей  Международного Олимпийского комитета. После проведения Олимпиады все квартиры будут предназначены для круглогодичного проживания и комфортного отдыха. Концепция проекта – создание курорта выходного дня на берегу Черного моря. Все объекты планируется построить в живописном районе Имеретинской низменности г. Сочи.

Общая площадь земельного участка, на котором расположен проект «Сочное» — 74,78 га, общая площадь зданий — 334 233 кв. м, общая продаваемая площадь квартир — 168 817,5 кв. м, этажность зданий — от 3 до 7 этажей, общая площадь парков и мест для отдыха и развлечений, включая благоустроенную придомовую территорию — 68,29 га, площадь дендрологического парка — 18,9 га, площадь орнитологического парка — 25,32 га, расстояние до пляжа — от 30 до 200 м, видовые характеристики квартир — море, горы, парк, протяженность береговой линии — 2 км.

Площадь торговой и сервисной зоны составляет 10 461,83 кв. м: бутики одежды и аксессуаров, магазины товаров и услуг, рестораны, бары, кафе, дискотеки, сервисная служба/зона рецепции, фитнес-залы, мини-маркеты, детские игровые комнаты. Дополнительная инфраструктура проекта «Сочное» включает в себя: гостиничный комплекс 5* — 500 номеров, гостиничный комплекс 4* — 201 номер, яхт-клуб — вместимостью до 650 судов, трасса «Формула-1» протяженностью — 5929 м, торгово-развлекательный комплекс площадью — 158 000 кв. м, крупнейший в регионе выставочный центр — 50 000 кв. м, парк стадионов с возможностью проведения зимних и летних соревнований — 265 га, горнолыжные курорты Красной Поляны — 4, парк аттракционов — 37 га.  Общее количество квартир проекта — 2 965 ед., количество квартир у марины — 1 228 ед., количество квартир у парка — 995 ед., количество квартир у моря — 742 ед., количество комнат в квартирах — от 1 до 4-х. Средняя площадь однокомнатных квартир варьируется от 28 до 63 кв. м, двухкомнатных квартир — от 47 до 112 кв. м, трехкомнатных квартир — от 78 до 114 кв. м,  четырехкомнатных квартир — от 87 до 167 кв. м, террас — от 6 до 74 кв. м.

Комплекс «Малый Ахун»

Застройщиком данного объекта является ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «ОМЕГА». Участок для строительства комплекса зданий и сооружений «Малый Ахун» на 1 325 номеров (из них 225 номеров категории 4 звезды и       1 100 номеров категории 3 звезды) расположен в восточной части Имеретинской низменности Адлерского района г. Сочи. С юга он ограничен ул. Цимлянской, с запада и с севера - смежными участками застройки. С востока – кирпичным монолитным забором военного подразделения.

Общая концепция комплекса решена следующим образом: здания разделены на группы и расположены так, чтобы их можно было эксплуатировать автономно. Всего комплекс состоит из трех групп: зона «А»- застройка коттеджами «четыре звезды» - 19 шт.; зона «Б» - четырехэтажные здания «четыре звезды» - 201 номер / 219 квартир; зона «В» – пятиэтажные здания «три звезды» - 1100 номеров / 855 квартир. Каждая из частей комплекса обладает своей индивидуальностью, типологической и композиционной. В постолимпийский период в рамках данного комплекса предполагается продажа 1 093 апартаментов на открытом рынке. Старт продаж состоится не ранее 2 кв. 2014 г.

Комплекс для размещения представителей СМИ

Застройщиком данного объекта является ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «ОМЕГА». Комплекс зданий на 4 200 номеров располагается на 5 участках (участки № 11, 11А, 12, 14, 17)  в восточной части Имеретинской низменности. Участки № 11 и 11А расположены в пределах Олимпийского парка. Участки № 12, 14, 17 расположены к востоку и юго-востоку от Олимпийского парка.

Проект разработан с учетом условия двухэтапного использования строящихся зданий – олимпийский и постолимпийский периоды. Основная задача заключается в разработке комплекса жилых зданий      (2 этап), который во время проведения Зимних Олимпийских игр 2014 года будет использован для размещения представителей средств массовой информации с уровнем сервисного обслуживания 3 звезды. С этой целью в планировочных решениях жилого комплекса предусмотрены легко демонтируемые перегородки, которые будут трансформировать помещения для временного размещения гостей Олимпиады в жилье постоянного проживания. Комплекс проектируемых зданий состоит из 53 секционных жилых домов высотой 5 этажей, общее количество секций 187, с арендными и жилыми помещениями на первом этаже и с техподпольем. Разработаны несколько типов универсальных секций. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры имеют одностороннюю ориентацию на юг, запад или восток. Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры имеют двустороннюю ориентацию.

«Park Inn Имеретинская»

Застройщиком данного объекта является ОАО «РЕНОВА-СтройГруп». Строительство курортного комплекса «Park Inn Имеретинская» ведется одновременно на двух участках общей площадью 36 га. На прибрежном участке, на площади 11 га возводится гостиница категории 4 звезды, а на другом участке площадью 24 га ведется строительство комплекса апартаментов категории 3 звезды с торгово — развлекательной зоной.

Гостиница и апартаменты категории 4 звезды на 720 номеров, выполнены в форме двух блоков-трилистников, в одном из которых расположены стандартные гостиничные номера площадью 24 кв. м, в другой части – апартаменты площадью 35 и 55 кв. м, объединены двухэтажным стилобатом. На первых этажах расположены зоны ресэпшен, лаунж пространства, рестораны и бары, конференц-зал, тренажерный зал, SPA и бассейн, а так же технологические помещения кухни, гостиницы и административные помещения. В настоящий момент монолитные работы завершены,  строители приступили к внутренней отделке корпусов гостиницы.

Комплекс апартаментов категории 3 звезды с торгово — развлекательной зоной. На Олимпийский период номерной фонд составит 2 880 апартаментов, из них 2 688 ед.— площадью 20 кв. м, 128 ед.— 40 кв. м, 64 ед. — 60 кв. м. После проведения Олимпийских игр количество номеров будет уменьшено за счет объединения номеров. В результате общее количество апартаментов категории 3 звезды составит 1 535 ед., в том числе апартаменты площадью 40 кв. м —1 472 ед., апартаменты площадью 60 кв. м — 63 ед. 

Анализ спроса

Активное развитие рынка, которое наблюдалось приблизительно с 2000 г., основывалось на высоком стабильном уровне спроса. Ежегодное количество заключенных сделок на рынке жилой и апартаментной недвижимости Сочи в течение данного периода возрастало, достигнув к 2007 г. значения 4 221 ед. Отметим, что в 2007 г. оно, главным образом, стало зависеть от нерыночных механизмов формирования спроса и предложения: после оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских Игр 2014 г. цена квартир существенно возросла (в диапазоне от 25% до 150% в зависимости от проекта).

Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и существенно сократил продажи. Общее количество совершенных за 2008 г. сделок составило 3 246 ед., что на 23,1% ниже значения за 2007 г. Кризисный период, который привел к снижению платежеспособности потенциальных покупателей, еще более значительно сократил количество сделок по сравнению с предыдущими годами: в 2009 г. было, по нашим оценкам, совершено 2 233 сделки (-31,2% по сравнению с 2008 г.).

С начала 2010 г. стал прослеживаться рост активности потенциальных покупателей и, как следствие, рост количества сделок. Данная тенденция наблюдалась и на протяжении 2011-2012 гг. Количество сделок в 2012 г. составило 4 577 ед., что на 8,4% превышает докризисное значение. Отметим, что увеличение  общего количества сделок достигается, в основном, за счет объектов эконом-класса. В сегменте бизнес– и элитного классов количество сделок остается существенно ниже докризисных показателей (на 45,0% ниже аналогичного показателя за 2007 г.).

Следует отметить, что с 2007 по 2009 гг. прослеживалась тенденция к переориентации спроса на более дешевое жилье, что было обусловлено кризисными явлениями в экономике, повлекшими за собой снижение платежеспособности покупателей. Этим и объясняется повышение в рассматриваемый период доли сделок с объектами эконом-класса. С начала 2010 г. и по сегодняшний день можно говорить о постепенном увеличении доли сделок с объектами бизнес и элитного классов при сохранении роста в экономичном сегменте.

По нашим оценкам, наибольшее количество сделок на рынке жилой и апартаментной недвижимости г.-к. Сочи в бизнес– и элитном классах совершается с объектами, стоимость которых находится в пределах 100-130 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом оптимальным бюджетом покупки является 10-15 млн. руб. Именно в этой категории за 2012 г. было совершено 42% от общего количества сделок.

Следует отметить, что незначительное количество сделок с объектами, бюджеты покупки которых составляют менее 6 млн. руб., обусловлено отсутствием достаточного количества предложений. Потенциал исследуемого рынка на сегодняшний день составляет, по нашим оценкам, около 1,5 тыс. сделок. Однако данное значение достижимо только при наличии более доступных предложений.

Прогноз развития рыночной ситуации в бизнес- и элитном классах

Прогноз состояния рынка жилой и апартаментной недвижимости г.-к. Сочи будет основываться на прогнозе двух основных показателей: объема предложения и динамики уровня цен. Соотношение данных показателей позволит оценить количество сделок в среднесрочной перспективе.

Следует отметить, что в рамках настоящего прогноза будут учитываться объекты, расположенные на территории Центрального и Хостинского районов (традиционных мест сосредоточения высококачественных объектов жилой и апартаментной недвижимости), а также прибрежная часть Адлерского района, на территории которой будут расположены все Олимпийские объекты. Район Красной Поляны исключен из анализа, поскольку является фактически самостоятельным топонимическим образованием и обладает специфическим локальным рынком недвижимости. Лазаревский административный район, учитывая его удаленность от центральной части г.-к. Сочи и фактическое отсутствие высококлассной жилой и апартаментной недвижимости, равно как и спроса на нее, в настоящем прогнозе рассматриваться не будет.

Прогноз предложения

В связи с тем, что в соответствии с 310-ФЗ с 1 января 2013 г. по 1 июля 2014 г., устанавливается мораторий на выполнение строительных работ в границах зоны и режима зоны особого градостроительного и архитектурного контроля, закладка новых строительных площадок на рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес– и элитного классов будет происходить только со 2 половины 2014 г. В это же время (2 полугодие 2014 г.) на рынок также выйдут апартаменты бизнес-класса, строящиеся на данный момент в рамках Олимпийских объектов. 

Количество апартаментов в Олимпийских объектах составит 10 513 ед. Остатки квартир и апартаментов на начало 2014 г. составят 3 267 ед. (с учетом роста объема продаж в 2013 г. на 20% по отношению к 2012 г.) Таким образом, к лету 2014 г. объем предложения составит   14 567 апартаментов (без учета сделок, совершенных в первом полугодии 2014 г.) Кроме того в настоящем прогнозе принимается допущение о том, что в постолимпийский период (2015-2020 гг.) на рынок будут выходить и другие проекты жилой и апартаментной недвижимости в количестве не менее 300 квартир/апартаментов ежегодно.

В данной ситуации дальнейшее развитие рынка и уровень активности спроса зависят от стартового уровня цен и дальнейшей динамики стоимости квадратного метра в рассматриваемых объектах. Учитывая, что 88,3% от общего объема предложения в планируемых объектах, которые выйдут на рынок во второй половине 2014 г., приходится на Олимпийские объекты, то именно они будут определять уровень цен на рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес– и элитного классов в г.-к. Сочи после проведения Олимпийских игр.

Прогноз цен и бюджетов

Анализ высококлассных объектов, представленных на первичном рынке г.-к. Сочи показал, что средняя себестоимость их строительства на сегодняшний день составляет около 68,0 тыс. руб. за 1 кв. м.

Однако объекты, возводимые в рамках подготовки к Олимпиаде характеризуются рядом особенностей, таких как: длительный срок реализации, начало продаж после ввода объектов в эксплуатацию, наличие полной отделки и меблировки. Все это увеличивает себестоимость строительства апартаментов в Олимпийских объектах. Все апартаменты в рамках Олимпийских объектов условно подразделяются на две категории: 3* и 4-5*. По нашим оценкам, себестоимость строительства объектов первой категории составляет не менее 100 тыс. руб. за 1 кв. м,  второй категории - не менее 120-130 тыс. руб. за  1 кв. м.

В этом случае, для обеспечения приемлемого уровня рентабельности, девелоперы наиболее вероятно захотят установить стартовый уровень цен в пределах 130 000 - 250 000 тыс. руб. Основными критериями, определяющими предполагаемую рыночную стоимость будут являться уровень и местоположение конкретного объекта, а также расположение апартаментов в рамках объекта. Исходя из данных параметров, наиболее вероятная стартовая стоимость 1 кв. м составит: 130 000-180 000 тыс. руб. за 1 кв. м для категории 3*, 170 000-200 000 тыс. руб. за 1 кв. м - для категории 4* и 250 000 тыс. руб. за 1 кв. м—для категории 5*. 

К объектам уровня 5* относятся апартаменты, расположенные в зонах del mar и de lux объекта «Сочное». Объектами 4* являются зоны «А» и «Б» в комплексе «Малый Ахун», апартаменты в прибрежном кластере проекта Park Inn Имеретинская, и зоны garden и city в «Сочном». Объектами 3* являются комплекс span style=для размещения представителей СМИ, зоны «Б» и «В» в рамках проекта «Малый Ахун», а также удаленный от берега кластер проекта Park Inn Имеретинская.

Отметим, что во всех рассматриваемых объектах присутствуют апартаменты различных типов и площадей. Так, проект «Сочное» характеризуется наличием четырех типов апартаментов (от 1-комн. до 4-комн.), площадь которых варьируется от 28 до 167 кв. м. Комплекс для представителей СМИ обладает теми же типами апартаментов площадью от 38 до 90 кв. м. Комплекс Park Inn Имеретинская характеризуется типовыми планировочными решениями для каждой зоны, входящей в его состав: 35 и 55 кв. м для зоны 3* и 40 и 60 кв. м для зоны 4*. Площади апартаментов в комплексе «Малый Ахун» для зоны «А» составляют 150 кв. м, для зоны «Б»-80 кв. м, для зоны «В»- среднем 50 кв. м.

Данные площади близки к оптимальным с точки зрения потребителей, в то время как представленные на сегодняшний день на рынке объекты высококлассной недвижимости в большинстве своем характеризуются излишне просторными планировками, что снижает их рыночную привлекательность, поскольку меньшая площадь обычно предполагает меньший бюджет покупки. Это дает конкурентные преимущества апартаментам в Олимпийских объектах.

Наименьший средневзвешенный бюджет покупки апартаментов при установленных площадях будет наблюдаться в рамках комплекса для представителей СМИ и составит 6,66 млн. руб. Минимальное значение обусловлено тем, что все апартаменты в данном объекте относятся к категории 3* и будут реализовываться по цене 130-140 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, более 60% апартаментов в данном комплексе, по нашим оценкам, будут 1-комн. Данные факторы делают комплекс для размещения СМИ наиболее доступным с точки зрения приобретения апартаментов из всех Олимпийских объектов. Более дорогими являются апартаменты в комплексах Park Inn Имеретинская и «Малый Ахун»: их средневзвешенная стоимость составит 7,87 и 8,35 млн. руб. соответственно. Данный факт связан с наличием в рассматриваемых объектах апартаментов двух категорий: 3* и 4*. Следует отметить, что Park Inn Имеретинская обладает более качественными характеристиками по сравнению с комплексом «Малый Ахун», однако, за счет меньших площадей апартаментов характеризуется меньшими бюджетами их покупки. Самыми дорогостоящими будут 4-х и 5-ти звездочные апартаменты в рамках проекта «Сочное»: их средневзвешенная стоимость составит 11,31 млн. руб. Данный комплекс характеризуется и максимальным разбросом бюджетов покупки: от 7 до 42 млн. руб. Предполагаемые бюджеты покупки апартаментов в других комплексах можно посмотреть в таблице. 

Прогноз спроса

Усредненные бюджеты приобретения апартаментов в Олимпийских объектах попадают в категорию спроса, в которой совершается большая часть сделок.

Так, на группы бюджетов 6-10 и 10-15 млн. руб. приходится суммарно 69,9% предложения в Олимпийских объектах или более 7 тыс. апартаментов. Следует также отметить, что около 1/4 предложения в Олимпийских объектах будет приходится на категорию бюджетов до 6 млн. руб.— категорию, в которой на данный момент наблюдается дефицит предложения и которая имеет наибольший потенциал с точки зрения роста количества сделок.

Отметим, что не менее важным, фактором с точки зрения покупателей при выборе квартиры или апартаментов является стоимость квадратного метра в конкретном объекте.

Как упоминалось выше, основной объем спроса на первичном рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес– и элитного классов приходится на объекты, стоимость квадратного метра в которых составляет 100-130 тыс. руб. В данной категории совершается около 45% от общего количества сделок на исследуемом рынке. На категорию 130-180 тыс. руб. приходится около 20% сделок.

Наиболее ликвидным предложением на рынке будут апартаменты, которые удовлетворяют двум условиям: стоимость квадратного метра в которых составляет 130 тыс. руб., а общий бюджет покупки не превышает 15,0 млн. руб., а также апартаменты со стоимостью 140 тыс. руб. за 1 кв. м, общий бюджет покупки которых не превышает 6,0 млн. руб. Именно эти категории, в наиболее полной мере отвечающие потребительским предпочтениям, будут формировать «ядро» спроса и характеризоваться максимальными темпами продаж.

Численность ликвидных апартаментов в рамках Олимпийских объектов составляет 3 200 ед., что в относительных показателях составляет  30,4% от общего объема предложения.

Прогноз общей рыночной ситуации

В течение 2013 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес– и элитного класса г.-к. Сочи, на сегодняшний день составляющая 134,1 тыс. руб., не изменится, что связано с большим количеством нереализованных квартир. Количество сделок на протяжении 2013 г. будет возрастать. Учитывая предыдущую динамику данного показателя, количество сделок за 2013 г., по нашим оценкам, увеличится не менее, чем на 20% и составит 594 ед. 

Начиная со второй половины 2014 г., ценовая ситуация на рынке жилой и апартаментной недвижимости бизнес– и элитного классов г.-к. Сочи будет во многом определяться Олимпийскими объектами, что обусловлено их крайне высоким удельным весом в общем объеме предложения. Средневзвешенная стоимость апартаментов в Олимпийских объектах, при условии их выхода с предполагаемыми ценами, составит 173,2 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом наиболее вероятно, что квартиры и апартаменты в неолимпийских объектах выйдут на рынок по ценам на уровне среднерыночной, т.е. около 134,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, по итогам 2014 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра на рассматриваемом рынке с учетом Олимпийских объектов составит 161,9 тыс. руб.

По итогам 2014 г. количество сделок, по нашим оценкам, возрастет не менее, чем на 50% относительно показателя за 2013 г., что обусловлено высоким потребительским интересом к району Имеретинской бухты и связано с его колоссальными качественными изменениями. Кроме того, высокий спрос на Олимпийские объекты будет обусловлен наличием значительного объема ликвидного предложения, в том числе и в дефицитной рыночной нише—с бюджетом покупки до 6 млн. руб. Основная часть прироста сделок будет осуществлена именно за счет данной категории предложения. Однако, несмотря на резкий рост спроса, увеличение стоимости квадратного метра в период 2014-2016 гг. прослеживаться не будет. Причиной тому будет являться крайне высокий уровень конкуренции, обусловленный практически одновременным выходом на рынок 10 513 апартаментов в рамках всего 4 проектов, обладающих схожими качественными характеристиками.

При удержании цен на стартовом уровне, вполне реальным представляется достижение максимальных объемов спроса, потенциал которого составляет по 1 500 сделок в год в 2015 и 2016 гг. Это трехкратное увеличение количества сделок по отношению к показателю 2012 г. и более значительный рост спроса за столь короткий период невозможен. По нашим оценкам, в первую очередь будут реализоваться наиболее ликвидные апартаменты, количество которых, как было определено ранее, составляет 3,2 тыс. ед.  Данный объем будет реализован к концу 2017 г. Дальнейший рост объема спроса в среднесрочной перспективе (до 2020 г.) будет происходить незначительными темпами - не более 5% ежегодно. При этом уровень цен в период 2017-2020 гг. будет незначительно увеличиваться, что будет связано с постепенным выбытием наиболее «дешевых» предложений и увеличении доли «дорогих» апартаментов.

Коэффициент поглощения за период 2014-2020 гг. снизится с 15,6 до 3,5, что свидетельствует о гармонизации рыночной ситуации при выполнении всех условий прогноза. Срок реализации всех апартаментов  на территории Нижнеимеретинской бухты, по нашим оценкам, составит 10-12 лет (с учетом сделок в других зонах) и завершится ориентировочно к 2024-2026  гг.

По нашим оценкам, спрос в постолимпийский период будет малоэластичен к снижению цен. Другими словами, мы не рекомендуем девелоперам Олимпийских объектов снижать цены в процессе реализации, потому что данный шаг не вызовет существенного повышения спроса и не является экономически целесообразным.

Данное утверждение можно наглядно проиллюстрировать на примере Олимпийской деревни в Барселоне. Данный объект включал в себя 2 048 апартаментов и поступил в продажу за 2 года до проведения Олимпийских игр, в 1990 г. Отметим, что приобретаемая недвижимость поступала в распоряжение собственника только после проведения Олимпиады. Стоимость 1 кв. м апартаментов составляла 1 444 евро. Апартаменты в Олимпийской деревне стали эксклюзивным предложением на рынке недвижимости Барселоны того периода, а их стоимость незначительно превышала среднее значение по городу (средняя стоимость жилой высококлассной жилой недвижимости в Барселоне на тот момент составляла 1 409 евро). 

В период 1990-1992 гг. было продано около 60% всех апартаментов. При этом на протяжении 1990-1992 гг. стоимость апартаментов в Олимпийской деревне не изменялась. С 1993 г. стало прослеживаться постепенное снижение количества сделок. Предпринятое девелопером снижение стоимости квадратного метра, направленное на стимуляцию спроса, ожидаемого эффекта не принесло: количество сделок продолжало снижаться. Тем не менее, несмотря на это, все апартаменты в рамках Олимпийской деревни Барселоны были реализованы фактически за 6 лет.

Следует отметить, что апартаменты в Олимпийской деревне Барселоны начали продаваться за 2 года до Игр и в этот период (включая год проведения Олимпиады) было продано около 60% от общего объема предложения. Цены при этом не росли, а уровень спроса был стабилен. Это свидетельствует о том, что ажиотажного спроса не наблюдалось, а после проведения Игр интерес к недвижимости в Олимпийской деревне и вовсе стал снижаться.

В Сочи фактор того, что до Игр реализация апартаментов не велась, скорее вызовет рост спроса после Олимпиады, а не его падение. Однако старт продаж после Игр является скорее негативным фактором, поскольку если бы продажи открылись раньше, то за одинаковый промежуток времени было бы реализовано больше апартаментов. Анализ рынков недвижимости олимпийских столиц разных лет показывает, что практически все города, принимающие Олимпиаду, демонстрировали рост цен и спроса на недвижимость в преддверии игр.

По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, существенный рост (40-55% в течение пяти лет, предшествующих Олимпиаде) цен на жилую недвижимость был отмечен в Сиднее, Турине, Пекине, Ванкувере. При этом абсолютным лидером по росту стоимости жилья является Барселона, где в течение пяти лет до начала летней Олимпиады-1992 цены выросли на 131%. Вместе с тем, в Лиллехаммере, Атланте, Афинах и Лондоне средний рост цен на жилье был незначительным (от 5 до 10%), а в Солт-Лейк-Сити вообще было отмечено снижение цен на 5%. После проведения Олимпийских Игр в большинстве олимпийских столиц цены оставались на том же уровне, либо незначительно росли. А в Барселоне и Сиднее наблюдалось снижение стоимости недвижимости после Олимпиады.

По нашим оценкам, ситуация в г. Сочи будет схожей с большинством мировых столиц Олимпийских игр: существенного повышения цен по окончании Олимпиады-2014 в Сочи не будет, что обусловлено тем, что потенциал роста реализуется в основном до проведения игр. Вместе с тем, данный потенциал в Сочи был реализован девелоперами одномоментно еще в 2007 году.

Таким образом, резюмируя данные исследования можно сделать следующие выводы:

· к лету 2014 года с учетом олимпийских объектов общее число остатков квартир и апартаментов достигнет 14 567 ед.;

· девелоперы олимпийских объектов и финансовые организации, понесшие значительные затраты в период их строительства будут стремиться вернуть вложенные средства; вероятнее всего, что первоначальные цены, по которым проекты поступят на открытый рынок будут варьироваться от 130 до 250 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от конкретного проекта;

· к 2016 году число сделок на рынке достигнет 1 500 единиц (по итогам 2012 года — 495), больший рост за столь короткий промежуток времени маловероятен; кроме того, как показывает анализ опыта других олимпийских столиц наибольший рост спроса реализуется в период подготовки к играм, в данном контексте открытие продаж в Сочи после их проведения может расцениваться как негативный фактор;

· наиболее ликвидное предложение (до 130-140 тыс. руб. с приемлемым бюджетом) апартаментов в рамках Олимпийских объектов составляет 3 200 ед. (30,4% от общего объема предложения) и будет реализовано в течение 3-4 лет после окончания Игр; оставшийся объем будет продан только к 2024-2026 гг.;

· снижение цен девелоперами не принесет значительного увеличения спроса, ввиду того, что снижение цен в рамках допустимых значений (не ниже себестоимости) уже не сможет принести дополнительных покупателей; падение цен ниже значений в 100-110 тыс. рублей за 1 кв. м рассматривается как заведомо невозможный вариант.


Теги: Жилая недвижимость, Курортная недвижимость, Сочи

Файлы для загрузки



Материалы по теме

Материалы по теме

Материалы по теме